Positionierung Einfamilienhaus in zweiter Reihe auf Bauernhof

[majo5254]

Hallo zusammen,

wir würden gerne den Bau eines Einfamilienhauses auf einem ehemaligen Bauernhof in Rheinland-Pfalz realisieren. Der Bauernhof und die südlich angrenzende landwirtschaftliche Fläche befinden sich im Familienbesitz. Das bestehende Wohnhaus wird aktuell noch bewohnt.

Zu dem Grundstück existiert kein Bebauungsplan und im Rahmen einer Bauvoranfrage habe ich die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines solchen Einfamilienhauses (ohne Detailplanung) im südlichen Teil des Grundstücks angefragt. Das Grundstück gehört zum unbeplanten Innenbereich und es wird durch die Baubehörde grundsätzlich die Möglichkeit gesehen, dass sich gem. §34 Baugesetzbuch ein Einfamilienhaus in die Umgebung einfügt.

Das geplante zweigeschossige Einfamilienhaus soll ca. 150 m² Wohnfläche haben.

Eine Mögliche Idee wäre der Abriss der zentralen Scheune, um den Neubau zwischen den Scheunen und Garten möglich zu machen. Eine Positionierung im Garten, ohne Abriss hatten wir auch überlegt, jedoch befürchten wir dann, dass es auf dem Grundstück „zu voll“ wird und zu wenig Garten verbleibt. Zusätzlich sind wir hinsichtlich der Positionierung wg. Abstandsflächen zu Grenze/Bestandsgebäuden eingeschränkt.

Habt ihr noch weitere Vorschläge wie man auf dem Grundstück sinnvollerweise einen Neubau positionieren könnte? Gibt es Punkte, die man besonders beachten sollte?

Danke!

Lageplan (nach Norden ausgerichtet), s. anbei.

Weitere Details zum Grundstück:

• Größe des Grundstücks: 1650 m²
• Hang: Nein, wenn überhaupt leichte Neigung von <= 5 %
• Grundflächenzahl (Grundflächenzahl): 0,6
• Geschossflächenzahl (Geschossflächenzahl): 1,6
  Hinsichtlich der Bebauung/Versiegelung sollen gem. Bauvoranfrage die Orientierungswerte der Baunutzungsverordnung für Mischgebiete herangezogen werden. Diese sind Grundflächenzahl 0,6, Geschossflächenzahl 1,6. Die aktuelle Bebauung (inkl. gepflasterte Hoffläche und Abriss der Scheune) führt zu einer Grundflächenzahl von ca. 0,5 und sollte auch inkl. Neubau nicht die 0,6 überschreiten.
  
• Baufenster, Baulinie und -grenze: Das Haus soll nach aktueller Planung am südlichen Ende des Grundstücks platziert werden, angrenzend an die landwirtschaftliche Fläche.
• Anzahl Stellplätze: Aktuell keine zusätzlichen Stellplätze geplant, da zunächst eine der Scheunen als Abstellplatz genutzt werden soll.
• Geschossigkeit: Zweigeschossig (EG + OG)
• Dachform: Walmdach oder Satteldach
• Stilrichtung: Keine besondere Anforderung.
• Maximale Höhen/Begrenzungen: In der Umgebung und auf dem Grundstück gibt es weitere zweigeschossige Wohnhäuser mit Satteldach, sollte sich also gem. §34 Baugesetzbuch in die Umgebung einfügen.
• Garten: Neben den Flächen auf dem Grundstück soll ein Teil der angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche als „Gartenersatz“ und Sichtschutz durch Streuobstwiese o.ä. angelegt werden.
• Erschließung durch Bau in zweiter Reihe: Wasser-, Abwasser-, und Stromanschlüsse sind am alten Haupthaus (Dunkelgrau) bereits vorhanden (an Westlicher Spitze). Bis zur mittleren Scheune existiert bereits eine Wasserleitung.
• Zufahrt: Es gibt derzeit keine direkte Zufahrt zum geplanten Bauplatz sondern nur über die Hoffläche. Optionen wie eine temporäre Baustraße über die landwirtschaftliche Fläche müsste geprüft werden.

