S
Schokoriegel
Hallo,
ich bin noch neu im Forum und lese mich seit einigen Tagen in die ganzen Themen hier ein. Eine wahre Fundgrube an Wissen und Erfahrungen, tolle Sache!
Wir stehen noch in den Kinderschuhen unseres Hausbau-Projektes. Bevor ich früh offensichtliche Fehler mache ist meine Idee, dass ich hier früh anfange Fragen zu stellen und das Thema vorstelle. Besser schnell gestolpert, als spät gescheitert.
## Konkret ist das bislang passiert:
- wir leben in einer 101 qm (Netto Wohnfläche innen) bzw 108 qm (mit Terrasse) Wohnung, mit kleinem Keller (ca. 12qm), TG-Stellplatz, Aussenstellplatz, gemeinsamem Fahrradraum (wo unsere 3 Räder stehen), kleinem Garten (ca. 28qm), sehr effizient geschnitten mit 5 Zimmern --> daraus leitet sich für uns ein realistischer "das benötigen wir" Anforderung ab, da wir diese Fläche als gerade in Ordnung für uns empfinden.
- Wir waren in der Fertighausausstellung in Fellbach (bei Stuttgart) und haben uns ein paar Häuser angeschaut und mit Beratern dort gesprochen (Okal, Weberhaus, Bittermann und Weiss).
- Wir waren im Neubaugebiet Steinriegel in Wendlingen und haben uns dort 3 Grundstücke näher angeschaut die zum Kauf stehen. Alle 3 Grundstücke wären in Ordnung für uns mit verschiedenen Vor- und Nachteilen.
- Wir haben heute mit einem weiteren Fertighaushersteller, der in dem Gebiet ein Haus gebaut hat, ein Erstgespräch (in der Hoffnung, dass er die Gegebenheiten vor Ort besser einschätzen kann ohne weitere Details als andere Hersteller, da er 5 Grundstücke weiter ein Haus gebaut hat - nach Forumrecherche befürchte ich, dass wir uns zu viel erhoffen)
- Wir haben in ein paar Tagen ein Erstgespräch mit unser Hausbank, um eine erste Indikation über das Budget zu erhalten
- Wir lesen uns ein in die Thematik
- Wir starten diesen Thread
## Grundstücke
Die 2 priorisierten Grundstücke:
A: Einfamilienhaus, Flachdach 0-5°, 345qm, 850€/qm, 294 T€, 3% Makler, GH max 6,5m, Grundflächenzahl 0,4 -> bebaubare Fläche 138qm, relativ flach, Zahl der Vollgeschosse =1, es gibt im Textteil noch diesen Satz: "Gemäß § 19 (4) 2 i.V.m. § 19 (4) 3 Baunutzungsverordnung darf [...] die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes festgesetzte Grundflächenzahl durch Grundflächen von Anlagen nach § 19 (4) 1 Nr. 1, 2 und 3 Baunutzungsverordnung bis zu einem Wert von 0,6 [...] überschritten werden."
B: Kettenhaus, Satteldach 30-45°, 268qm, 850€/qm, 228 T€, 3% Makler, TH max. 4,50 m FH max. 9,00 m, Grundflächenzahl 0,45 -> bebaubare Fläche 120qm, "steil" mit geschätzt 12.3% Gefälle (die Höhenprofile aus dem Lageplan ausgelesen), Zahl der Vollgeschosse = 1, der Textteil hat den Satz wie oben nur mit 0,7 als Wert
Wir haben hier abgeschätzt mit unserem Laienwissen, dass man auf beiden Grundstücken die Anforderung an die Fläche (110qm+Keller+Garage, oder 150qm ohne Keller, +Garage) realisieren können sollte innerhalb der Baugrenzen (jeweils 1 Vollgeschoss plus 1 66% Geschoss oben drauf).
