Geringer Bodenrichtwert pot. Problem bei Grundstücksbewertung?

[klblb]

Hm. Rätst du dann von einer Beurteilung durch Sprengnetter ab?

Die Versicherung hat von sich aus Sprengnetter angefragt. Der Wert ist eher als Richtwert zu verstehen, aber die Versicherungen nehmen ihn mangels Ortskenntnis als hartes Kriterium. Kann man ihnen ja auch nicht verübeln.

Wenn Dein Grundstück denen der Umgebung ähnelt, sind diese Werte von Sprengnetter, ImmoScout, Bodenrichtwert etc. eher aussagekräftig als wenn Dein Grundstück Besonderheiten aufweist (einzelnes Grundstück am See mit Flugzeuglandebahn z. B. )

 

[Stefan G.]

Bei uns hat die Bank den Wert vom notariellen Kaufvertrag des Grundstückes als Wert und Eigenkapital genommen. Kein Cent mehr und kein Cent weniger

 

[h9nry]

So, jetzt hab ich auch die Bankeinschätzung. Demnach ist der Wert am "oberen Ende" aber nicht völlig unrealistisch. Aber jetzt kommt der fette Haken. Das Grundstück ist über 900qm groß und lt. Bank werden nur Max. 700qm als Baufläche anerkannt der Rest geht als "Gartenland" durch. Die Baufläche würden sie mit ca. 75% des Kaufpreises bewerten den Rest, und das hat mich echt umgehauen mit 15% (!!) was sogar noch unter dem offenbar völlig unrealistischen Bodenrichtwert liegt. Auf unsere Finanzierung übertragen würde das bedeuten das nur knappe 60% der Summe die wir fürs Grundstück aufbringen würden auch tatsächlich als Eigenkapital in der Finanzierung berücksichtigt würde. Ist das ein üblicher Wert?

 

[SirSydom]

Ist es denn Gartenland oder Bauland?
Das entscheidet nicht die Bank...

 

[h9nry]

Naja es wird sich um ein voll erschlossenes großes Baugrundstück handeln. Die Argumentation der Bank war halt das man sowieso Max. 700qm als Bauland für Eigenheime nutzt und der Rest dann eben einfach als Gartenland bewertet wird. Ich kann das auch nur bedingt nachvollziehen zumindest was die absurd niedrige Bewertung dieser Restfläche betrifft, denn ich würde doch zumindest den Bodenrichtwert erwarten.

 

[Voki1]

Das klingt nach Mumpitz. Die Bewertung"Vorschriften" für die Ermittlung der Beleihungswerte variieren von Bank zu Bank, mitunter von Sachbearbeiter zu Sachbearbeiter ein und derselben Bank. Ich würde mich mit einer solch pauschalen Erklärung nicht abgeben und tatsächlich Vergleichsangebote einholen. Schlussendlich spielt allerdings die Höhe des Beleihungswertes häufig lediglich für die Konditionenfindung eine Rolle. Der erststellige Beleihungsraum (60% des Beleihungswertes) gilt als besonders sicher und ist damit günstiger, als es der Nachrangraum wäre. In der Regel bekommt man heute ein Darlehen mit einem Mischzinssatz, welcher beide Bestandteile beinhaltet. Hier lohnt dann wieder der Vergleich und die Verhandlung. Auch über die Höhe des Beleihungswertes kann man (ausgestattet mit guten Argumenten) verhandeln.

Die Bodenrichtwerkarte weist indes NUR Vergangenheitswerte aus. Und das auch noch im statistischem Mittelwert. Ganz günstige - faktisch also nicht begehrte Lagen - (eigentlicher Preis unterhalb des Bodenrichtwertes) und sehr begehrte Lagen (Preis oft merklich oberhalb des Bodenrichtwertes) werden durch den Richtwert also nicht konkret berücksichtigt, sondern gehen im Mittelwert unter.

Durch die Privatautonomie kann jeder mit jedem im Grunde jedes Geschäft abschließen. Das schließt auch Geschäfte ein, die eine Partei (bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit) belasten. Hier wäre das ein möglicherweise stark von den sonstigen Preisen abweichender qm-Preis. Tatsächlich scheint dieser Preis aber nicht ganz aus dem Rahmen zu fallen.

Am Ende der ganzen Ausführungen bleibt (wie immer) festzuhalten, dass man überlegen muss, ob einem selber der geforderte Preis in Ansehen des Grundstückes passt (kaufen) oder nicht (verhandeln oder nicht kaufen). Wir haben im Grunde für unser Grundstück (1600 qm) auch "zu viel" bezahlt. Nach dem Richtwert habe ich nur geschielt. Hier haben ganz persönliche Gründe den Ausschlag für den Kauf gegeben: Lage, ländliches Grundstück, sonst kaum erhältliche Grundstücksgröße, unverbaubarer Blick und auch die sehr nette Nachbarschaft.