Grundstück und Baunebenkosten - Budget für Hausbau realistisch?

[OnSite]

Zunächst mal ein: Hallo in die Runde!

Seit geraumer Zeit lese, informiere und recherchiere ich über das Thema "Hausbau". Da ich mit der Baubranche kaum etwas zu tun habe, empfinde ich das Hausbau-Forum als echte Bereicherung und erhoffe mir dadurch mehr Durchblick in dieser - für mich - nebulösen Thematik.

Dann zum ersten Schritt:
Bisher wohnen wir (Frau, Lehrerin, 29; Kind 3 Monate; ich, Betriebswirt; 29) zur Miete und spielen mittlerweile mit dem Gedanken zu Bauen.
Aber ich hab' (leider) keine Ahnung, mit wie viel Budget ich für so einen Bau rechnen muss...

Das wären die Eckdaten:
A) Grundstück
Grundstück: ca. 150.000 EUR (ca. 510 qm) in einer (für uns) Top-Lage [Speckgürtel einer bayerischen Großstadt] - vollerschlossen mit Bodengutachten und auf grüner Wiese.

Zzgl. Kaufnebenkosten (Sind diese mit den Baunebenkosten abgedeckt?)

Allerdings steht im Bebauungsplan:
Es muss eine Zisterne bzw. Speicher- und Sickerschacht mit min. 6m³ vorhanden sein.
Was bedeutet das hinsichtlich Kosten?

B) Baunebenkosten
Baunebenkosten: ca. 40.000 Euro (lt. diesem Forum)

C) Haus
Geplantes Haus (Form bzw. Aussehen ist determiniert):
KfW 70,
massiv Bauweise (36,5er Ziegel)
einfache Bauweise: keine Versprünge oder ähnliches: quadratisch mit Dach darauf (sorry an alle Architekten hier, aber ich habe keine Ahnung, wie dieser Baustil genannt wird: Bauhaus? Atelierhaus?)
140-160 qm (5-7 Zimmer [davon ein bis zwei Arbeitszimmer], 1x Bad) Wohnfläche
Nutzfläche: ca. 25 qm

Satteldach,
2-Stöckig,
leichte Hanglage (der unterste Stock wäre halb im Hang; wird hier von einem Keller gesprochen?),

Fußbodenheizung,
Wasser-Luft-Wärme-Pumpe,
Parkett und Fliesen,
elektrische Rollläden (keine Raffstores)

Insgesamt solls eine gehobene (Kaugummi-Begriff..) Ausstattung sein (aber keine Desinger-Toiletten, nur eine Standardbadewanne, Dusche und 1 Waschbecken...).

Doppelgarage als Fertiggarage,

Keine nennenswerte Eigenleistung (haben wir auch aus Gewährleistungsgründen nicht vor...)
Außenanlagen würden von uns übernommen werden (Rasen ansäen, etc.)

Bau soll via Architekt oder GU [allerdings mit VOB-Klauseln: Subs nur nach Rücksprache, Bemusterung nur nach Freigabe durch Bauherren] (also nicht mit Bauträger) erfolgen.
Wie viel muss ich hierfür ansetzen? Statik ist diese in den Baunebenkosten integriert?

Grundstück mit Baunebenkosten wären bei ca. 200T (190T aus A und B + 10T Puffer)
Rechne ich mit 1500 Euro pro Quadratmeter für 160 qm komme ich auf ca. 240T (gerundet 250T)
=> 450T Euro vorläufig als Budget...

Wie häufig erwähnt, kann es sein, dass ich -aus Unwissenheit- einige Positionen doppelt eingerechnet habe oder Nutzflächen anderes/falsch berechnet habe...

Die Rechner im Netz werfen von 370T bis 550T alles aus...

Ist ein Hausbau [mit Grundstück und Baunebenkosten] mit dem Budget A) 400 B) 450 oder C) 500 realistisch? Ob es möglich ist, erfolgt zur gegeben Zeit dann im anderen Thread

Und ausserhalb der Planung:
I) Kann ich einen Kamin mit ca. 5000 Euro (im Wohnzimmer) ansetzen?
II) Küche mit ca. 10-15T ?

