Haussanierung Bj. 1974 / Eure Meinungen und Ideen

[Freelancer]

Hallo zusammen,
erst mal ein Lob in die Runde an das tolle Forum. Konnte mir bisher viele interessante Ansichten und Einsichten anschauen und so manches Wissen anlesen. Jetzt wollte ich mich auch mal mit meinem Projekt an die Öffentlichkeit wagen.

Wir möchten ein Haus Baujahr 1974 mit 239 m2 + Vollkeller kaufen und sanieren. Unser Gesamtbudget inkl. Kaufnebenkosten und Sanierung liegt bei 350 000 Euro. Die Größe ist für unsere Zwecke ideal (Da ich Büroräume unterbekommen muss) und in unserer Region nicht leicht zu finden. Das Problem: Ich befürchte massive Sanierungskosten.

Wir haben einen Architekten mit an unserer Seite und fühlen uns auch gut aufgehoben. Dennoch denke ich, sollte man sich weitere Meinungen hinzuziehen. Laut seiner Aussage muss folgendes gemacht werden:

Wärmedämmung Wand + Dach
Neue Fenster
Verkleidung Giebel
Neue Heizung
Bäder
Maler + Boden
Nebenkosten inkl. Planung etc.

Um ein bisschen mehr Infos zur Verfügung zu stellen hier noch die Berechnung vom Architekten und die Grundrisse.

Macht dann gesamt 180 000 Euro nur für die Renovierung + 190 000 Euro Kaufpreis. Bin ich also bei entspannt 370 000 Euro ohne Schnick-Schnack, neue Innentüren, Solaranlage, Unvorhersehbares etc.

Frage: Liegt das Haus also über unseren Möglichkeiten oder hat der Architekt einfach etwas zu satt gerechnet bzw. macht es vielleicht auch Sinn gar nicht das volle energetische Programm zu fahren? Mir ist natürlich auch bewusst, dass man sich das Objekt immer vor Ort ansehen muss um eine echte Empfehlung aussprechen zu können. Aber vielleicht kann der eine oder andere schon aus Erfahrungen mit dem Baujahr was sagen oder ob die angesetzten m2 Preise für Dämmung etc. so schon passen.

Eigenleistungen könnte ich bei Maler und Bodenbeläge mit einbringen. Viel mehr denke ich nicht (vielleicht hier und da noch Handlangertätigkeiten; dann hörts aber wohl auch schon auf.)

Über möglichst viele Meinungen, Ideen und Anregungen würde ich mich sehr freuen. Gibt es preisgünstige Alternativen zum regulären Dämmen, reicht bei der Heizung nicht vielleicht auch einfach ein neuer Brenner usw.

 

[Bauexperte]

Hallo,

Wir möchten ein Haus Baujahr 1974 mit 239 m2 + Vollkeller kaufen und sanieren. Unser Gesamtbudget inkl. Kaufnebenkosten und Sanierung liegt bei 350 000 Euro. Die Größe ist für unsere Zwecke ideal (Da ich Büroräume unterbekommen muss) und in unserer Region nicht leicht zu finden. Das Problem: Ich befürchte massive Sanierungskosten.

Die angehängten Grundrisse lassen auf ehemalige Arztpraxis schließen; viele kleine Räume.

Wir haben einen Architekten mit an unserer Seite und fühlen uns auch gut aufgehoben.

Aus meiner Sicht, der falsche Partner, eine Bestandsimmobilie zu bewerten und deren Schwächen bzw. Sanierungsbedarf zu ermitteln. Dazu gibt es SV, welche sich ausschließlich mit dieser Art von Immobilien beschäftigen; sich ständig weiterbilden, auf dem Laufenden halten. Es kostet round about 1000 Euronen, einen solchen SV zu beauftragen. Mit ihm begehst Du das Objekt und erhältst im Anschluss ein sog. Wertgutachten, aus welchem der Zustand und die zu erwartenden Sanierungskosten (mit Summen) aufgelistet werden; sowohl dringliche, als auch solche, welche noch etwas Zeit haben. Sanierung ist nicht gleich Sanierung

Aber vielleicht kann der eine oder andere schon aus Erfahrungen mit dem Baujahr was sagen oder ob die angesetzten m2 Preise für Dämmung etc. so schon passen.

Selbst, wenn es so wäre, käme es dem obligatorischen Vergleich Äpfel & Birnen gleich, denn jedes Objekt ist anders, hat seine - zeitbedingten - Eigenschaften.

Mir erscheinen die angesetzten Kosten vordergründig recht hoch, allerdings ist es auch ein ordentlicher "Kasten", welchen Du Sanieren möchtest. Ich wüßte auch nicht um die Sinnhaftigkeit einer Verkleidung der Giebelseiten, wenn doch eh ein WDVS nebst Kunstharzputz angebracht werden soll?

