Geringer Bodenrichtwert pot. Problem bei Grundstücksbewertung?

[nordanney]

So, jetzt hab ich auch die Bankeinschätzung. Demnach ist der Wert am "oberen Ende" aber nicht völlig unrealistisch. Aber jetzt kommt der fette Haken. Das Grundstück ist über 900qm groß und lt. Bank werden nur Max. 700qm als Baufläche anerkannt der Rest geht als "Gartenland" durch. Die Baufläche würden sie mit ca. 75% des Kaufpreises bewerten den Rest, und das hat mich echt umgehauen mit 15% (!!) was sogar noch unter dem offenbar völlig unrealistischen Bodenrichtwert liegt. Auf unsere Finanzierung übertragen würde das bedeuten das nur knappe 60% der Summe die wir fürs Grundstück aufbringen würden auch tatsächlich als Eigenkapital in der Finanzierung berücksichtigt würde. Ist das ein üblicher Wert?

Frage: Für welche Fläche wird denn der Bodenrichtwert ausgewiesen? Bei uns in der Gemeinde sind es z.B. 35m Grundstückstiefe. Alles darüber hinaus würde der Gutachter als Hinterland bewerten. 15-25% des Bodenrichtwerts sind da völlig OK. Aus meiner eigenen Erfahrung als Banker finde ich die Vorgehensweise daher völlig in Ordnung. Sorry dafür

 

[Voki1]

Aus meiner eigenen Erfahrung als Banker finde ich die Vorgehensweise daher völlig in Ordnung. Sorry dafür

Viele Banken machen es sich hier ziemlich leicht. Eine gebräuchliche Formulierung weist darauf hin, dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit eine Zwangsversteigerung (naja, oder ein "Notverkauf") durchzuführen wäre und die hierbei erzielbaren Erlöse niedriger sein würden, als dieses im regulären Verkauf der Fall wäre.

§ 3 der BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung) gibt die Berechnungsgrundsätze eigentlich vor:

(1) Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
(2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.

Das ist in der schriftlich fixierten Ordnung (z. B. Organisationsanweisungen etc.) oft sehr restriktiv "umgesetzt" (gilt ja eigentlich primär für Pfandbriefbanken). Hier werden dann (auch angeblichen Sicherheitsgründen) sehr erhebliche Abschläge vorgenommen. Auch andere Faktoren zur Reduzierung des eigentlichen Verkehrswertes werden nur zu gerne herangezogen, z. B. erhebliche Teile seien nicht Bauland.

Tatsächlich müsste auf die Umstände des Einzelfalles Rücksicht genommen werden und das Objekt im Hinblick auf seine künftige Veräußerbarkeit bewertet werden. Handelt es sich um begehrte Lagen und Grundstücksgrößen und die Prognose einer etwaigen zukünftigen Verwertung positiv, so kann und sollte das zu einer ordentlichen Bewertung führen. Ist die Lage eher bescheiden, so mag auch der Kaufpreis insgesamt schon hoch gewesen sein. Ist die Verwertungsprognose negativ, so wird das i.d.R. zu einem recht niedrigen Beleihungswert führen (müssen).

Die Banken haben ein berechtigtes Sicherungsinteresse, überziehen die Wertgutachten aber recht häufig mit (unanständig) hohen Abschlägen.

Fazit: Auch die sachliche Auseinandersetzung mit den Grundlagen der Wertermittlung und das Einholen von Konkurrenzangeboten führen immer wieder zu einer Anhebung des pessimistischen Betrachtung. Jetzt dürften sich die versammelten Bänker-Kollegen auf mich stürzen (ich Nestbeschmutzer).

 

[nordanney]

Tatsächlich müsste auf die Umstände des Einzelfalles Rücksicht genommen werden und das Objekt im Hinblick auf seine künftige Veräußerbarkeit bewertet werden. Handelt es sich um begehrte Lagen und Grundstücksgrößen und die Prognose einer etwaigen zukünftigen Verwertung positiv, so kann und sollte das zu einer ordentlichen Bewertung führen. Ist die Lage eher bescheiden, so mag auch der Kaufpreis insgesamt schon hoch gewesen sein. Ist die Verwertungsprognose negativ, so wird das i.d.R. zu einem recht niedrigen Beleihungswert führen (müssen).

