Kaufpreiseinschätzung Einfamilienhaus Baujahr 1979

[Spueli85]

Hallo zusammen,

wir (38, 37, 3 und 0.1 Jahre) sind durch Bekannte an einen Erben von einem schönen Einfamilienhaus gestoßen. Eigentlich wollten wir in der Elternzeit kein Haus besichtigen, aber wie das Schicksal so fällt. Heute waren wir zum ersten Mal im Haus. Bisher gefällt es uns sehr gut. Der Erbe hat bisher keine Summe genannt.

Eckdaten zum Objekt (BaWü, Umland von Karlsruhe):
- Grundstücksfläche 634qm (Boris 600 pro qm). Direkt daneben ist ein Spielplatz.
- Einfamilienhaus (Grundfläche 10 x 13m) (Massiv, Ziegelhaus) vom Vater in Eigenleistung 1979/1980
- Ölheizung (2011 erneuert), Öltank 4 * 2000L
- Dach ist gedämmt
- Asbest wurde vom Verkäufer verneint / Eigene Einschätzung nicht vorhanden.
- Stromzähler/Verteiler muss ich noch überprüfen
- 2fachverglasung, 3 Fenster durch 3fachverglasung ausgetauscht.
- Ziegelbauweise
- Komplett unterkellert (ein Wohnraum, wurde zuletzt von Pflegerin bewohnt)
- Dachboden derzeit nur ein großer Raum (ausgebaut), Wasserleitung ist für das obere Stockwerk vorbereitet.
- Ziegeldach
- Energieverbrauch laut Erben unter 1800 Liter Heizöl pro Jahr. Ich tippe darauf, dass das obere Stockwerk nicht beheizt wurde.
- Garage mit Flachdach, welches wohl etwas undicht wurde und durch eine schräges Metalldach behoben wurde.

Es ist alles sehr gepflegt und gut in Schuss, aber alles ist alt.
Grundriss für EG und Keller sind in Ordnung. Dachgeschoss würden wir wahrscheinlich in zwei Kinderzimmer und ein "Kinderbad" aufteilen.
Bisher gibt es keine Dachschrägfenster, wenn es ging, würden wir wohl noch 3 hinzufügen (in jedem zukünftigen Zimmer eines).
Hausausrichtung Süd-Osten ist nicht perfekt für Photovoltaik. Je nachdem würde ich die Heizung noch nutzen bis sie das Zeitliche segnet.
WCs (1 im Keller, 2 im EG) und Bad (EG) + mögliches neues Bad sollten gemacht werden. Sind noch Original aber sehen dafür noch sehr gepflegt und ordentlich aus.
Küche wurde vor ca. 10 Jahren erneuert - müsste vielleicht nicht direkt erneuert werden.

Lage etc. pp passt uns sehr gut. Wir wohnen derzeit ca. 3 Straßen weiter zur Miete. Als nächsten Schritt würden wir mit einem Energieberater und einem Zimmermann das Haus besichtigen. Stromzähler/Verteiler werde ich dann detaillierter anschauen bzw. Bilder machen.

Zur Finanzierung vor Elternzeit hatten wir ein monatliches Haushaltseinkommen von 7500 Euro. Angestrebte monatliche Belastung entspricht der aktuellen Sparrate + aktuelle Kaltmiete > 2500 Euro pro Monat. Eigenkapital für das Haus beträgt 300k Euro. Dies bedeutet ein Gesamtbudget von ca. 800k.
Jetzt die Frage - Was ist ein realistischer Kaufpreis bzw. wie hoch sind die zu erwartenden Sanierung/Renovierungskosten?

Jetzt ist nur die Frage, auf was muss man bei diesen Baujahr aufpassen ?

Wir freuen uns über jeden Input und Gedanken!

 

[nordanney]

Dies bedeutet ein Gesamtbudget von ca. 800k.
Jetzt die Frage - Was ist ein realistischer Kaufpreis bzw. wie hoch sind die zu erwartenden Sanierung/Renovierungskosten?

Das könnte für den Kauf reichen - Kaufpreis T€ 750 zzgl. Kaufnebenkosten. Großen finanziellen Spielraum für Renovierungen sehe ich nicht.

 

[leschaf]

Sehe ich auch so. Ohne jetzt z.B. die QM im DG zu kennen: wenn ihr das Haus nicht günstiger kaufen könnt (~600k?), dann wird z.B. schon der Dachausbau das Budget sprengen (Trockenbauwände, Bad inkl Wasserleitungen, Elektrik, ggf Statik, Gauben?, Türen, Malerarbeiten, Fenster und dadurch dann auch Dach-Anflickungen?, ...).

 

[Spueli85]

Vielen Dank für eueren Input. Ich habe nicht erwartet, dass ein Haus ohne Modernisierung aus 79/80 noch soviel Restwert hat.
Abstand zu Karlsruhe beträgt 20km. Für den Fall, dass meine Beschreibung von Umland zur fehl Interpretation geführt hat.

 

[leschaf]

Das wissen wir natürlich nicht - müsst ihr schauen, was die Verkäufer haben wollen. Schaut doch mal was auf den üblichen Portalen sonst so für ähnliche Objekte verlangt wird? Aber alleine das Grundstück nach BRW ist schon fast 400k Wert, wenn das Haus z.B. 200qm hat wären 600k gerade mal 1k€/qm. Das ist für BJ79/80, Keller, nicht uralte Heizung, gedämmtes Dach und teilweise sanierte Fenster sehr wenig.

Kernsanierung kann man vorsichtig mit etwas über 2k€/qm rechnen. Kommt natürlich drauf an, was dann wirklich konkret gemacht wird.

Ihr könnt natürlich auch noch sparen, in dem ihr z.B. die Photovoltaik weglasst und ggf später drauf baut.

Noch als Input:
Wir haben ein ähnliches Haushaltseinkommen (allerdings mit 1.5 Gehältern) und mir wäre je nach Aufteilung des Gehalts 2.5k Rate bei einem nicht kernsanierten Haus mit hohen Nebenkosten zu viel. Da liegt ihr dann mit Nebenkosten jenseits der 3k nur für Wohnen. Und 2x Vollzeit mit den kleinen Kids ist auch Stress pur.

 

[ypg]

Was ist ein realistischer Kaufpreis

Ich habe nicht erwartet, dass ein Haus ohne Modernisierung aus 79/80 noch soviel Restwert hat.

Doch doch. Schau mal selbst Vergleichshäuser an… da geht es beim BJ 1970-80 mit 500-800qm Grundstück ab 4-500000 los, teurer ist aber auch keine Seltenheit.