Grenzbebauung mit Garage

[Boergi]

Hallo,

wir haben vor nächstes Jahr in einem Neubaugebiet zu bauen, das Gebiet ist momentan noch völlig leer, wir werden wahrscheinlich mit die ersten sein die dort bauen.

Nun hätte ich eine Frage wie es sich mit der Grenzbebauung von Garagen verhält, ursprünglich wollte ich eine Flachdachgarage, leider ist diese nicht erlaubt.

Da ich eine recht große Garage möchte (8*9 Meter, wobei die 9 Meter auf der Grenze stehen) ist ein Satteldach kaum möglich bei einer mittleren Wandhöhe von 3 Metern. Ich dachte mir also ich Bau ein Walmdach, wobei die 4. Dachfläche entsteht da die Garage direkt am Haus steht, nun habe ich zwei Fragen:

A) Wie verhält es sich mit der Dachrinne auf der Grenze, ich müsste das Gebäude ja einrücken damit diese die Grenze nicht überschreitet, ist das möglich oder muss das Gebäude direkt auf der Grenze stehen?

B) Wie verhält es sich mit dem Nachbarn? Die Verwaltung schreibt: "Es ist also auch möglich, die Garage von der Nachbargrenze abzurücken. Ein Anpassungsgebot an die Grenzgarage des Nachbarnbesteht nur, wenn der Nachbauende nahtlos an diese anschließt." d.h. wer zuerst kommt malt zuerst? Wenn ich meine Garage hinstelle und mein Nachbar nach mir kommt muss er entweder eine Walmdachgarage an meine stellen (wobei das ja auch schon wieder problematisch ist (Schneesack, eingefrorene Dachrinnen) oder von der Grenze abrücken?

Vielen Dank,

Sebastian

 

[Bauexperte]

Hallo Sebastian,

B) Wie verhält es sich mit dem Nachbarn? Die Verwaltung schreibt: "Es ist also auch möglich, die Garage von der Nachbargrenze abzurücken. Ein Anpassungsgebot an die Grenzgarage des Nachbarnbesteht nur, wenn der Nachbauende nahtlos an diese anschließt." d.h. wer zuerst kommt malt zuerst? Wenn ich meine Garage hinstelle und mein Nachbar nach mir kommt muss er entweder eine Walmdachgarage an meine stellen (wobei das ja auch schon wieder problematisch ist (Schneesack, eingefrorene Dachrinnen) oder von der Grenze abrücken?

Das sollte Dir eigentlich Dein Architekt beantworten

Du wirst diese - nicht gerade kleine Garage - ob der Dachform imho ein gutes Stück von der Nachbargrenze abrücken müssen, da es sonst Probleme mit den Abstandsflächen gibt. Alternativ kannst Du auch Deinen Nachbarn fragen, ob er mit der Eintragung einer Baulast einverstanden ist.

"Die Regelungen über die Abstandsflächen sind grundsätzlich nachbarschützend, d.h. der Nachbar hat grundsätzlich ein subjektives Recht auf Einhaltung der Abstandsvorschriften und kann somit eine erteilte Baugenehmigung für ein Vorhaben, dass diese Vorschriften nicht einhält, erfolgreich anfechten. Es muss in diesem Fall nicht noch zusätzlich festgestellt werden, ob eine tatsächliche Beeinträchtigung vorliegt, allein der Verstoß gegen die nachbarschützende Vorschrift bedeutet eine Rechtsverletzung des Nachbarn (OVG NRW, Urt. v. 22.1.1996 - 10 A 1464/92)."

Freundliche Grüße

 

[Boergi]

Den Architekten gibt es im Moment (noch leider) immer nicht, das liegt einfach daran dass es meiner Meinung nach im Moment zu früh ist weil wir uns noch immer nicht einig sind was wir überhaupt wollen, da sind noch so ganz grundsätzliche Fragen offen wie Keller, Dachform, Räume, etc. und ich denke ohne wenigstens solche Vorgaben tut sich auch ein Architekt schwer mir da einen Entwurf zu erstellen.

Kannst du mir erklären wieso wir abrücken müssen? Die Grenzbebauung für Garagen bis zu einer Länge von 9,0 m (Bayern) ist ja erlaubt, auch die Dachform ist im Bebauungsplan erlaubt und die mittlere Wandhöhe von 3,0 Metern wird eingehalten.