Herzlichen Dank!

OnSite

 

[Jochen104]

Hallo,
beim ersten drüberfliegen sind mir folgende Dinge aufgefallen:

• Kaufnebenkosten sind nicht in den Baunebenkosten enthalten
• Wegen der Gründungskosten solltest du dir das Bodengutachten vorher genau anschauen
• 1500 Euro ist für Bayern eher ein tiefer Ansatz wenn ich mich recht entsinne. Dazu kann Bauexperte aber bestimmt mehr sagen.
• Mir fehlen noch die Kosten für Malerarbeiten und Bodenbeläge (je ca. 10 T€)
• Kosten für Außenanlagen wurden auch nicht mit Berücksichtigt
• Meinst du mit Kamin den "Schornstein" oder den Ofen an sich? Dabei gibt es große Spannen.
• Küche aus Erfahrung eher mit dem höheren Wert.

Ich hoffe das hilft dir schon mal etwas weiter.

 

[OnSite]

Hallo Jochen,

Danke schon mal bzgl. der Gründungskosten:
die bereitet mir ein schlechtes Gefühl, v.a. weil das Niederschlagswasser nicht vollständig versickert. (Funktioniert lt. Bodengutachten nicht, da der Boden nicht versickerungsfähig ist.)

Ich hab' das Gefühl, das könnte teuer werden...

 

[ypg]

Wenn Du ein Bodengutachten für genau dieses Grundstück und Deinem Haus in Händen halten würdest, hättest Du auch eine Bauempfehlung, mit der man kalkulieren kann.

Regenwasserversickerung über eine Zisterne hat bei uns so ca. 5000 gekostet. Die setzt der Erdbauer.

Gruss Yvonne

 

[Bauexperte]

Hallo,

Zzgl. Kaufnebenkosten Grundstück (Sind diese mit den Baunebenkosten abgedeckt?)

Schau mal hier: https://www.hausbau-forum.de/threads/liste-der-Baunebenkosten.9737/

Allerdings steht im Bebauungsplan:
Es muss eine Zisterne bzw. Speicher- und Sickerschacht mit min. 6m³ vorhanden sein.
Was bedeutet das hinsichtlich Kosten?

Ziemlich widersinnig, wenn der Boden im Übrigen nicht versickerungsfähig ist. Bei den Kosten kommt es darauf an, ob Du rein das Regenwasser zur Bewässerung des Gartens sammeln oder einen zus. Hausanschluss, bspw. für die Toiletten, haben möchtest. Die Kosten tendieren dann zwischen TEUR 5 und 7.

B) Baunebenkosten
Baunebenkosten: ca. 40.000 Euro (lt. diesem Forum)

Überwiegend ausreichend. Bedenke nur, daß die Kosten der Maler- und Bodenbelagsarbeiten sowie das Anlegen der Außenanlagen (auch Zufahrt zum Grundstück) nicht über die Baunebenkosten berücksichtigt sind.

C) Haus
Geplantes Haus (Form bzw. Aussehen ist determiniert):
KfW 70,
massiv Bauweise (36,5er Ziegel)
einfache Bauweise: keine Versprünge oder ähnliches: quadratisch mit Dach darauf (sorry an alle Architekten hier, aber ich habe keine Ahnung, wie dieser Baustil genannt wird: Bauhaus? Atelierhaus?)
140-160 qm (5-7 Zimmer [davon ein bis zwei Arbeitszimmer], 1x Bad) Wohnfläche
Nutzfläche: ca. 25 qm
Satteldach,
2-Stöckig,

Mit Satteldach ist es zunächst ein einfaches, II-geschossiges Einfamilienhaus.

leichte Hanglage (der unterste Stock wäre halb im Hang; wird hier von einem Keller gesprochen?),

Nein, von einem Untergeschoss

Fußbodenheizung,
Wasser-Luft-Wärme-Pumpe,
Parkett und Fliesen,
elektrische Rollläden (keine Raffstores)

Insgesamt solls eine gehobene (Kaugummi-Begriff..) Ausstattung sein (aber keine Desinger-Toiletten, nur eine Standardbadewanne, Dusche und 1 Waschbecken...).