## Budget
Budget-Situation ist für uns selbst noch etwas intransparent, da sind wir dran (primärer Schritt: durch das Bankgespräch diese Woche).
Situation:
- Wohnung ist nicht abbezahlt und es laufen über die Hausbank vermittelt 3 Kredite darauf (so eine "mach das bloß nie!" Finanzierung mit 2 normalen Annuitätendarlehen und 1 Bausparvertrag, der 10Jahre einbezahlt wird und dann zur Tilgung dient). Die haben - aus heutiger Sicht - alle Traumkonditionen, aber sind halt nicht abbzahlt. Da alles über die Hausbank läuft ist das auch der sinnvolle erste Ansprechpartner für den groben realistischen Rahmen.
- Primär ist das Eigenkapital (soweit die Idee) also entweder
a) der Verkauf der Wohnung *nach Einzug ins neue Haus also in 2-3 Jahren* und übernahme der Kredite auf das neue Haus und übriges Geld aus dem Verkauf als Eigenkapital
b) der Verkauf der Wohnung *nach Einzug ins neue Haus also in 2-3 Jahren* und Strafzahlungen zahlen an Bank zwecks Rauskommen aus den Krediten, und übriges Geld ist das Eigenkapital
Als erste Schätzung hatten wir uns gesagt, dass wir 750.000 € Gesamtkosten machbar sehen. 800.000 € bis 850.000 € nur wenn alles bei der Bank positiv verläuft. Darüber hinaus nicht vorstellbar. Wie gesagt, wir wollen das aus Bank-Sicht ebenfalls betrachten und querchecken.
## Prozess-Ablauf
Wir müssten also - soweit ich das verstehe - diese Abfolge zur Realisierung tätigen:
1) konkretes Haus planen soweit es geht ohne Grundstück zu besitzen
2) Finanzierung prüfen mit Bank mit vagen Zahlen
3) konkretes Grundstück kaufen finanziert über Bank
4) konkretes Haus besser planen da wir jetzt Bodengutachten usw. machen können
5) Finanzierung prüfen mit Bank
6) konkretes Haus über Fertighaushersteller (GÜ - richtig?) beauftragen finanziert über Bank
7) Haus fertigstellen lassen
8) Verkauf der Wohnung und damit erst "Sicherstellen" des Eigenkapitals
## Nebenkosten
Weberhaus hat diese Zahlen genannt als grobe erste Indikation für das Grundstück A, also das Einfamilienhaus mit eher flachem Grundstück:
- 3000 €/qm (150qm: 450.000 € oder 110qm: 330.000 €)
Zusätzlich:
- Garage 40.000 €
- Vermesser 2.500 €
- Kanal 5.000 €
- Strom 3.000 €
- Wasser 2.500 €
- Medienanschlüsse 2.500 €
- Straßensperrung 2.500 €
- Bauwasser/Strom 1.500 €
- Verbindungsarchitekt 16.000 €
- Bauantrag 500 €
- Bodengutachten 2.500 €
- 7% Notar/STeuer Grundstück (21.000 € bzw. 16.000 €)
- Tiefbau/Erdarbeiten 50.000 €
- Außenanlagen 30.000 €
Summe Nebenkosten für Grundstück A:
- 181.000 €
Variante 150qm ohne Keller auf Grundstück A wäre damit:
450.000 € (Haus) + 181.000 € (Nebenkosten) + 294.000 € (Grundstück)
= 925.000 € für alles.
## Bedarf
- wir sind aktuell der Meinung dass wir entweder
a) Netto Wohnfläche (damit meinen wir ohne Heizung, Waschmaschine, Trockner, Terrasse, Garage, Wände) 110qm MIT Keller oder
b) Netto Wohnfläche 150qm OHNE Keller
benötigen.
