Mehr Kredit aufnehmen oder verkaufen?

[Bauen2015RLP]

@Musketier: Danke für diesen Gedanken. Ich spreche mal mit einer Bekannten vom Finanzamt. Die prüft Betriebe und Einkommensmil. und sollte das wissen

 

[DG]

Hallo,

im Grunde habt Ihr beide Möglichkeiten. Wenn ihr eine rein rechnerische Entscheidung treffen wollt, müsst ihr die echten Nettoeinnahmen der Wohnung incl. des Zinsvorteils durch eine Belastung der ETW gegen die Kosten für eine Finanzierung rechnen. Obendrauf die zu erwartende Wertsteigerung der Wohnung nach x Jahren.

Ich glaube aber, dass Ihr mit einem Verkauf besser fahrt. Ihr hättet bei 270T€ Kredit eine Belastung von ganz grob 1350€ (2,7*500€). Abzüglich 400€ Mieteinnahmen Netto blieben 950€ reine Belastung.

Geht, finde ich aber eng bei 4 Personen.

Zudem liegt die Nettorendite der Wohnung nur bei 2,4% (12*400 / 200T€). Das ist völlig normal - aber es sind eben keine 5% oder 7%, sondern unter 3%.

Mein Weg wäre also ein kurzfristiger Kredit mit 5 Jahren Laufzeit und ca. 150-175T€ und ein zweiter Kredit mit 10-15 Jahren Laufzeit über die restliche Summe. Bei VK der Wohnung nach dem Bau und Umzug, evtl. mit befristeter Nachvermietung, würde ich den ersten Kredit komplett tilgen und hätte dann ca. 25-50T€ freies Kapital bei einer Restbelastung von ca. 100T€.

Damit könnte ich ziemlich ruhig schlafen.

MfG
Dirk Grafe

 

[Bauen2015RLP]

wow, der Input hier ist wirklich klasse!

Habe mal recherchiert. Die von Musketier erwähnte Teilung des Darlehen geht leider nicht, da das damalige Darlehen auf die Wohnung komplett getilgt ist und man nicht so einfach wieder Zinsen als WK absetzen kann (aber ich lass mich gerne von der Finanzbeamtin oder nem Steuerberater korrigieren )

Noch kurz zu der Nettorendite: Die Wohnung dürfte gut 800 € kalt bringen, davon gehen wie gesagt 200,- als Hausgeld weg. Steuer wohl Max. 100 wegen hoher Abschreibung (2% von knapp 200.000)

 

[DG]

Mit den Zahlen kannst Du spielen, letztlich bleibt es bei einer Abwägung zwischen zwei guten, praktikablen Lösungen.

Aber dreh' die Überlegung zur Nettorendite mal um:

Nehmen wir an, Du bekommst einen Hauskredit für 2% und Du willst bei der ETW (auf Grund des höheren Risikos und zusätzlichen Aufwands) eine Nettorendite von 4% erzielen. Mit den Zahlen wie oben:

12 * 500€ Nettorendite => 6T€/a

Break-even-Wert der ETW => 6T€ * 1/0,04 => 150T€.

Das heißt, dass die Nettorendite bei einem Wert der Wohnung über 150T€ ... sinkt (wenn die Miete nicht entsprechend erhöht werden kann). Fraglich ist nun, was Käufer tatsächlich bereit sind, innerhalb von zB 3 Monaten für die ETW zu zahlen. Nach der Rechnung müsstest Du spätestens bei 175T€ stark überlegen oder die Miete erhöhen. Wenn Dir tatsächlich 200T€ geboten werden, sinkt die Nettorendite auf den Kapitaleinsatz auf 3%, also kaum mehr, als die Bank von Dir haben will - dann lohnt sich der Zins-Tausch nicht mehr und das ist letztlich das, was dahinter steckt.

Dazu kommt ...

Wenn Du einen VK-Preis von 175T€ erzielen kannst, fehlen Euch noch 95T€, das sind bei 2% Kreditkosten ~159€ mtl. Belastung OHNE Tilgung. Annuitätenrechner gibt's im Netz überall, kannst Du Dir schnell ausrechnen, was bei erträglicher Belastung noch übrig bleibt.

Bei 200T€ fehlen Euch nur noch 70T€ und davon seid ihr dann noch schneller runter ... und komplett schuldenfrei.

Das Halten der Wohnung würde ich also nur machen, wenn das eine entspr. Lage in einer Großstadt oder einem Zuzugsgebiet ist, wo man mit zusätzlicher überdurchschnittlicher Wertsteigerung kalkulieren kann. Andernfalls rechnet sich der Zeitaufwand und das Risiko nicht - und das besteht bei Einzelobjekten.

MfG
Dirk Grafe

 

[Bauen2015RLP]

Leuchtet alles ein. Wir werden es uns überlegen.

Vielen Dank für Deinen top Beitrag!

 

[Musketier]

Habe mal recherchiert. Die von Musketier erwähnte Teilung des Darlehen geht leider nicht, da das damalige Darlehen auf die Wohnung komplett getilgt ist und man nicht so einfach wieder Zinsen als WK absetzen kann (aber ich lass mich gerne von der Finanzbeamtin oder nem Steuerberater korrigieren )

Ich stecke nicht mehr ganz so im Thema Einkommensteuer drin. Meine Zeit im Steuerbüro ist schon eine Weile her. Du könntest also durchaus recht haben.
Eventuell könnte es es funktionieren, wenn die Wohnung von einem Ehepartner an den anderen verkauft wird und dafür dann ein Darlehen aufgenommen wird. (sofern sie nur einem Ehepartner gehört). Dadurch entstehen aber auch erst mal Kosten. Ob meine Idee überhaupt funktionieren würde und ob die Mehrkosten dann durch den Ansatz der Schuldzinsen als Werbungskosten reingeholt werden können, müsste man prüfen.

wegen hoher Abschreibung (2% von knapp 200.000)

Zum Thema Abschreibung bitte beachten:
Die Bemessung der Abschreibung erfolgt meines Wissens aufgrund der historischen Anschaffungs/Herstellungskosten und nicht auf den aktuellen Verkehrswert.
Abschreibungsdauer war dann meines Wissen die Restnutzungszeit (50 Jahre abzüglich der Zeit der Eigennutzung)