Bewertung und Verbesserung der Finanzierungsvariante

[r4id-91]

Hallo,

wir haben für die Finanzierung eines Neubauvorhabens zwei Finanzierungsvarianten.
Vorerst allerdings etwas Informationen (bewusst kurz gehalten). Wenn da noch mehr benötigt wird, bitte darauf hinweisen.

Die Beträge habe ich mal etwas geglättet. Die Zinsen sind jedoch real.

Allgemeines zu Euch:

• 33J, 34J
• 1 Kind + 1 geplant
• Angestellt: Elektroingenieur, Qualitätsmanagerin

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Einkünfte: 6200€ (netto)
• Kindergeld: 250€
• Eigenkapital: 215.000€

Ausgabensituation:

• Ausgaben: 3.500€ (hier sind schon grundlegende Sicherheiten/Sparbeträge einbezogen)
• Saldo: 2.700€
• Zukünftige Nebenkosten: 450€

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 572.000€
• abziehbares Eigenkapital: 215.000€
• Finanzierungssumme: 357.000€

Variante 1:
1 Baustein:

Annuitätendarlehen

• Kreditbetrag: 357.000€
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 3,88% / 3,97%
• Zinsbindungsdauer: 20 J.
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 140.000€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 28 J.
• anfänglicher Tilgungssatz: 2,0%
• monatliche Rate: 1750€
• Sondertilgungen möglich: 5% p.a.
• Tilgungssatzwechsel möglich: 2x kostenlos, sonst 100€, 1-10%

Variante 2:
3 Bausteine:

1. Annuitätendarlehen
2. KfW 124
3. SAB Wohneigentum ländlicher Raum

Rate: 1.710€
Mischzins: 3,09%

Baustein 1: Annuitätendarlehen

• Kreditbetrag: 227.000€
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 3,68% / 3,77%
• Zinsbindungsdauer: 15 J.
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 113.600,00€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 25 J.
• anfänglicher Tilgungssatz: 2,5%
• monatliche Rate: 1169€
• Sondertilgungen möglich: 5% p.a.
• Tilgungssatzwechsel möglich: 2x kostenlos, sonst 100€, 1-10%

Baustein 2: KfW 124

• Kreditbetrag: 50.000€
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 3,87% / 3,94%
• Zinsbindungsdauer: 10 J.
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 42.000€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 35 J.
• anfänglicher Tilgungssatz: 1,423%
• monatliche Rate: 160€ (Anlaufzeit), 220€ (Tilgungsphase)
• Sondertilgungen möglich: Gesamtrestbetrag nach Zinsbindung
• Tilgungssatzwechsel möglich: -

Baustein 2: SAB Wohneigentum ländlicher Raum

• Kreditbetrag: 80.000€
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 0,95% / 0,95%
• Zinsbindungsdauer: 25 J.
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 0€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 25 J.
• anfänglicher Tilgungssatz: 3,55%
• monatliche Rate: 300€
• Sondertilgungen möglich: min. 2000€ p.a
• Tilgungssatzwechsel möglich: -

Grundlegend geht es uns um die Variante 2, da wir gerne die SAB Förderung wegen der guten Zinskonditionen mitnehmen wollen. Dies setzt jedoch einen KfW Wohnungsbaukredit voraus - in diesem Falle der KfW124. In unserer Finanzierung ist dieser aber der große Nachteil.
Wie könnte man den KfW am Ende der Zinsbindung am besten wieder in die Finanzierung einbinden? Ich sehe eventuell folgende Möglichkeiten:

1. Auf gute Prolongation hoffen.
2. Das Annuitätendarlehen auf 10 Jahre Zinsbindung setzten und so die Restschulden zusammenfassen und dann anschlussfinanzieren.
3. Die Restschuld über einen zusätzlichen Baustein mittels Bausparvertrag absichern, wobei hier das Zinsnegativgeschäft betrachtet werden sollte und das Konstrukt dann eventuell teuer wird.
4. Die Variante wie oben belassen, die Restschuld anderweitig ansparen und dann auf einmal abzahlen. Es gibt ja auch die Möglichkeit den KfW-Kredit als endfälliges Darlehen zu nehmen. Wie ist da die Erfahrung?

