Entscheidung Hauskauf: Bestand oder Neubau?

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H

haussuche123

Hallo zusammen,

meine Partnerin und ich sind bereits seit Längerem auf der Suche nach einer passenden Immobilie (Einfamilienhaus) in unserem Wohnort. Nun haben sich aktuell zwei Möglichkeiten zum Erwerb einer Bestandsimmobilie ergeben. Da wir uns jedoch unsicher in Bezug auf den Renovierungs- bzw. Sanierungsaufwand der jeweiligen Häuser sind, wollte ich hier einmal um eure Einschätzung bitten:

Bestandsimmobilie 1:
Baujahr: 1965
Wohnfläche: 140 m2 mit rund 45 m2 Nutzfläche (voll unterkellert) + massives Nebengebäude
Grundstücksgröße: 800 m2
Ausrichtung: Südgrundstück
Heizung: Öl-Heizung von 2015
Energieklasse: Energieausweis wird aktuell bereitgestellt (ich vermute aber schlechter als F)
Dachkonstruktion: klassisches Satteldach, 1,5-geschossig. Dachboden ist trocken, aber ungedämmt
Mauerwerk: 2-schalig, allerdings unklar, ob mit Luftschicht oder nicht
Bodenrichtwert: 150 Euro / m2

Bei dem Haus müssten auf jeden Fall die Elektrik- und Wasserleitungen neu gemacht werden sowie die beiden Bäder, das Dach (als Auflegedämmung), der Keller sowie die Fenster komplett neu (gibt zwar auch viele 2-fach-verglaste Fenster, die sind allerdings auch schon fast 40 Jahre alt). Vorteil an dem Haus ist, dass wir theoretisch im Obergeschoss einziehen könnten und erstmal das EG schick machen könnten, auch wenn ich weiß, dass viele davon abraten. Ebenfalls gefällt uns die Südausrichtung und die gewachsene Struktur des Grundstücks sehr gut. Nachteil ist hier ganz klar der verhältnismäßig hohe Sanierungsaufwand und der Aspekt, dass das Haus am Rande eines Mischgebiets liegt.

Bestandsimmobilie 2:
Baujahr: 1975
Wohnfläche: 130 m2 mit rund 50 m2 Wohnfläche (voll unterkellert) + massives Nebengebäude
Grundstücksgröße: 900 m2
Ausrichtung: Haus steht ziemlich mittig auf dem Grundstück, der Großteil des Gartens liegt im Norden, zusätzlich ist auch ein bisschen Garten im Süden vorhanden
Heizung: Öl-Heizung von 2001
Energieklasse: F (175 kw/h)
Dachkonstruktion: Flachdach (Dachpappen zuletzt vor 25 Jahren neu gemacht), Haus ist in Splitlevel-Bauweise
Mauerwerk: 2-schalig
Bodenrichtwert: 180 Euro / m2

Auch bei dem Haus müssten die Leitungen (Elektro und Wasser), die beiden Bäder (Haupt- und Gästebad), der Keller und die Außenwände gedämmt werden, ebenso bräuchte es auch hier neue Fenster. Durch das Flachdach besteht hier die Möglichkeit zur Installation einer Photovoltaik-Anlage. Auch hier könnten wir theoretisch in einen Teil des Hauses einziehen... Vorteil an dem Haus ist, dass es in einem reinen Wohngebiet liegt, Nachteil jedoch, dass der Garten größtenteils im Norden liegt. Zudem ist die Bauweise für uns zumindest etwas gewöhnungsbedürftig.

Da wir beide keine großen Handwerker sind, dennoch aber gut mit anpacken können und wollen, stellen wir uns die Frage, ob es überhaupt sinnvoll ist, ein so altes Haus zu kaufen und es über die Jahre sukzessiv zu renovieren bzw. zu sanieren. Zudem stellt sich für uns die Frage, welche Kosten bei einer Sanierung überhaupt auf uns zukommen, ohne dem Anspruch zu haben, aus einer Bestandsimmobilie quasi einen Neubau machen zu wollen.