- zusätzlich Garage für 1 Auto und 3 Fahrrader (an der Seite)
- 5 Zimmer
## Terminschiene
Geschockt waren wir neben den Preisen auch bei der geschätzten Dauer:
- Makler: 6-9 Monate Baugenehmigung hier in der Stadt
- Weberhaus: 18 Monate ab Baugenehmigung
- Okal: 12 Monate ab Baugenehmigung
- Bittermann: 2 Jahre ab Baugenehmigung
## Nächste Schritte
Unser Ziel für Ende der Woche ist:
- eine robuste Schätzung für das Budget
- eine robuste Schätzung für die Kosten eines Fertighauses auf den beiden Grundstücken
- eine robuste Schätzung unseres Bedarfes
- Entscheidung treffen: Projekt killen oder fortsetzen.
Ich tu mich schwer mit diesen Fragen, da ja kein belastbares Bauchgefühl vorhanden ist, wir also auf Zahlen angewiesen sind. Diese Zahlen zu erhalten ist schwerer als gedacht :-)
##
Fragen an euch:
- wann ist der richtige Zeitpunkt, um einen freien Architekten (oder "Planer" wie das hier im Forum oft genannt wird - was ist das eigentlich?) zu beauftragen, mit uns ein Haus zu planen? Was kostet das im Raum Stuttgart als grobe Indikation? Wie finde ich einen "guten"?
- Was können und müssen wir noch tun, um eine realistische Kostenschätzung zu erhalten, bevor wir zur Bank gehen?
- Stimmt die angedachte Reihenfolge oben? Wo sind da gravierenden Denkfehler?
- Was können und sollten wir noch tun in der aktuellen Situation, was ist der logische nächste Schritt? (Ziel: Projekt Fortsetzen oder Killen)
- Welche Beträge oben in den Nebenkosten sind realistisch, welche viel zu hoch oder zu niedrig? Was fehlt?
- Müssen bei solchen pauschal geschätzten Beträgen immer noch "10% extra weil immer etwas Unvorhergesehenes kommt" oben drauf?
- Welche Posten in den Kosten verändern sich massiv wenn man das Grundstück B mit 12% Gefälle nimmt und gibt's da auch Schätzwerte als erste Indikation? Also z.B. "Erdarbeiten Faktor 2" oder sowas?
- wo fallen euch unmittelbar die größten Killer-Bedenken und Risiken auf? Also bei welchen Schritten? Persönliches Bauchgefühl: 1) die Tatsache, dass die ganze Finanzierung auf einer Spekulation basieren soll, dass wenn die Wohnung in ~ 2.5 Jahren verkauft wird, xyz Geld reinkommt, und wir sonst eine Finanzierungslücke haben. 2) die Tatsache, dass man ein Grundstück kauft und dann später das Bauprojekt scheitert da das konkret geplante Haus im gegensatz zum grob geplanten Haus einfach viel teurer geworden ist (Finanzierungslücke).
##
Bei den Gesamtkosten von 925.000 € werden wir das Projekt nicht weiter verfolgen. Das übersteigt auch ohne Zinssatz-Gespräche und unklarer das-bleibt-übrig-bei-Verkauf-der-Wohnung-Gespräche das, was wir zahlen würden für so etwas "kleines". Das wäre Irrsinn aus unserer Sicht. Wo aber aus Irrsinn "jo machen wir" wird, wissen wir noch nicht. Wir sind in der ersten Findungsphase. Das merkt man ja auch (da ich wenig Ahnung habe). Als untere Schmerzgrenze für "soviel Platz benötigen wir" dient oben die Beschreibung unserer aktuellen Wohnsituation. Da wollen wir uns nicht verschlechtern. Da es aber Treppen gibt im Haus vs. Wohnung, haben wir 110qm statt 101qm Innen-Netto-Wohnfläche als Minimum für uns bestimmt (sofern ein Keller + Garage da ist).