Gruß,
Sebastian

 

[Bauexperte]

Hallo Sebastian,

Den Architekten gibt es im Moment (noch leider) immer nicht, das liegt einfach daran dass es meiner Meinung nach im Moment zu früh ist weil wir uns noch immer nicht einig sind was wir überhaupt wollen, da sind noch so ganz grundsätzliche Fragen offen wie Keller, Dachform, Räume, etc. und ich denke ohne wenigstens solche Vorgaben tut sich auch ein Architekt schwer mir da einen Entwurf zu erstellen.

Es ist mitnichten zu früh; eben jene Fragen bzw. deren Vor-/Nachteile/Kosten können im Arbeitsgespräch mit einem fähigen Architekten geklärt werden. Da Du - so ich es richtig verstanden habe - bereits das Grundstück hast, steht auch der Bebauungsplan bzw. die textl. Festsetzungen fest. Mit diesen Eckdaten kannst Du Dich mit einem Architekten an die endgültige Planung heranarbeiten. Er wird Deine Lebenssituation erfragen und basierend darauf, Vorschläge unterbreiten.

Je weiter Du dieses Gespräch nach hinten schiebst, je mehr Zeit geht ungenutzt ins Land ... und Du wirst dann nicht mehr zu den ersten gehören, der im Neubaugebiet baut Komfortabel und für mich oberste Priorität hat natürlich die Finanzierung. Weißt Du, über wie viel Geld Du verfügen kannst, ist es ein Leichtes, festzulegen, wie viel Geld Du ausgeben willst. Das muß ein guter Architekt berücksichtigen!

Kannst du mir erklären wieso wir abrücken müssen? Die Grenzbebauung für Garagen bis zu einer Länge von 9,0 m (Bayern) ist ja erlaubt, auch die Dachform ist im Bebauungsplan erlaubt und die mittlere Wandhöhe von 3,0 Metern wird eingehalten.

Wenn Du die mittlere Höhe tatsächlich einhältst, habe ich gepennt, sorry. Wobei ich nicht sicher bin, ob sich dieses Maß mit einem Walmdach einhalten läßt. Bereits eine Fertiggarage hat eine Höhe von ca. 2,45 m, plus Aufbau Walmdach - welche Dachneigung? - dürfte eng werden. Auch hier ist ein Architekt gefordert, Lösungen zu erarbeiten

Freundliche Grüße

 

[Boergi]

Guten Morgen Bauexperte

Ich habe das ganze mal versucht zu zeichnen damit man sich das besser vorstellen kann.
Einmal die Satteldachvariante die ja die mittlere Wandhöhe von 3,00 m überschreitet und bestimmt nicht erlaubt wäre, hier müsste ich dann wegrücken oder eine Baulast eintragen lassen.

Und dann noch mal die Variante wie ich sie mir vorgestellt habe, ich habe das des öfteren auch schon in Neubaugebieten gesehen. Am liebsten wäre mir bei der Größe ein Flachdach mit Begrünung gewesen, das gibt leider der Bebauungsplan nicht her.

Gruß,
Sebastian

 

[Bauexperte]

Mahlzeit

Und dann noch mal die Variante wie ich sie mir vorgestellt habe, ich habe das des öfteren auch schon in Neubaugebieten gesehen. Am liebsten wäre mir bei der Größe ein Flachdach mit Begrünung gewesen, das gibt leider der Bebauungsplan nicht her.

Anhang anzeigen 735

Du hast graphisch sehr schön dargestellt, welches Problem ich sehe.

Mittlere Wandhöhe:

Die Maße für die Wandlänge und die Wandhöhe beziehen sich immer auf die Grenzwand. Mittlere Wandhöhe bedeutet, daß die mittlere (=ausgemittelte) Höhe der Grenzwand maßgebend ist. Hat eine Garagengrenzwand beispielsweise an der vorderen Gebäudeecke eine Höhe von 2,75 m und an der Hintern Ecke eine Höhe von 3,25 m, so ergibt sich eine (erlaubte) mittlere Wandhöhe von 3 m.

Bei Deiner Variante Waschmaschine hast Du am Haus sicher auch eine Höhe im Bereich 4,80 m - das würde für die mittlere Höhe ein Maß von 3,90 m ergeben; also 90 cm zu hoch. Du mußt also auch mit der Dachneigung des WD spielen und das - da komme ich wieder auf mein Eingangspost zurück - kann immer noch der Architekt am Besten

Es kann natürlich sein, dass der Bebauungsplan - welchen ich nicht kenne - eine Ausnahme von den 3,00 m erlaubt. Im Regelfall gilt aber vorstehende Regel.

Freundliche Grüße