Einschätzung Finanzierungsrahmen - Bauvorhaben im Münchner Großraum

[bauenix]

Hallo zusammen,

ich lese hier schon seit einiger Zeit mit und nun wird es bei uns mit einem möglichen Bauvorhaben eventuell konkreter. Wir schauen uns bereits nach Grundstücken um und ich beschäftige mich parallel schon mal mit dem Thema Baukosten... Aktuell bin ich mir nicht sicher, was für uns tatsächlich maximal finanzierbar ist.
Daher würde ich mich über eure Meinungen sehr freuen.

Allgemeines:
- wir sind 40 und 43 Jahre alt, wohnen zur Miete im Münchner Speckgürtel
- zwei Kinder: 7 und 3 Jahre alt, es kommen keine mehr dazu :-)
- Ehefrau: verbeamtete Lehrerin, aktuell zu 65% in Teilzeit
- ich: Vollzeit in einer mittelständischen IT-Beratung in München angestellt, Homeoffice

Einkommen und Vermögen:
- aktuelles netto Haushaltseinkommen: ca. 8.100€ zzgl. 500€ Kindergeld = 8.600
- ändert sich ab August 2025, wenn meine Frau wieder Vollzeit einsteigt, dann: ca. 9.600€
- beide mit jeweils 13. Gehalt in Höhe von jeweils einem Monatseinkommen (-> mögliche Sondertilgung (?))
- Eigenkapital: ca. 530.000€ (ETFs + Cash)
- kein Erbe zu erwarten, keine Schulden

Ausgaben:
- monatlich ca. 4600€ (davon Kaltmiete 1800€ für ein Reihenmittelhaus)

Sparrate bisher:
- ca. 4000€ (in letzter Zeit eher in Festgeld und Tagesgeld gesteckt, da wir ein Bauvorhaben anpeilen)

Unser Wunsch / Traum wäre ein Einfamilienhaus mit ca. 140-150qm, alternativ auch eine Doppelhaushälfte, zzgl. Wohnkeller.
Sonst keine zu hohen Ansprüche (Einzelgarage wäre schon gut, Ausstattung eher einfach aber vernünftig, Photovoltaik + Smarthome etc. alles kein Muss bzw. gerne auch später, etc).
Massiv oder Fertigbau - noch keine Gedanken dazu gemacht.
Möbel sind alle vorhanden und hochwertig, Küche würden wir auch erstmal umziehen wollen.

Wegziehen aus dem Ort würden wir beide eher ungern. Hier in der Gemeinde bewegen sich die Grundstückspreise so um die 1.400€ / qm aufwärts (ggf. mit minimalem Verhandlungsspielraum, wegen genereller Situation (?)).

Meine konkreten Fragen sind:
- Wo landen wir bzgl. Gesamtkosten in den beiden Szenarien (a) Einfamilienhaus auf 430qm Grundstück bzw. (b) Doppelhaushälfte auf 350qm Grundstück realistisch bei obigen Anforderungen? Kann die aktuellen Baukosten irgendwie nicht einschätzen, die Spanne scheint ja recht weit zu sein. Gespräche mit GUs noch nicht geführt.
- Wie viel Kredit könnten / sollten wir anpeilen? Wunsch wäre, bis Rentenantritt das Haus abbezahlt zu haben (oder zumindest zu 90%)
- evtl. erst nächstes Jahr nochmal prüfen, wenn Frau wieder in Vollzeit (und Preise und Zinsen evtl. minimal besser - ich weiß, Glaskugel...)?

Bin um jegliche Meinungen dankbar :-)

 

[CC35BS38]

WF: 150qm x 3.500€ = 525k + 50 Baunebenkosten.
Die 150qm sehe ich auch als guten Spagat, ihr braucht ja 2 Kinderzimmer und 1 Büro.
Grundstück:
Einmal 430qm x1400= 600k
Doppelhaushälfte 350qm x 1400= 490k
Ergo 1,1-1,2 Mio ganz grob. Baukosten wegen München direkt etwas höher angesetzt + ordentliche Baunebenkosten.
Bei 700k Finanzierungsbedarf landet man bei ca. 3k Rate (28 Jahre Laufzeit, also bis in die Rente jedoch-> Sondertilgung) die ihr euch mMn recht entspannt leisten könnt. Bei der Doppelhaushälfte bei 2.6k Rate. Die Mehrbelastung ggü. der Kaltmiete beträgt ja 1-1.5k und ihr spart aktuell 4k. Sogar durch Teilzeit-Vollzeit noch Steigerungspotenzial. MMn könnt ihr euch auch beruhigt das Einfamilienhaus leisten.

 

[ypg]

WF: 150qm x 3.500€ = 525k + 50 Baunebenkosten.

Du hast leider den Wohnkeller vergessen.

Unser Wunsch / Traum wäre ein Einfamilienhaus mit ca. 140-150qm, alternativ auch eine Doppelhaushälfte, zzgl. Wohnkeller.

Wozu soll der Wohnkeller überhaupt dienen? Der ist ja heutzutage nicht günstiger als Wohnraum und trotzdem unter der Erde.
Keiner braucht 50qm Abstell- und Technikfläche, Und wohnen tut mal besser bei Tageslicht.
Ich würde solche Entscheidungen abhängig vom Grundstück (Größe) bzw. dem Bebauungsplan machen.
Kalkulatorisch sind Doppelhäuser vom Preis wie Einfamilienhaus gleich, nur die Grundstücksgröße macht den Unterschied.

 

[bauenix]

Du hast leider den Wohnkeller vergessen.

Womit darf ich hier an Zusatzkosten gegenüber einer Bodenplatte rechnen? Erdarbeiten + Kellerbau = ca. 100.000€?

Ich würde solche Entscheidungen abhängig vom Grundstück (Größe) bzw. dem Bebauungsplan machen

Hm, Danke für die Anregungen. Primär würde im Keller unsere Sauna + Fitnessecke Platz finden, sowie ein Gästezimmer (und natürlich Stauraum und Technik).
Aber ich stimme zu, dass ich all das am liebsten irgendwo oben haben möchte. Die dafür erforderliche Grundstücksgröße ist allerdings dann schon jenseits der 500qm Schallmauer, was preislich für uns schwierig wird (oder irre ich mich)?

 

[ypg]

Womit darf ich hier an Zusatzkosten gegenüber einer Bodenplatte rechnen? Erdarbeiten + Kellerbau = ca. 100.000€?

Wohnfläche kann man mit 3000€/qm für die Kalkulation ansetzen, ob Untergeschoss oder Dachgeschoss. Mein Vorredner schlägt 3500€ an… ist halt eh nur eine Kalkulation, dient nur als Richtwert. Es kommt ja auch den verbauten Standard/Qualität an.
Beim Verhältnis 90 EG und 60 DG hast Du 90 Keller, bist Du bei ca. 250000€, bei einer Stadtvilla 75/75 (EG/OG) liegt man dann bei ca. 200000€.

Nicht zu vergessen: Du redest von 150qm plus Wohnkeller, mach ca. 225 - 240 qm Wohnfläche gesamt.
Ein nicht zum Wohnraum ausgebauter Keller ist natürlich günstiger.