Danke für jeden Kommentar im Vorfeld - gerne kritisch zerpflücken und klare Meinung äußern, wenn hier größere Fehler drinstecken. Dazu bin ich ja hier.
ich bin noch neu im Forum und lese mich seit einigen Tagen in die ganzen Themen hier ein. Eine wahre Fundgrube an Wissen und Erfahrungen, tolle Sache!
Wir stehen noch in den Kinderschuhen unseres Hausbau-Projektes. Bevor ich früh offensichtliche Fehler mache ist meine Idee, dass ich hier früh anfange Fragen zu stellen und das Thema vorstelle. Besser schnell gestolpert, als spät gescheitert.
## Konkret ist das bislang passiert:
- wir leben in einer 101 qm (Netto Wohnfläche innen) bzw 108 qm (mit Terrasse) Wohnung, mit kleinem Keller (ca. 12qm), TG-Stellplatz, Aussenstellplatz, gemeinsamem Fahrradraum (wo unsere 3 Räder stehen), kleinem Garten (ca. 28qm), sehr effizient geschnitten mit 5 Zimmern --> daraus leitet sich für uns ein realistischer "das benötigen wir" Anforderung ab, da wir diese Fläche als gerade in Ordnung für uns empfinden.
- Wir waren in der Fertighausausstellung in Fellbach (bei Stuttgart) und haben uns ein paar Häuser angeschaut und mit Beratern dort gesprochen (Okal, Weberhaus, Bittermann und Weiss).
- Wir waren im Neubaugebiet Steinriegel in Wendlingen und haben uns dort 3 Grundstücke näher angeschaut die zum Kauf stehen. Alle 3 Grundstücke wären in Ordnung für uns mit verschiedenen Vor- und Nachteilen.
- Wir haben heute mit einem weiteren Fertighaushersteller, der in dem Gebiet ein Haus gebaut hat, ein Erstgespräch (in der Hoffnung, dass er die Gegebenheiten vor Ort besser einschätzen kann ohne weitere Details als andere Hersteller, da er 5 Grundstücke weiter ein Haus gebaut hat - nach Forumrecherche befürchte ich, dass wir uns zu viel erhoffen)
- Wir haben in ein paar Tagen ein Erstgespräch mit unser Hausbank, um eine erste Indikation über das Budget zu erhalten
- Wir lesen uns ein in die Thematik
- Wir starten diesen Thread
## Grundstücke
Die 2 priorisierten Grundstücke:
A: Einfamilienhaus, Flachdach 0-5°, 345qm, 850€/qm, 294 T€, 3% Makler, GH max 6,5m, Grundflächenzahl 0,4 -> bebaubare Fläche 138qm, relativ flach, Zahl der Vollgeschosse =1, es gibt im Textteil noch diesen Satz: "Gemäß § 19 (4) 2 i.V.m. § 19 (4) 3 Baunutzungsverordnung darf [...] die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes festgesetzte Grundflächenzahl durch Grundflächen von Anlagen nach § 19 (4) 1 Nr. 1, 2 und 3 Baunutzungsverordnung bis zu einem Wert von 0,6 [...] überschritten werden."
B: Kettenhaus, Satteldach 30-45°, 268qm, 850€/qm, 228 T€, 3% Makler, TH max. 4,50 m FH max. 9,00 m, Grundflächenzahl 0,45 -> bebaubare Fläche 120qm, "steil" mit geschätzt 12.3% Gefälle (die Höhenprofile aus dem Lageplan ausgelesen), Zahl der Vollgeschosse = 1, der Textteil hat den Satz wie oben nur mit 0,7 als Wert
Wir haben hier abgeschätzt mit unserem Laienwissen, dass man auf beiden Grundstücken die Anforderung an die Fläche (110qm+Keller+Garage, oder 150qm ohne Keller, +Garage) realisieren können sollte innerhalb der Baugrenzen (jeweils 1 Vollgeschoss plus 1 66% Geschoss oben drauf).
## Budget
Budget-Situation ist für uns selbst noch etwas intransparent, da sind wir dran (primärer Schritt: durch das Bankgespräch diese Woche).