Das meinte ich auch mit meiner Frage zur Grundlage des Bodenrichtwerts. Die dort angegebenen Flächen sind Richtwerte, die auch aus der Umgebungsbebauung resultieren.
Die Banken, im Kleindarlehensbereich = privater Häuslebauer, schauen nicht so sehr auf die BelWertV. Hier wird der Beleihungswert "rustikaler" ermittelt. Im Marktwert, nach dem viele Banken sich auch orientieren, sieht es schon wieder ganz anders aus. Hier wird der Hype, wie wir ihn zzt. bei Wohnimmobilien sehen (und der in einigen Regionen schon ungesund ist) mitgegangen. Gut, dass es die vorsichtigen Banker gibt - auch wenn darauf geschimpft wird. Eigentlich wird immer auf "die Banker" geschimpft, egal ob sie zu wenig oder zu viel finanzieren

 

[Voki1]

Gut, dass es die vorsichtigen Banker gibt - auch wenn darauf geschimpft wird. Eigentlich wird immer auf "die Banker" geschimpft, egal ob sie zu wenig oder zu viel finanzieren

Das es "vorsichtige" Banker gibt ist auch OK. Allerdings wäre die logische Folgerung dieser Vorsicht eher die Ablehnung einer "auf Kante" genähten Finanzierung. Die restriktive Ermittlung des Beleihungswertes führt zunächst zu einer (formalen) Sicherheitendeckungslücke, mithin zu einem Blankorisiko. Dieser Umstand führt dann regelmäßig zu einer Erhöhung der Risikomarge, also des Zinssatzes, den der Kunde zahlen muss. In der Gesamtbanksteuerung sorgt dann diese (hohe) Risikomarge dafür, dass Verluste aus Kreditgewährungen aufgefangen werden können. Im Prinzip wären die Aufwendungen für diese Verlustübernahme dann verursachergerecht umgelegt.

Vorgenannte Betrachtung müsste sich aber auf die Bonität des Kunden beziehen (PD / RK) und nicht auf die Verlustbetrachtung unter Sicherheitenberücksichtigung (EL).

Ab jetzt würde es für die meisten Teilnehmer wohl so richtig langweilig werden, deshalb verlasse ich diesen technischen Part auch gleich wieder.

 

[toxicmolotof]

@Voki1 So lange im Baufinanzierungsbereich Privatkunden einzig Risikoaufschläge auf Grund der Sicherheitenbetrachtung erfolgen wird das nicht passieren.

Dann müsste man hier RAP auf Scoringbasis einführen, was zu weiteren Diskussionen mit Kunden führt, zumal dieser Bereich risikotechnisch auf Grund der idR guten Sicherheitenunterlegung geringe bis keine Auswirkung hat. In erster Linie ist die VWQ von Sicherheiten ausschlaggebend. PD/EQ betrifft ja nur den Blankoanteil nach Sicherheitenverwertung.

Also viel Arbeit für wenig Feintuning bei > 80% Finanzierung. Dann lieber wenig Aufwand und Prinzip solidarische Gießkanne pauschal.

Aber schön dass hier jemand weiß wovon er redet.

 

[K1300S]

Wie man es dreht und wendet: Man kann gewiss keine Bank dazu zwingen, das Grundstück anders zu bewerten. Aber es gibt ja genug andere Banken.

Im Übrigen möchte ich noch darauf hinweisen, dass sich so ein Bodenrichtwert natürlich auch im Laufe der Zeit ändert - insbesondere dann, wenn im Bereich viel Handel mit Grundstücken getrieben wird (daraus basiert das ja). Wenn also erst in einem Jahr gebaut werden soll, sieht die Sache u. U. schon wieder anders aus. So habe ich aufgrund dieser Tatsache nominell schon 25 % Wertzuwachs beim Grundstück, weil der vorige Wert einfach nicht mehr aktuell war. Das Grundstück war und ist mir aber jeden Cent wert.

VG

K1300S