Aber - es ist stochern im Nebel! Suche Dir einen SV mit Schwerpunkt Bestandsimmobilien und begehe mit ihm das Objekt; das wäre zunächst meine Empfehlung. Auch habe ich Bauchschmerzen, wenn ich lese, daß der Architekt "auch" die energetische Beratung als Teil seiner Beauftragung betrachtet - das liest sich schwer nach Bauladen. Und Bauchladen bedeutet immer, vieles anbieten aber nichts konsequent richtig

Es gibt eine gute Seite im Netz, wo Du einen SV finden kannst. Bemühe Tante Gurgel und suche Bundesverband + freie Sachverständige; dort kannst Du regional auswählen und zunächst ein oder mehre Telefonate führen, ob die "Chemie" und "Preis/Leistung" stimmt. Dann noch ein wenig Geld für einen TGA-Planer in die Hand nehmen - der SV Deiner Wahl wird Dir sicher einen guten Kontakt vermitteln; damit kannst Du sicher sein, den richtigen Wärmeerzeuger und dessen Dimensionierung für die Bestandsimmo zu wählen; vlt. macht es auch Sinn, die Ölheizung zu belassen. Deinen Architekten brauchst Du dann immer noch - schließlich müssen die einzelnen Gewerke ausgeschrieben werden; Du weißt dann aber zumindest genau, was zuvorderst und was später erledigt werden kann. Imho sehr gut für eine anstehende Finanzierung

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Freelancer]

Hallo Bauexperte,
danke für deine Antwort.

Das Haus wurde als Rechtsanwaltskanzlei und Privathaus genutzt; so ähnlich werden wir das auch umsetzen. Räumlich kann also alles so bleiben wie es ist.

Mit dem Sachverständigen ist das eine gute Idee, doch alles was Du als Arbeitsweise beschrieben hast, hat auch unser Architekt mit uns gemacht?! Wir hatten mit Ihm zusammen die Objektbesichtigung und er hat sich alles angesehen und aufgeschrieben. Danach gab es ein Wertgutachten und eine Empfehlung zu den optimalen Sanierungsmaßnahmen. Was man auch erst weglassen kann und welche Zugeständnisse möglich sind wollen wir jetzt bei der zweiten Objektbegehung besprechen; dafür würde ich mir Gedankenanstöße über das Forum erhoffen. Also alternative Dämmungsarten, Ideen wie man Geld sparen kann etc.

Die Giebel sind bereits verkleidet und sollen nach der Dämmung als Wetterschutz wieder verkleidet werden. Aber interessante Frage von Dir! Immerhin soll die Verkleidung satte 12 000 Euro kosten; vielleicht kann man sich das auch sparen! Das spreche ich auf jeden Fall an.

Das der Architekt übrigens lediglich "auch" die energetische Beratung als Teil seiner Beauftragung betrachtet, habe ich eventuell falsch transportiert. Die energetische Beratung ist sein wichtigster Part in der Beratung gewesen und er ist auch bei der KfW zertifiziert. Dennoch werde ich mich mit einem SV hier vor Ort einmal in Verbindung setzen und die Kosten abklopfen. Ein Betrag von 1000 - 2000 Euro kann bei einem Gesamtvolumen von 350 000 Euro doch gut angelegt sein und wenn es mich nicht täuscht, berechnet sich das Honorar eines Architekten nach der Bau- bzw. Sanierungssumme, oder?!

Dennoch erhoffe ich mir weitere Ideen, Vorschläge, Erfahrungen!

 

[Bauexperte]

Hallo,

Ein Betrag von 1000 - 2000 Euro kann bei einem Gesamtvolumen von 350 000 Euro doch gut angelegt sein

Das sehe ich auch so!

und wenn es mich nicht täuscht, berechnet sich das Honorar eines Architekten nach der Bau- bzw. Sanierungssumme, oder?!

Richtig.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[DG]

Hallo, Freelancer!

Viel mehr als Bauexperte geschrieben hat, kann man dazu nicht sagen. Ohne örtliche Begehung ist jede Aussage zu den Kosten und Möglichkeiten mehr oder weniger wertlos. Ich habe zwar selbst eine Immobilie, die größtenteils Bj '78 ist, renoviert/saniert, aber das weicht von Deinen Werten an vielen Stellen so weit ab, dass es sinnlos ist, das vergleichen zu wollen.

Was mir aber gleich aufgefallen ist, ist die Sache mit den Büroräumen im Haus. Ich hatte das ursprünglich auch mal vor (bin auch selbstständig), habe das aber auf anraten meines Anwalts/Steuerberaters nicht realisiert, weil es evtl. steuerliche Probleme mit der Absetzbarkeit der Bau-/Renovierungskosten geben kann bzw. man einige Dinge (zB Mietzahlungen der Firma an privat) beachten muss.

Wenn die Entscheidung für diesen Weg bzw. diese Immobilie schon gefallen ist, kann ich nur empfehlen, diese Fragen mit einem Steuerberater abzuklopfen. Pauschal kann man das aber ebenso wenig im Forum besprechen wie die Sanierung, weil viele Dinge von Deiner persönlichen Situation abhängen.

MfG
Dirk Grafe

 

[Freelancer]

Hallo Dirk,
ja das stimmt. Gut, dass Du das noch mal angesprochen hast. Privat und Gewerbe unter einem Dach hat doch einge unvermutete Fallstricke; insbesondere wenn man das Haus dann später doch noch mal verkaufen möchte etc. Haben uns aber auch da mit dem Steuerberater abgestimmt.

Zum Thema Sanierung ist es natürlich schade, dass so wenig Input kommt. Hätte mir einfach vorgestellt, dass man noch Ideen an die Hand bekommen kann, die man dann mit dem Architekten bespricht - Machbarkeit etc. Aber dennoch vielen Dank für die Antworten!