Geringer Bodenrichtwert pot. Problem bei Grundstücksbewertung?

[h9nry]

Wir haben ein Grundstück gefunden das unseren Anforderungen sehr nahe kommt. Gegenwärtig ist es noch nicht erschlossen, es lag längere Zeit brach und nun wird es veräußert und die Erschließung ist in den nächsten Monaten geplant. Der Preis pro Quadratmeter inkl. Erschließung liegt ca. 15% über dem, den die Gemeinde selbst für erschlossene Grundstücke aufruft, was erst mal akzeptabel für uns wäre. Beim Blick auf den Bodenrichtwert für den relevanten Bereich hat sich nun aber herausgestellt das dieser (Stand 2012) bei nur 20% des Verkaufspreises liegt.
Unser Plan war das Grundstück sozusagen von unserem Eigenkapital zu erwerben und dann in die Finanzierung einzubringen. Meine Frage bzw. Sorge ist nun das die Bank sich an dem alten Bodenrichtwert orientiert und unser Eigenkapital folglich nur zu 20% angerechnet wird. Das würde die ganze Finanzierung in Frage stellen. Wäre das tatsächlich die Vorgehensweise der Bank zur Bewertung des Grundstücks oder würden Erschließung und die Tatsache das noch weitere Käufer in dem Areal zugeschlagen haben zu einer "Aufwertung" führen?

 

[SirSydom]

Ich hab ein ähnliches Problem, aber nicht in der Größenordnung. Wenn der Preis das 5fach (bzw. 500%) vom Bodenrichtwert beträgt, dann ist doch was faul - woran liegt das?
Sind die Grundstücke der Gemeinde einer anderen Bodenrichtwertsklasse zuzuordnen?
Oder liegt es evtl an Unterschieden zwischen Bau- und nicht Bauland?

Du musst mit ein paar mehr Infos um die Ecke kommen..
Oder du fragst einfach mal die Bank.
Bei mir war z.B. der Bodenrichtwert 85€, die Bank würde 100€ als Beleihungswert ansetzen, der Verkäufer will aber 120€. Der Bodenrichtwert wird aber aufgrund der Käufe in den letzten zwei Jahren voraussichtlich auf 100€ angehoben. 20%, die mich noch imm Zweifeln lassen.
Alternativ kannst du auch mal beim Gutachterausschuss für die Bodenrichtwerte anrufen (Landratsamt) die waren bei mir sehr hilfsbereit.

 

[h9nry]

Danke @SirSydom. Ich hab Deine Vorschläge beherzigt und sowohl beim Gutachterausschuss als auch bei der Bank mal angerufen. Letztere wird sich erst morgen zurückmelden, aber wie bei Dir auch, war die Dame vom Gutachterausschuss im Rahmen ihrer Möglichkeiten extrem hilfsbereit. Sie hat zum einen darauf hingewiesen das der Bodenrichtwert nur für "einfache" Erschließung gilt. Weiterhin hat Sie aufgrund von Verkehrsanbindung, Südausrichtung, usw. von einer möglicherweise "bevorzugten Lage" für das zu erschließende Gebiet gesprochen. Jedenfalls hat Sie mal im Umkreis für vergleichbar Grundstücke ermittelt wie viele einen größeren oder gleichen Quadratmeterpreis haben und da gab es wohl (sei 1995) 31 Stück. Das fand ich nicht besonders spektakulär aber sie meinte damit wäre der Preis schon nicht mehr unbedingt exotisch. Auf meine Frage hin, ob denn eine volle Erschließung tatsächlich den Preis pro qm verfünffachen kann, war die Antwort, eher nicht, aber es ist ein freier Markt und eben auch nicht gänzlich ungewöhnlich. Das hat mich alles nicht wirklich beruhigt und so warte ich nun auf die Einschätzung der Bank die hoffentlich morgen zu erwarten ist.

 

[klblb]

Ich hatte eine ähnliche Situation.
Bei den Angeboten für die Finanzierung wurde immer der Bodenrichtwert abgefragt und sowohl Versicherungen und Banken haben mir unterschriftsreife Angebote vorgelegt.
Als ich dann bei einer Versicherung abschließen wollten, kamen die auf einmal darauf, dass mein Grundstück & Haus viel niedriger zu bewerten sind und daher der Beleihungsauslauf nicht mehr stimmt. Nach wochenlangen Verhandlungen haben sie einen Rückzieher gemacht! Idi*ten! Für die Bewertung haben sie bei Sprengnetter angefragt. Ist ein Dienstleister für Immobilienbewertungen. Da kann man sich für ca. 30 EUR die Bewertung auch selber ausstellen lassen.

Nun gut, bin ich eben umgeschwenkt auf eine Bank (ING-DiBa) und da ging alles problemlos.

Banken sind bei Immobilienfinanzierungen risikofreudiger, weil ihre Auflagen lockerer sind. In meinem Fall entsprechen die Bewertungen via Bodenrichtwert und Sprengnetter überhaupt nicht der Realität vor Ort. Die Kriterien sind viel zu ungenau und zu grob.

 

[SirSydom]

Hm. Rätst du dann von einer Beurteilung durch Sprengnetter ab?
Die wollte ich jetzt mal anfragen, einfach um zu wissen wie viel zu viel der Verkäufer verlangt. Ich zahl wegen mir auch ein paar € mehr, aber irgendwo gibt es eine Grenze..
Aber wenn die Werte keine Aussagekraft haben?!

 

[nordanney]

Der Verkäufer verlangt nicht zu viel! Ist eine Frage von Angebot und Nachfrage...

15% über dem Preis von Gemeindegrundstücken ist doch auch noch i.O.
Der Bodenrichtwert ist übrigens nur ein RICHTWERT und gilt für vorher definierte Parameter (z.B. Ausnutzung, Größe etc.). Es kann und wird immer deutliche Abweichungen nach oben und unten geben. Die Bank macht eine grobe Einwertung vom schreibtisch aus, sie kann (muss aber nicht) den Bodenrichtwert als Bezugsgröße nehmen, oder IMMO-Scout Vergleichswerte, oder eigene Erfahrungen in der Region, oder oder oder.