Erbpachtvertrag mit Sanierungsvermerk

[Speedy2907]

Guten Abend,
wir beabsichtigen ein Haus zu kaufen. Das Grundstück soll von einer Kirchengemeinde auf Erbpacht gepachtet werden - so weit, so gut. Jetzt haben wir den Vertragsentwurf vom Notar erhalten. Dort ist ein § enthalten, der besagt, dass wir in das zur Zeit bestehende Sanierungsverfahren mit allen Rechten und Pflichten eintreten sollen, incl. der Zahlung eines evtl. anfallenden Ausgleichsbetrag der Gemeinde (Stadt). Wir wollen das nicht akzeptieren, da unserer Meinung nach für die Zahlung eines solchen Ausgleichsbetrag der Grundstückseigentümer zuständig ist. Wir aber in dem Fall nicht Eigentümer sind, sondern “nur” die Erbbauberechtigte. Leider kann ich im Netz überhaupt nichts dazu finden. Vielleicht hat ja hier jemand ne Idee bzw. Erfahrungen was in so einem Fall zu tun ist.

Vielen Dank

Grüße
Mario

 

[nordanney]

Puh, kniffelige Frage.

Zunächst ist ein Grundstückseigentümer gem. Baugesetzbuch verpflichtet, die Zahlung zu leisten. Aber im Sinne des Baugesetzbuch im Kontext mit dem Erbbaurecht wird i.d.R. der Erbbauberechtigte als "Eigentümer" im Sinne des Baugesetzbuch betrachtet. Insofern ist es m.E. korrekt, so einen Passus direkt in den Kaufvertrag aufzunehmen, da Du sehr wahrscheinlich (auch ohne diesen Passus) herangezogen werden würdest.

Ansonsten kann es noch Regelungen im Erbbaurechtsvertrag geben bzw. in der Sanierungssatzung der Gemeinde (aber wenn, steht dort im Normalfall auch drin, dass der Erbbauberechtigte die Zahlung zu leisten hat).

Hintergrund für alles ist, dass Du als Berechtigter den Vorteil aus der Sanierung ziehst. Bekommst für eine "geringe" Pacht ein höherwertiges Umfeld geliefert und kannst den Nutzen daraus ziehen.

Wäre ich Erbbaurechtsausgeber, würde ich mit Euch nicht verhandeln. Digital Entscheidung: Beiß in den sauren Apfel (aus Deiner Sicht) oder such Dir ein anderes Grundstück ohne Erbpacht. Sorry, kann Dir leider keine positivere Antwort geben. Sehr nur zu, dass vielleicht im Gegenzug die Erbpacht entsprechend niedrig ist und die Kirche nicht schon heute die Erbpacht für ein Grundstück von morgen verlangt.

 

[ypg]

Aber im Sinne des Baugesetzbuch im Kontext mit dem Erbbaurecht wird i.d.R. der Erbbauberechtigte als "Eigentümer" im Sinne des Baugesetzbuch betrachtet.

Das kann ich als Erbpächter bestätigen. Man wird gesetzlich als Eigentümer betrachtet.

 

[Grundaus]

um wie viel Geld geht es überhaupt? und es wird nicht in allen Bundesländern alles umgelegt. Auf jeden Fall gibt´s eine Kostenschätzung. Daher diese Kosten zum Kaufpreis gedanklich dazurechnen

 

[Speedy2907]

Das kann ich als Erbpächter bestätigen. Man wird gesetzlich als Eigentümer betrachtet.

Eigentümer des Grundstücks bei einer Erbpacht ist der Erbpachtgeber, also der Eigentümer des Grundstücks. Oft sind das Kirchen oder Gemeinden, es können aber auch Privatpersonen sein. Der Eigentümer tritt lediglich ein Nutzungsrecht für das Grundstück an den Erbpachtnehmer über einen festgelegten Zeitraum ab. Der Erbpachtnehmer ist jedoch Eigentümer des auf dem Erbpachtgrundstück errichteten Gebäudes.

Der Ausgleichsbetrag, den ich zahlen soll, errechnet sich aus der Differenz des Bodenrichtwertes vor der Sanierungsmaßnahme und dem Brw nach der Maßnahme und soll die Wertsteigerung des Grundstücks ausgleichen. Sollte die Kirchengemeinde sich dazu entschließen irgendwann mal das Grundstück zu verkaufen, habe Ich das Vorkaufsrecht. Der Kaufpreis richtet sich dann an dem gültigen Brw, der ja dann durch die Sanierungsmaßnahme gestiegen ist. Ergo zahle ich dann die Wertsteigerung doppelt?! Das kann so nicht richtig sein.

Leider kann mir zur Zeit keiner sagen um welchen Betrag es sich letztendlich handelt. :-(

 

[nordanney]

Der Ausgleichsbetrag, den ich zahlen soll, errechnet sich aus der Differenz des Bodenrichtwertes VOR der Sanierungsmaßnahme und dem Brw NACH der Maßnahme und soll die Wertsteigerung des Grundstücks ausgleichen.

Das ist in jedem Sanierungsgebiet so.

Eigentümer des Grundstücks bei einer Erbpacht ist der Erbpachtgeber,

Das bestreitet niemand.

Sollte die Kirchengemeinde sich dazu entschließen irgendwann mal das Grundstück zu verkaufen, habe Ich das Vorkaufsrecht. Der Kaufpreis richtet sich dann an dem gültigen Brw, der ja dann durch die Sanierungsmaßnahme gestiegen ist. Ergo zahle ich dann die Wertsteigerung doppelt?! Das kann so nicht richtig sein.

Muss nicht so sein. Du kaufst einfach nicht und bleibst weiter Pächter. Habe in 30 Jahren Baufinanzierungserfahrung allerdings noch nie den Fall gehabt, dass nur das Grundstück verkauft wird. Das ist nämlich für eine Bank aufgrund des darauf lastenden Erbbaurechtes unbeleihbar. Also muss sich ein Doofer finden, der ein Grundstück aus Eigenkapital kauft, dann aber für die nächsten 75 Jahre mit dem Grundstück nichts anfangen kann.
Der Fall ist genauso theoretisch wie der Tod durch einen herabstürzenden Meteoriten. Denkbar, aber kommt nicht vor.

Das kann so nicht richtig sein.

Ist es aber. Habe Dir die Zusammenhänge ja schon in meiner ersten Antwort geschrieben.