Eine zusätzliche Variante wäre noch ein Neubau in einem Neubaugebiet. Auch wenn wir über gewisses Eigenkapital verfügen (rund 20 % der Kosten für den Neubau inkl. Grundstück, d.h. in etwa 110.00 Euro) und immerhin 170.000 Euro über den KFW 300 finanziert werden können, bereitet uns eine Rate von fast 2000 Euro / Monat doch ganz schön Kopfzerbrechen. Gleichzeitig hätten wir mit einem Neubau nicht nur Gestaltungsfreiheit, sondern (hoffentlich) auch eine gewisse Kostensicherheit für die nächsten 10-15 Jahre.

Meine konkrete Frage lautet daher: Wie würdet ihr an unserer Stelle entscheiden? Macht der Erwerb einer Bestandsimmobilie und die Idee einer sukzessives Sanierung (Stockwerk für Stockwerk bzw. das Gröbste vor Einzug und dann über die Jahre noch das zweite Bad, den Keller etc.) aus kostentechnischer Sicht überhaupt Sinn? Oder landen wir am Ende möglicherweise bei einem ähnlichen Kostenvolumen, wie bei einem Neubau, nur dass eine Bestandsimmobilie eben weiterhin eine Bestandsimmobilie bleibt? Ich denke da auch an das Thema der kommunalen Wärmeplanung und die beginnene CO2-Bepreisung...

Ich freue mich über Anregungen.
 
11ant

11ant

meine Partnerin und ich sind bereits seit Längerem auf der Suche nach einem passenden Immobilie (Einfamilienhaus) in unserem Wohnort.
Das ist sehr gut, bleibt dabei. Viele Suchende machen den Fehler, den Radius auszudehnen und/oder das Anforderungsprofil aufzuweichen.

Mauerwerk: 2-schalig, allerdings unklar, ob mit Luftschicht oder nicht
Das läßt sich herausfinden. Hier können mehrere Leute u.a. Pläne deuten und auch sonst Forensik betreiben.

Beim zweiten Objekt erkläre ich es mir aus dem Split Level, aber auch beim ersten Objekt ist der "Vollkeller" kleiner als die halbe Wohnfläche - kläre das mal auf. Insgesamt brauchen wir deutlich mehr Infos zu den Objekten, auch bildlich.

1965 wird bald sechzig Jahre alt, und wird z.B. noch gußeiserne Abwasser- (und ggf. sogar bleierne Frischwasser-) Rohre bedeuten. 1975 war auch noch vor 1980, also mehrere Energiestandard-Evolutionsstufen zurück. Zu tun geben wird es bei beiden Objekten nicht von Pappe.

Oder landen wir am Ende möglicherweise bei einem ähnlichen Kostenvolumen, wie bei einem Neubau, nur dass eine Bestandsimmobilie eben weiterhin eine Bestandsimmobilie bleibt?
Das kommt darauf an, was man erreichen will, Stichwort "Pareto". Wenn man das Alter des Hauses voll aufholen will, wird es teurer als ein Neubau. Wer modernisiert einen Zielzustand "wie Baujahr 2010" okay findet, kommt günstiger weg.
Eine zusätzliche Variante wäre noch ein Neubau in einem Neubaugebiet. [...] Gleichzeitig hätten wir mit einem Neubau nicht nur Gestaltungsfreiheit, sondern (hoffentlich) auch eine gewisse Kostensicherheit für die nächsten 10-15 Jahre.
Erstellt konzeptionell eine "Positivdefinition" des Objektes unabhängig von Bestand oder Neubau. An diesem (nicht exakt durchgeplanten) "Referenzhaus" müssen sich dann beide Varianten messen.
 
