Entscheidung Hauskauf: Bestand oder Neubau?

[ypg]

Schwierig das Ganze, gerade in der heutigen Zeit.
Wo ich aber vehement widersprechen muss:

meine Partnerin und ich sind bereits seit Längerem auf der Suche nach einer passenden Immobilie (Einfamilienhaus) in unserem Wohnort.

Das ist sehr gut, bleibt dabei. Viele Suchende machen den Fehler, den Radius auszudehnen und/oder das Anforderungsprofil aufzuweichen.

Ich finde es geradezu als einen der grundlegendsten Fehler, seine Suche in ein Korsett zu drücken und völlig unflexibel zu sein. Da kannst Du ja jahrelang suchen und nichts finden, aber neben an, gleich neben Deinem Suchradius oder Ortsgrenze befindet sich Deine Traumimmobilie. Neben der veränderten Postleitzahl und neuer Heimatadresse im Navi gibt es eventuell keine nennenswerten Veränderungen.

 

[11ant]

Lässt sich so eine Sanierung überhaupt in Eigenregie realisieren oder benötigt es für die Koordinierung der ganzen Gewerke zwingend einen Architekten, der natürlich auch noch bezahlt werden will? Wie geht so ein Projekt denn Otto Normalverbraucher an?

Otto Normalverbraucher findet dabei oft vieles, das keine Baugenehmigung benötigt und "spart" sich den Architekten mitsamt der Bestandsaufnahme, vergibt einfach drauflos und läßt sich hinter jeder abgenommenen Verkleidung neu überraschen. Das ist der beste Weg, ständig Geld nachzufüllen. "Einen Architekten" würde ich nicht nehmen, schon garnicht einen "Leistungsphase 1 bis 4" Neubauer. Ein einschlägig bestandsbauerfahrener Praktiker voll durchmandatiert ist hier eine gute Investition. Aber zeige ersteinmal näheres.

Hier mal ein aktuelles Beispiel von einem User der alles saniert: https://www.hausbau-forum.de/threads/hauskauf-und-kernsanierung-finanzierbar.45692/post-650813
Oder hier von einem anderen: https://www.hausbau-forum.de/threads/60er-jahre-haus-kernsanieren-kfw85-moeglich.45898/post-640513

Ach, da gäbe es auch noch das hier ausführlich beschriebene Beispiel von @LordNibbler https://www.hausbau-forum.de/threads/sanierung-bestandsimmobilie-unser-weg-zum-haus.31363/

Ich finde es geradezu als einen der grundlegendsten Fehler, seine Suche in ein Korsett zu drücken und völlig unflexibel zu sein. Da kannst Du ja jahrelang suchen und nichts finden, aber neben an, gleich neben Deinem Suchradius oder Ortsgrenze befindet sich Deine Traumimmobilie.

Nein, kein Korsett. Es geht darum, nicht analog zum Verzweiflungspegel wegen des ausbleibenden Jagderfolges den Suchradius stetig weiter zu dehnen und/oder bis an die Schrottgrenze "kompromißbereit" zu werden. Fokussierung (und meinetwegen auch "Tsjakka !") rulez.

 

[haussuche123]

Wenn man einmal alles neu macht, hast du halt auch die kompletten Ausbaukosten. Also über den Daumen gepeilt 1500-2000€/qm. Und das ergibt dann die Summe, je nach konkretem Umfang und Eigenleistungen. Bei 250k inklusive Kaufnebenkosten kann man aber auch durchaus die Bestandsimmobilie nehmen. Für 450k bekommst du keinen Neubau inklusive Grundstück und Außenanlagen hingestellt, erst recht nicht mit Keller.

Für 450k wahrscheinlich nicht, aber für 500.000 Euro definitiv (laut Aussagen eines Bauunternehmers), aber ohne Keller natürlich.

Otto Normalverbraucher findet dabei oft vieles, das keine Baugenehmigung benötigt und "spart" sich den Architekten mitsamt der Bestandsaufnahme, vergibt einfach drauflos und läßt sich hinter jeder abgenommenen Verkleidung neu überraschen. Das ist der beste Weg, ständig Geld nachzufüllen. "Einen Architekten" würde ich nicht nehmen, schon garnicht einen "Leistungsphase 1 bis 4" Neubauer. Ein einschlägig bestandsbauerfahrener Praktiker voll durchmandatiert ist hier eine gute Investition. Aber zeige ersteinmal näheres.

Das heißt, ich frage am besten einen Bausachverständigen, der sich mit energetischen Sanierungen auskennt und bitte ihn um einen Kostenvoranschlag?