 

[11ant]

Immerhin fällt Dein Hofgrundstück unter den §34 und nicht §35, sodaß das Haus keine Bauern-Dienstwohnung sein und sich auch nicht auf alte Grundmauern beschränken muß. Der Lageplanausschnitt legt allerdings den Verdacht nahe, daß ein Abriss auf Deinem Grundstück die Innen-Außenbereichsgrenze verändern könnte. Stelle also für das Haus auf einem konkreten gewünschten Platz eine Bauvoranfrage einmal mit und einmal ohne Abriss. Ich würde den Platz auch unter der Berücksichtigung suchen, daß das Haus auch nach einer Grundstücksteilung über öffentliche Flächen erschließbar bleibt.

 

[ypg]

Habt ihr noch weitere Vorschläge wie man auf dem Grundstück sinnvollerweise einen Neubau positionieren könnte? Gibt es Punkte, die man besonders beachten sollte?

Die Frage, die mich beim Lesen jagt: werden die Scheunen noch benutzt, und wenn wie. Du markierst eine, die abgerissen werden müsste, aber was wäre denn mit den anderen?

Denn auch ich würde grundsätzlich ein Haus auf einem Grundstück haben wollen, welches autark ohne Hof funktionieren könnte, wenn man wollte.
Die Finanz-Bank möchte ja auch nur finanzieren, wenn das Eigentum des Grundstücks auch der Bauherr ist. Insofern muss man meines Wissens nach teilen.

 

[11ant]

Die Finanz-Bank möchte ja auch nur finanzieren, wenn das Eigentum des Grundstücks auch der Bauherr ist. Insofern muss man meines Wissens nach teilen.

Das sehe ich nicht zwingend, aber ratsam so. Finanzieren kann man auch auf einem Erbbauplatz. Aber ein Hof dieser Größe wird vermutlich ein Resthof sein und ist sofern überhaupt noch landwirtschaftlich in Betrieb wohl mittelfristig der Aufgabe geweiht. Viel mehr als Aufschieberitis ist es meist nicht, weshalb die Nebengebäude überhaupt noch herumstehen. Deshalb würde ich mir hier die Frage stellen, ob die Perspektive der Scheunen eher ein Wohnausbau oder ein Abriss sein wird. Einen Wohnhausneubau hier einfach "hinstellen wo Platz ist" sehe ich als unkluge Überlegung an. Mindestens im Plan würde ich hier jetzt teilen (und dies bei allen Anschlüssen bereits berücksichtigen), und am besten auch über Eigentumsübergänge bereits sprechen. Erst weitere Werte zu schaffen und bis zum Erbfall aufzuschieben was damit werden soll ist unnötig teuer. Auch wenn das traditionell schwer in Altbauerndickschädel hineingeht.

 

[K a t j a]

Eine Mögliche Idee wäre der Abriss der zentralen Scheune, um den Neubau zwischen den Scheunen und Garten möglich zu machen. Eine Positionierung im Garten, ohne Abriss hatten wir auch überlegt, jedoch befürchten wir dann, dass es auf dem Grundstück „zu voll“ wird und zu wenig Garten verbleibt.

Ja gruselig! Zwischen dieser massiven Ansammlung von Gebäuden und Wänden will doch niemand wohnen. Da brauchts erst einen Befreiungsschlag, denke ich.
Ich find die Idee, die zentrale Scheune einzustampfen und dort das Haus zu platzieren, schon ganz gut. Vielleicht entfernt man gleich noch das Nebengebäude und das Gartenhaus mit. Dort wäre dann vermutlich eine eigene Zufahrt möglich. Kommt allerdings auch darauf an, wie stark die Straße befahren ist. Wenn sie eher einer Autobahn gleicht, sind die Gebäude vielleicht als Lärmschutzwand noch ganz gut.

Wenn Geld keine Rolle spielen sollte, würde ich alle Scheunen und den Hühnerstall auch noch mit wegreißen und an die planlinke Straße bauen.

 

[ypg]

Finanzieren kann man auch auf einem Erbbauplatz.

Ein Erbbauplatz ist auch ein Grundstück, der im Besitztum ist, nämlich dem Pächter, alles notariell und im Grundbuch festgehalten Wie ein Eigentumsgrundstück.
Nur weil hier von einem Resthof die Rede ist, ändern sich nicht die Grundvoraussetzungen.
Hier wollen „die Kinder“ bauen - nur gehört ihnen, ob gepachtet oder gekauft hier anscheinend kein Qm Grund und Boden.
Wenn man als Altenteil möchte oder zulässt, dass die Kinder dort, auf Familienbesitz wohnen, dann müssen sie entweder selbst bauen und an die Kinder vermieten oder denen ein Bauplatz anbieten und ggf. verkaufen oder verpachten.