Situation:
- Wohnung ist nicht abbezahlt und es laufen über die Hausbank vermittelt 3 Kredite darauf (so eine "mach das bloß nie!" Finanzierung mit 2 normalen Annuitätendarlehen und 1 Bausparvertrag, der 10Jahre einbezahlt wird und dann zur Tilgung dient). Die haben - aus heutiger Sicht - alle Traumkonditionen, aber sind halt nicht abbzahlt. Da alles über die Hausbank läuft ist das auch der sinnvolle erste Ansprechpartner für den groben realistischen Rahmen.
- Primär ist das Eigenkapital (soweit die Idee) also entweder
a) der Verkauf der Wohnung *nach Einzug ins neue Haus also in 2-3 Jahren* und übernahme der Kredite auf das neue Haus und übriges Geld aus dem Verkauf als Eigenkapital
b) der Verkauf der Wohnung *nach Einzug ins neue Haus also in 2-3 Jahren* und Strafzahlungen zahlen an Bank zwecks Rauskommen aus den Krediten, und übriges Geld ist das Eigenkapital
Als erste Schätzung hatten wir uns gesagt, dass wir 750.000 € Gesamtkosten machbar sehen. 800.000 € bis 850.000 € nur wenn alles bei der Bank positiv verläuft. Darüber hinaus nicht vorstellbar. Wie gesagt, wir wollen das aus Bank-Sicht ebenfalls betrachten und querchecken.
## Prozess-Ablauf
Wir müssten also - soweit ich das verstehe - diese Abfolge zur Realisierung tätigen:
1) konkretes Haus planen soweit es geht ohne Grundstück zu besitzen
2) Finanzierung prüfen mit Bank mit vagen Zahlen
3) konkretes Grundstück kaufen finanziert über Bank
4) konkretes Haus besser planen da wir jetzt Bodengutachten usw. machen können
5) Finanzierung prüfen mit Bank
6) konkretes Haus über Fertighaushersteller (GÜ - richtig?) beauftragen finanziert über Bank
7) Haus fertigstellen lassen
8) Verkauf der Wohnung und damit erst "Sicherstellen" des Eigenkapitals
## Nebenkosten
Weberhaus hat diese Zahlen genannt als grobe erste Indikation für das Grundstück A, also das Einfamilienhaus mit eher flachem Grundstück:
- 3000 €/qm (150qm: 450.000 € oder 110qm: 330.000 €)
Zusätzlich:
- Garage 40.000 €
- Vermesser 2.500 €
- Kanal 5.000 €
- Strom 3.000 €
- Wasser 2.500 €
- Medienanschlüsse 2.500 €
- Straßensperrung 2.500 €
- Bauwasser/Strom 1.500 €
- Verbindungsarchitekt 16.000 €
- Bauantrag 500 €
- Bodengutachten 2.500 €
- 7% Notar/STeuer Grundstück (21.000 € bzw. 16.000 €)
- Tiefbau/Erdarbeiten 50.000 €
- Außenanlagen 30.000 €
Summe Nebenkosten für Grundstück A:
- 181.000 €
Variante 150qm ohne Keller auf Grundstück A wäre damit:
450.000 € (Haus) + 181.000 € (Nebenkosten) + 294.000 € (Grundstück)
= 925.000 € für alles.
## Bedarf
- wir sind aktuell der Meinung dass wir entweder
a) Netto Wohnfläche (damit meinen wir ohne Heizung, Waschmaschine, Trockner, Terrasse, Garage, Wände) 110qm MIT Keller oder
b) Netto Wohnfläche 150qm OHNE Keller
benötigen.
