Grundstücksauswahl im Neubaugebiet

[_Jannika_]

Liebes Hausbau-Forum,

bei uns im Ort wurden gerade Bauplätze in zwei Baugebieten gleichzeitig vergeben, wodurch in unserem bevorzugten Baugebiet nahezu alle Bauplätze noch verfügbar sind. Diese werden in den nächsten Wochen erneut ausgeschrieben und wir überlegen nun, welche Bauplätze am besten zu unseren Vorstellungen passen würden, sodass wir für die Vergabe 2-3 Favoriten hätten. Wir haben uns bereits einige Gedanken gemacht und tendieren aktuell zu den Grundstücken Nr. 22 + 23 oder alternativ Nr. 8 oder 9. Eine Frage, die uns aktuell beschäftigt ist, ob die südwest-Ausrichtung der erstgenannten Grundstücke im Sommer zu einer zu heißen Terrasse führt, da wir dies aktuell immer häufiger aus dem Bekanntenkreis hören. Andererseits würden wir gerne einen (kleinen) Gemüsegarten mit Gewächshaus anlegen, da dachte ich, wäre eine südliche Ausrichtung von Vorteil.
Insgesamt erhoffen wir uns Anregungen und Blickwinkel, über die wir bisher gar nicht nachgedacht haben, um am Ende die für uns beste Entscheidung treffen zu können.

Bebauungsplan/Einschränkungen:
Größe des Grundstücks: ca. 600qm
Hang: nein
Grundflächenzahl: 0,4
Geschossflächenzahl: 0,8
Randbebauung: nein
Baugrenze
Anzahl Stellplätze: 2
Geschossigkeit: 1,5
Dachform: Satteldach
Stilrichtung: modern
Maximale Höhen/Begrenzungen: in WA1 liegt die TH bei 4,50m und in WA2 bei 6,50m; GH beträgt bei beiden 10m
--> bisherige Favoriten in WA1 mit rotem Punkt, in WA2 mit grünem Punkt markiert
Weitere Vorgaben: Dachneigung 35-45 Grad

Aktuell stellt sich uns zudem die Frage wie niedrig der Kniestock ausfällt, bei einer TH von 4,50m und ob wir je nachdem nicht doch eher zu WA2 und einem 2-geschossigen Haus tendieren.
Ich entschuldige mich bereits vorab für die Pläne, da ich hier schon deutlich hübscher aufbereitete Exemplare gesehen habe und auf meinem Bebauungsplan die einzelnen Grundstücke nicht eingezeichnet sind, aber ich hoffe, dass die Kombination beider Pläne das wichtigste erkennbar machen (nicht wundern, aus der einen Übersicht habe ich persönliche Daten von bereits reservierten Grundstücken entfernt).

Vielen Dank schonmal für Euren Input!

 

[_Jannika_]

Ich würde mich immer noch über Rückmeldungen freuen. Ich denke, dass noch ein paar Informationen gefehlt haben bzw. diese schlecht erkennbar waren in den vorherigen Ausschnitten, diese möchte ich hiermit nachreichen. Falls noch mehr benötigt wird, gerne Bescheid geben.
Norden ist hier planoben.

 

[hanghaus2023]

Mein Favorit ist die #9. Garage geht im Norden und kein Grünfläche vor der Haustür.

 

[11ant]

in WA1 liegt die TH bei 4,50m und in WA2 bei 6,50m; GH beträgt bei beiden 10m

Die unterschiedlichen TH´ vollziehe ich nicht nach, das Baugebiet ist ja annähernd eben. Was sind die wasserrechtlichen Besonderheiten der grünpunktigen Grundstücke ?

 

[_Jannika_]

Die unterschiedlichen TH´ vollziehe ich nicht nach, das Baugebiet ist ja annähernd eben. Was sind die wasserrechtlichen Besonderheiten der grünpunktigen Grundstücke ?

Leider kann ich auch nicht genau sagen, woran das liegt. Jedoch ist das in vorherigen und weiteren aktuellen Baugebieten unserer Stadt normal..es scheint so, als soll damit der Bau von sog. Stadtvillen eingeschränkt oder beeinflusst werden. Aber das ist jetzt nur eine laienhafte Vermutung.

Zum Gebiet F1 steht im Bebauungsplan folgendes:
"Die mit F1 gekennzeichnete Grünfläche ist als Versickerungsmulde anzulegen, an geeigneten Stellen sind Weiden und Schwarzerlen zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten."

Zur Umgrenzung der Flächen mit wasserrechtlichen Festsetzungen steht folgendes:
"Im Bereich der umgrenzten Fläche nach §9 Abs. 1 Nr. 16d und Abs. 6 Baugesetzbuch sind wasserrechtliche Festsetzungen vorgegeben. Im gekennzeichneten Bereich ist das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser auf Vegetationsflächen oder in Sickeranlagen auf den Grundstücken selbst zu versickern. Dabei sind das Arbeitsblatt DWA-A 138 und das Merkblatt DWA-M 153 zu beachten."

 

[11ant]

Leider kann ich auch nicht genau sagen, woran das liegt. Jedoch ist das in vorherigen und weiteren aktuellen Baugebieten unserer Stadt normal..es scheint so, als soll damit der Bau von sog. Stadtvillen eingeschränkt oder beeinflusst werden. Aber das ist jetzt nur eine laienhafte Vermutung.

In einem Rechtsstaat hat der Laie in seiner Eigenschaft als Bürger nichts vermuten zu müssen, sondern für Verwaltungsakte eine nachvollziehbare Grundlage geliefert zu bekommen. Zum Bebauungsplan muß es eine Begründung geben, da müssen solche Dinge drinstehen (in den "textlichen Festsetzungen" nur DASS, aber in der "Begründung" auch WARUM). Andernfalls macht sich der Bebauungsplan angreifbar.

Aktuell stellt sich uns zudem die Frage wie niedrig der Kniestock ausfällt, bei einer TH von 4,50m und ob wir je nachdem nicht doch eher zu WA2 und einem 2-geschossigen Haus tendieren.

Mit beiden Traufhöhen kann man umgehen. Aber Ihr dürft nicht willkürlich beschränkt werden.

Was eine Traufhöhe in der Praxis "wert" ist, hängt wesentlich von der Bezugshöhe ab. Nehmen wir ein vernünftiges "0" an, dann bedeutet "+4,50" abzüglich einer Geschosshöhe von beispielsweise 2,85 m einen Kniestock 165. Der Kniestock ist praktisch auch eine Fensterscheide, daher liegen "günstige" Kniestöcke im Bereich 100 plusminus 20. Vgl. dazu (extern) "Wie der Kniestock die Fensterfrage im Dachgeschoss beeinflusst".