WilderSueden

WilderSueden

Was sollen denn die beiden Häuser kosten? Die ganze Frage steht und fällt mit dem Preis. Realistisch betrachtet werden von den Häusern nur die Mauern übrig bleiben, entsprechend sollten die günstig sein. 200-300k hat man bei solchen Häusern schnell für eine Sanierung versenkt.
Vom Plan das über drölfzig Jahre nach und nach zu machen, würde ich tendenziell abraten. Außer du betrachtest es als dein Hobby, nach einem 40 Stunden Job jeden Tag noch auf der Baustelle arbeiten zu gehen und möchtest die nächsten Jahre auf der Baustelle wohnen. Wenn Sanierung, dann alles was drinnen ist und Dreck macht, gleich vor dem Umzug. Dach oder Fassade kann man immer noch später machen
 
H

haussuche123

Die Häuser kosten jeweils knapp 250.000 Euro inkl Kaufnebenkosten. Kosten für die Sanierung i.H.v. von 200-300.000 Euro... puh, damit habe ich ehrlicherweise nicht gerechnet. Da kommen wir ja bei einem Neubau auf nahezu identische Kosten und das wohlgemerkt bei günstigeren Zinskonditionen für den KFW 300...
Lässt sich so eine Sanierung überhaupt in Eigenregie realisieren oder benötigt es für die Koordinierung der ganzen Gewerke zwingend einen Architekten, der natürlich auch noch bezahlt werden will? Wie geht so ein Projekt denn Otto Normalverbraucher an?

Bei der Berechnung der Wohn- und Nutzfläche bei dem Splitlevel-Haus muss ich nochmal nachschauen, die sind nur als eine Gesamtfläche von insgesamt 180 m2 angegeben.
 
WilderSueden

WilderSueden

Wenn man einmal alles neu macht, hast du halt auch die kompletten Ausbaukosten. Also über den Daumen gepeilt 1500-2000€/qm. Und das ergibt dann die Summe, je nach konkretem Umfang und Eigenleistungen. Bei 250k inklusive Kaufnebenkosten kann man aber auch durchaus die Bestandsimmobilie nehmen. Für 450k bekommst du keinen Neubau inklusive Grundstück und Außenanlagen hingestellt, erst recht nicht mit Keller.

Hier mal ein aktuelles Beispiel von einem User der alles saniert: https://www.hausbau-forum.de/threads/hauskauf-und-kernsanierung-finanzierbar.45692/post-650813
Oder hier von einem anderen: https://www.hausbau-forum.de/threads/60er-jahre-haus-kernsanieren-kfw85-moeglich.45898/post-640513
 
J

jens.knoedel

Die Häuser kosten jeweils knapp 250.000 Euro inkl Kaufnebenkosten. Kosten für die Sanierung i.H.v. von 200-300.000 Euro... puh, damit habe ich ehrlicherweise nicht gerechnet. Da kommen wir ja bei einem Neubau auf nahezu identische Kosten und das wohlgemerkt bei günstigeren Zinskonditionen für den KFW 300...
Mit den Sanierungskosten (T€ 300 finde ich auch Erfahrung überzogen, außer Du fängst auch noch an, Grundrisse usw. zu verändern. Die grundsätzliche Bausubstanz könnte bei den Baujahren ganz ok sein) kannst Du aber auch KfW in Anspruch nehmen. Dann solltest Du mindestens eine
Nimm den 261 - dann bekommst Du aktuell max. T€ 150 für 1,65% sowie einen Tilgungszuschuss von bis zu T€ 37,5 (wobei KfW 40EE schon ein Brett wäre...).
Leider scheinen die Häuser nicht auch noch zu den Worst Performing Buildings zu gehören, da gäbe es noch einmal 10% Tilgungszuschuss.
KfW70EE sollte ohne große Probleme drin sein = T€ 22,5 Tilgungszuschuss, das wäre dann die großzügige Photovoltaik-Anlagen als Gegenwert.
 
Zuletzt aktualisiert 18.12.2024
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