Doppelgarage als Fertiggarage,

Keine nennenswerte Eigenleistung (haben wir auch aus Gewährleistungsgründen nicht vor...)
Außenanlagen würden von uns übernommen werden (Rasen ansäen, etc.)

Ich schätze mal, daß Du mit rund TEUR 300 für das Einfamilienhaus dabei sein wirst, zzgl. Kosten der Fertiggarage, Baunebenkosten, Maler- und Bodenbelagsarbeiten sowie Anlage der Außenanlagen. Da der Boden nicht versickerungsfähig ist, kommen noch Kosten der Abdichtung in Folge Staunässe und/oder Sickerwasser hinzu. Das können TEUR 6 aber auch TEUR 10 sein; je nachdem, welche Form der Abklebung der Bodengutachter als angeraten ansieht.

Bau soll via Architekt oder GU [allerdings mit VOB-Klauseln: Subs nur nach Rücksprache, Bemusterung nur nach Freigabe durch Bauherren] (also nicht mit Bauträger) erfolgen.
Wie viel muss ich hierfür ansetzen? Statik ist diese in den Baunebenkosten integriert?

Interessant - traust Du Dir auch die Kontrolle der Ausschreibung, Bewertung der Leistungen der auszuwählenden Handwerker, Rechnungskontrolle etc. als Branchenfremder zu?

Nein. Statik ist - zumindest in meiner Liste (link oben) nicht berücksichtigt, da diese im Regelfall im Festpreis der GU/GÜ enthalten ist. Welche Kosten anzusetzen sind, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen; es können TEUR 3 sein, aber auch TEUR 6 - kommt immer auf den Umfang an.

Grundstück mit Baunebenkosten wären bei ca. 200T (190T aus A und B + 10T Puffer)
Rechne ich mit 1500 Euro pro Quadratmeter für 160 qm komme ich auf ca. 240T (gerundet 250T)
=> 450T Euro vorläufig als Budget...

Du kannst nicht "nur" für 160 qm rechnen, Du willst doch zus. 25 qm Nutzfläche haben ... diese bezahlen sich doch nicht von selbst.

Ich gehe eher von folgender Rechnung aus:

Grundstück: TEUR 150
Einfamilienhaus als KfW 70 EH: TEUR 300 (für 185 qm GF)
Rücklage Abdichtung UG: TEUR 10
Fertiggarage 6 x 6: TEUR 10.5 (ohne Streifenfundamente, da die Kosten bei Hanglage andere sind, als auf ebenem Gelände)
Baunebenkosten: TEUR 40
Malerarbeiten + Bodenbeläge in EL: TEUR 20
Außenanlagen in EL: TEUR 10 (nur das Nötigste)
Rücklage für Extra´s: TEUR 10

All in, in etwa TEUR 550.5

Und ausserhalb der Planung:
I) Kann ich einen Kamin mit ca. 5000 Euro (im Wohnzimmer) ansetzen?

Für den reinen Kaminzug: ja. Kosten des Kamin selbst kämen noch hinzu. Günstiger geht es, wenn der Kaminzug von außen, als Edelstahlkaminzug angesetzt wird. Kommt aber auf die Architektur des Einfamilienhaus an; nicht überall passt VA in die Optik.

II) Küche mit ca. 10-15T ?

Kommt auf Deinen Geschmack an; nach oben sind beim Küchenkauf alle Grenzen perdu

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[OnSite]

Hallo Bauexperte,

vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Ziemlich widersinnig, wenn der Boden im Übrigen nicht versickerungsfähig ist. Bei den Kosten kommt es darauf an, ob Du rein das Regenwasser zur Bewässerung des Gartens sammeln oder einen zus. Hausanschluss, bspw. für die Toiletten, haben möchtest. Die Kosten tendieren dann zwischen TEUR 5 und 7.