Ich habe noch ein paar Fragen zur Baubeschreibung von Haus 1. Vielleicht könnt ihr daraus ja Schlussfolgerungen auf den Zustand und die Qualität der verwendeten Materialien ziehen.

Fundaemente: Kießstampfbeton B 80

Keller:
Außenmauerwerk: 30cm Kalkstandsteinmauerwerkmit B 12 cm Hohlraum
Innenwände: 24cm bzw. 11,5cm dicke Kalksandsteine
Fußboten: Unterbeton 10 cm
Isolierung: Horizontalisolierung 500er Bitumenpappe Vertikalisolierung des Außenmauerwerks "Inertolanstrich"
Decke: Stahlbeton

Erdgeschoss:
Außenmauerwerk: 30cm Holmauerwerk, außen Hohllochziegel, innen Kalksandsteine
Innenwände: 11,5cm Kalksandsteine
Fußboden: Holz auf Lagerhölzern
Decke: Stahlbeton
Innenputz: Kalkputz

Dachgeschoss:
Außenmauerwerk: wie EG
Innenwände: wie EG
Decke: Kehlbalkenlage mit Sparrenschalung, dazwischen 1500gr/m2 Steinwolle als Isolierung
Putz: wie EG, Dachschrägen 2,5cm dicke Leichtbauplatten + Putz
Isolierung: zwischen Balken und Sparren 1500 Gramm/m2 Steinwolleplatten
Dach: 51° Pfettendach
Sockel: Vormauerleiste

Könnt ihr daraus Rückschlüsse auf die Qualität der verwendeten Materialien und z.B. auf die Frage, ob bei dem Haus z.B. eine Einblasdämmung möglich wäre ziehen?

 

[WilderSueden]

Für 450k wahrscheinlich nicht, aber für 500.000 Euro definitiv (laut Aussagen eines Bauunternehmers), aber ohne Keller natürlich.

Grundstück plus Haus plus Baunebenkosten plus Außenanlagen?
Bauunternehmer drücken gerne noch diverse Kosten an den Bauherrn ab. Versorgeranschlüsse, Bauvorbereitung,...Außenanlagen, Gartenhaus, Carport kommen eh bauseits. 500k all-in sind schon recht knapp

 

[11ant]

Das heißt, ich frage am besten einen Bausachverständigen, der sich mit energetischen Sanierungen auskennt und bitte ihn um einen Kostenvoranschlag?

Ich habe noch ein paar Fragen zur Baubeschreibung von Haus 1. [...] Könnt ihr daraus Rückschlüsse auf die Qualität der verwendeten Materialien und z.B. auf die Frage, ob bei dem Haus z.B. eine Einblasdämmung möglich wäre ziehen?

Das können wir nur sehr begrenzt, und so detailliert schon garnicht nur nach Text. Es braucht Text, Bilder, Pläne. Anschließend ...

Das heißt, ich frage am besten einen Bausachverständigen, der sich mit energetischen Sanierungen auskennt und bitte ihn um einen Kostenvoranschlag?

... gehst Du in sachverständiger Begleitung ins Objekt. Wenn Du dann eines der Objekte erworben hast, nimmst Du zur Planung einen Architekten - wie gesagt, einen einschlägig erfahrenen. Mit dem gehst Du mindestens bis einschließlich Leistungsphase 5, besser 8. Also im Prinzip wie nach meinem "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!", nur natürlich ohne Weichenstellung (aber vielleicht dennoch mit der Teigruhe) zwischen den Modulen A und B.

 

[Kugelblitz]

Ich bin der oben angesprochene, der eine Kernsanierung durchführen will und mir schon einige Infos eingeholt hat.
Laut meinem Architek beläuft sich eine Kernsanierung auf ca. 2500 Euro pro qm.
Im Endeffekt baust du alles bis auf die Grundmauern zurück und baust alles neu auf.

Ich kann nur für mein Projekt sprechen (ist oben verlinkt) - Mit der Kernsanierung meines Objektes bin ich günstiger dran wie mit einem Grundstück im Neubaugebiet und einem neuen Haus.
Liegt aber vielleicht auch daran, dass ich das Objekt zu einem günstigen Preis bekomme.

Im Endeffekt muss man schauen was man sich leisten kann oder auch will.
Ein Neubau zu planen ist immer besser weil man die Raumaufteilung von Anfang an bestimmen kann.
Nur sind die meisten Neubauten einfach viel zu teuer.
In unserer Gegend bekommt ich keinen Neubau unter 700.000 Euro...und hab dazu ein Grundstück von maximal 300qm