- zusätzlich Garage für 1 Auto und 3 Fahrrader (an der Seite)
- 5 Zimmer
## Terminschiene
Geschockt waren wir neben den Preisen auch bei der geschätzten Dauer:
- Makler: 6-9 Monate Baugenehmigung hier in der Stadt
- Weberhaus: 18 Monate ab Baugenehmigung
- Okal: 12 Monate ab Baugenehmigung
- Bittermann: 2 Jahre ab Baugenehmigung
## Nächste Schritte
Unser Ziel für Ende der Woche ist:
- eine robuste Schätzung für das Budget
- eine robuste Schätzung für die Kosten eines Fertighauses auf den beiden Grundstücken
- eine robuste Schätzung unseres Bedarfes
- Entscheidung treffen: Projekt killen oder fortsetzen.
Ich tu mich schwer mit diesen Fragen, da ja kein belastbares Bauchgefühl vorhanden ist, wir also auf Zahlen angewiesen sind. Diese Zahlen zu erhalten ist schwerer als gedacht :-)
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Fragen an euch:
- wann ist der richtige Zeitpunkt, um einen freien Architekten (oder "Planer" wie das hier im Forum oft genannt wird - was ist das eigentlich?) zu beauftragen, mit uns ein Haus zu planen? Was kostet das im Raum Stuttgart als grobe Indikation? Wie finde ich einen "guten"?
- Was können und müssen wir noch tun, um eine realistische Kostenschätzung zu erhalten, bevor wir zur Bank gehen?
- Stimmt die angedachte Reihenfolge oben? Wo sind da gravierenden Denkfehler?
- Was können und sollten wir noch tun in der aktuellen Situation, was ist der logische nächste Schritt? (Ziel: Projekt Fortsetzen oder Killen)
- Welche Beträge oben in den Nebenkosten sind realistisch, welche viel zu hoch oder zu niedrig? Was fehlt?
- Müssen bei solchen pauschal geschätzten Beträgen immer noch "10% extra weil immer etwas Unvorhergesehenes kommt" oben drauf?
- Welche Posten in den Kosten verändern sich massiv wenn man das Grundstück B mit 12% Gefälle nimmt und gibt's da auch Schätzwerte als erste Indikation? Also z.B. "Erdarbeiten Faktor 2" oder sowas?
- wo fallen euch unmittelbar die größten Killer-Bedenken und Risiken auf? Also bei welchen Schritten? Persönliches Bauchgefühl: 1) die Tatsache, dass die ganze Finanzierung auf einer Spekulation basieren soll, dass wenn die Wohnung in ~ 2.5 Jahren verkauft wird, xyz Geld reinkommt, und wir sonst eine Finanzierungslücke haben. 2) die Tatsache, dass man ein Grundstück kauft und dann später das Bauprojekt scheitert da das konkret geplante Haus im gegensatz zum grob geplanten Haus einfach viel teurer geworden ist (Finanzierungslücke).
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Bei den Gesamtkosten von 925.000 € werden wir das Projekt nicht weiter verfolgen. Das übersteigt auch ohne Zinssatz-Gespräche und unklarer das-bleibt-übrig-bei-Verkauf-der-Wohnung-Gespräche das, was wir zahlen würden für so etwas "kleines". Das wäre Irrsinn aus unserer Sicht. Wo aber aus Irrsinn "jo machen wir" wird, wissen wir noch nicht. Wir sind in der ersten Findungsphase. Das merkt man ja auch (da ich wenig Ahnung habe). Als untere Schmerzgrenze für "soviel Platz benötigen wir" dient oben die Beschreibung unserer aktuellen Wohnsituation. Da wollen wir uns nicht verschlechtern. Da es aber Treppen gibt im Haus vs. Wohnung, haben wir 110qm statt 101qm Innen-Netto-Wohnfläche als Minimum für uns bestimmt (sofern ein Keller + Garage da ist).
Danke für jeden Kommentar im Vorfeld - gerne kritisch zerpflücken und klare Meinung äußern, wenn hier größere Fehler drinstecken. Dazu bin ich ja hier.