Das ist eben mein größtes Problem, dass ich so etwas nicht einschätzen kann, ob von 2000, 5000, 10000 gesprochen wird.

Ich schätze mal, daß Du mit rund TEUR 300 für das Einfamilienhaus dabei sein wirst, zzgl. Kosten der Fertiggarage, Baunebenkosten, Maler- und Bodenbelagsarbeiten sowie Anlage der Außenanlagen. Da der Boden nicht versickerungsfähig ist, kommen noch Kosten der Abdichtung in Folge Staunässe und/oder Sickerwasser hinzu. Das können TEUR 6 aber auch TEUR 10 sein; je nachdem, welche Form der Abklebung der Bodengutachter als angeraten ansieht.

Auch wieder so ein Risikopunkt: Staunässe und/oder Sickerwasser. Das heisst mit den 10T bin ich aber nicht auf der sicheren Seite, oder? Sondern es bestünde theoretisch ein Restrisiko, dass es auf Grund der Hanglage/Gefälle teurer werden könnte?

Interessant - traust Du Dir auch die Kontrolle der Ausschreibung, Bewertung der Leistungen der auszuwählenden Handwerker, Rechnungskontrolle etc. als Branchenfremder zu?

Bekannte hätte ich, die sich die Bewertung und Auswahl zutrauen würden (selbst alle Handwerker) und die Ausschreibung würde ich sowieso mit einem Bausachverständigen durchgehen.
Nur ich verfolge halt die Maxime: Mache keine Geschäfte mit deinen Freunden.
Leider allzuoft hat dies' im privaten Umfeld zu enormen Spannungen geführt (v.a. beim Thema Gewährleistung... Beispiel: "Du hast doch das Teil am Samstag verlegt..." oder "Das Material wurde von dir als Restposten aus dem Baumarkt beschafft...")
Und wir sind uns doch alle einig: kritisieren fällt immer leicht.

Zudem habe ich es auch im Bekanntenkreis erlebt, dass sich nicht viel sparen lässt. [Diese Auffassung vertrete ich auch...]
Auch hier muss man ehrlich sein: Wenn ein Fixpreis (z.B. Bauträger) steht, dann kann nur noch an der Qualität gespart werden, falls während Bauprojektes Probleme/weitere Kosten entstehen.
Die Sub-Sub-Geschichte, ist dann auch meist so, dass nicht der preiswerteste Anbieter den Zuschlag erhält, sondern der billigste..
Und um günstig zu sein, kann nur am Personal & Material gespart werden. (Maschinen kosten eben und sind unverzichtbar...)
Wir haben uns auch einige Bauträger angesehen bzw. deren Leistungsbeschreibung - Tenor ist: Bei der Bemusterung wird meist vom unteren Preis ausgegangen (z.B. 20 Euro für den qm Fliesen), irgendwelche Special Editions von Badgarnituren und/oder das Minimum an Steckdosen. Bemusterungsupgrades oder sonstige Sonderwünsche (wie Fußbodenheizung) sind teuer zu bezahlen...

Für den reinen Kaminzug: ja. Kosten des Kamin selbst kämen noch hinzu. Günstiger geht es, wenn der Kaminzug von außen, als Edelstahlkaminzug angesetzt wird. Kommt aber auf die Architektur des Einfamilienhaus an; nicht überall passt VA in die Optik.

Jetzt weiss ich auch, weshalb die BT-Häuser immer das VA-Rohr an der Fassade haben

All in, in etwa TEUR 550.5

Herzlichen Dank! - Damit hat sich das Bauprojekt erledigt, v.a. wegen dem Risiko bzgl. Grundstück.

Für uns ist dann weiterhin eine Mietimmobilie erste Wahl (und weiterhin Eigenkapital ansparen) bzw. wäre dann der Kauf einer Bestandsimmobilie eine echte Alternative.
Aber schauen wir Mal, was die aktuelle Niedrigzinspolitik und die überhöhten Bau- bzw. Immobilienpreise in 10 Jahren hervorbringen werden...