Oder gibt es noch andere Möglichkeiten?

Vielen Dank schon mal für die Antworten.

 

[Tolentino]

Die Gesamtkosten gewissenhaft überprüfen, kommen mir sehr gering vor, wenn das nicht irgendwo in der Pampa mit viel Eigenleistung gebaut wird. Würde Variante 1 nehmen, schön unkompliziert, lange Sicherheit. Die Bausteine mit verschiedenen Laufzeiten können Probleme beim Ablösen machen.

 

[MachsSelbst]

Naja. Als Pampa gilt hier im Grunde alles, was weiter als 10km von einer Millionenstadt entfernt liegt und viel Eigenleistung bedeutet in diesem Forum, dass man seine Wände selbst pinselt, die Böden verlegt, Gardinen selbst aufhängt und den Garten selbst macht...

Am Ende ist es eine Frage, ob du glaubst die Zinsen stehen in 10 Jahren wesentlich höher als jetzt oder nicht. Stehen die Zinsen in 10 Jahren deutlich höher, also bei 6, 7, 8%, dann ist Variante 1 die beste.
Stehen die Zinsen in 10 Jahren bei 4% oder weniger, ist Variante 2 (wesentlich) günstiger.

So ist es. Was eintreten wird, kann dir keiner sagen.

 

[Odyssee77]

Würde Variante 1 nehmen, schön unkompliziert, lange Sicherheit. Die Bausteine mit verschiedenen Laufzeiten können Probleme beim Ablösen machen.

Dem kann ich leider so gar nicht folgen. Man muß sich doch nur einmal die Mühe machen, die auflaufenden Zinsen zu berechnen und gegenüberzustellen:

Variante 2 besteht aus drei Bausteinen. Die Gesamtannuität beträgt die ersten 10 Jahre monatlich 1.689,59 € ( 1.169,05 € + 220,54 € Tilgungsphase + 300,00 €) - hingegen bei Variante 1: 1.749,3 €.
Die Unsicherheit kommt bei Variante 2 nach 10 Jahren, da dann die Zinsbindung des Kfw 124-Darlehens endet. Ich würde monatlich 302,87 € neben der Gesamtannuität auf einem Festgeldkonto ansparen; ergibt monatliche Gesamtbelastung von 1.992,45 €. Nach 10 Jahren hast Du bei 2,5% Zinsen (gibt es derzeit allemmal) 41.328 € angespart um das KFZ124-Darlehen abzulösen. Gibt es nur 1,5 % Zinsen, hast Du rund 2.000 € weniger - das Risiko ist überschaubar.

Um nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, könntest Du bei Variante 1 monatl. 250 € an die Seite zu legen (monatliche Gesamtbelastung 1.999,30 €),, um jährlich 3.040 € (incl. 2,5% Sparzinsen) sonderzutilgen.

Wie sieht jetzt das Ergebnis ?
Variante 1 (nach 20 Jahren gleichbleibender Zinssatz unterstellt) bist Du nach 24 Jahren und 8 Monaten schuldenfrei und hast 189.484,54 € Zinsen gezahlt.

Variante 2 (nach 15 Jahren gleichbleibender Zinssatz für das Annuitätendarlehen unterstellt) bist Du nach 25 Jahren schuldenfrei und hast 147.448,35 € Zinsen gezahlt, also 43.258 € weniger. - so groß kann das Zinsänderungsrisiko für die 5 Jahre kürzere Zinsbindung des Annuitätendarlehens gar nicht sein - denn das Risiko hast Du bei Variante 1 nach 20 Jahren auch.

Excel ist Dein Freund !

 

[Odyssee77]

Dies ist Variante 1............wort wort

 

[Odyssee77]

und hier die Variante 2... wort wort Ausrufezeichen