Eigentumswohnung als Kapitalanlage, Instandhaltungsrücklage

[Musketier]

Ich habe mal ein paar Fragen an die Kapitalanleger mit Eigentumswohnungen.

Soweit ich gelesen habe, zahlt man bei Eigentumswohnung eine Hausumlage.
Darin sind sowohl umlegbare Nebenkosten, nicht umlegbare Nebenkosten, laufende Instandhaltungen, als auch die Instandhaltungsrücklage für Gemeinschaftseigentum enthalten.

Für die Instandhaltungsrücklage des Sondereigentums gibt es verschiedene Ansätze, wie z.B. die Peters`sche Formel oder nach der Berechnungsverordnung.
Wenn ich das richtig interpretiere, käme man bei der Peters'schen Formel einem 12-15 Jahre altem Haus (historische Baukosten Mehrfamilienhaus geschätzt 1000€/m² ) auf rund 1€/m²/Monat.
Nach der II. Berechnungsverordnung sind es bei einem Haus (Alter unter 22J) 0,60€/m²/Monat oder 7,10€/Jahr
Wie realistisch sind solche Werte?

Neben der Instandhaltungsrücklage fürs Gemeinschaftseigentum sollte man noch fürs Sondereigentum eine eigene Rücklage bilden. Mit welchen Größenordnungen sollte man realistischer Weise bei einem ca 12-15 Jahre altem Haus kalkulieren?

Hintergrund wäre das Investment in eine Eigentumswohnung zur Vermietung an die Eltern.
Für eine erste Überschlagsrechnung interessiert mich mit was muß man also ungefähr kalkulieren, was beim Vermieter (ohne Zinsen) noch dauerhaft an Kosten hängen bleibt.

 

[Umbau-Susi]

Wir hatten 2,50€ Instandhaltungsrücklage/m2 Sondereigentumsfläche im Monat. Davon wurden nach 10 Jahren Dach und Fassade ohne Kredit erneuert. Haus von 1935. Einen Kredit wollte die Eigentümergemeinschaft (8 Besitzer, die selbst dort wohnten) nicht. Danach ging die Umlage auf 1,50€/m2.
Wir selbst haben noch monatlich 200€ weg gelegt für Reparaturen an Sondereigentum.

Sylvia

 

[Musketier]

Wir hatten 2,50€ Instandhaltungsrücklage/m2 Sondereigentumsfläche im Monat. Davon wurden nach 10 Jahren Dach und Fassade ohne Kredit erneuert. Haus von 1935. Einen Kredit wollte die Eigentümergemeinschaft (8 Besitzer, die selbst dort wohnten) nicht. Danach ging die Umlage auf 1,50€/m2.

2,50€ ist heftig, hängt aber vermutlich an zu wenig gebildeten Rücklagen davor zusammen.
Aber auch 1,50€ ist schon eine Hausnummer, wenn die Mieten nur bei 5€ liegen.

Wir selbst haben noch monatlich 200€ weg gelegt für Reparaturen an Sondereigentum.

Bei wieviel m²? Habt ihr die tatsächlich auch benötigt?

 

[Bauexperte]

Hallo Musketier,

Hintergrund wäre das Investment in eine Eigentumswohnung zur Vermietung an die Eltern.
Für eine erste Überschlagsrechnung interessiert mich mit was muß man also ungefähr kalkulieren, was beim Vermieter (ohne Zinsen) noch dauerhaft an Kosten hängen bleibt.

Ich habe die Erfahrung gesammelt, daß es nicht zielführend ist, sich an Formeln oder Berechnungsvorlagen zu orientieren, jede Eigentümergesellschaft hat andere Vorstellungen, was die zu bildende Rücklage betrifft. Ich würde daher an Deiner Stelle auf den Zustand der Immobilie abstellen und danach eine persönliche Summe für Reparaturen am Sondereigentum bilden. Die Eigentümerversammlung wird Dich gewiß wissen lassen, wie viel Euronen pro Monat in die Gemeinschaftskasse zu fließen haben.

Wichtig ist, daß Du Dir vollumfänglich Auskunft über den vorhandenen Topf sowie lfd. Instandhaltung geben läßt. Ich bin zuversichtlich, daß Du - mit Deinem beruflichen Hintergrund - sehr gut abschätzen kannst, ob die vorgelegten Zahlen realistisch sind.

Liebe Grüsse, Bauexperte und viel Erfolg!

 

[Umbau-Susi]

2,50€ ist heftig, hängt aber vermutlich an zu wenig gebildeten Rücklagen davor zusammen.
Aber auch 1,50€ ist schon eine Hausnummer, wenn die Mieten nur bei 5€ liegen.

Bei wieviel m²? Habt ihr die tatsächlich auch benötigt?

Das Haus wurde 1991 reprivatisiert. Der Westeigentümer wollte eine definierte Summe. Da hat jeder für jeden gebürgt von den Eigentümern ( ja das gab es nur bei ehemaligen DDR-Bürgern).
Und damit war der Kauf für jeden möglich der im Haus wohnte.
Aber niemand wollte einen zusätzlichen Kredit. Einige hätten wohl auch keinen mehr bekommen.
Also wurde 10 Jahre eisern gespart. Der betreuende Architekt wohnte im Haus, die Hausverwaltung war gut ausgesucht.
Wir hatten eine 120m2-Wohnung.
Die Mieten würden bei der Gegend auch eher bei 9€ liegen.
Für Werterhaltung am Sondereigentum haben wir ca. 1000€ im Jahr gebraucht + einmalig 10000€ für Laminat und 10000€ für neue Fenster.
Wir haben 15 Jahre dort gewohnt.
Malerarbeiten haben wir immer selbst gemacht.

Sylvia

 

[Musketier]

Ich habe die Erfahrung gesammelt, daß es nicht zielführend ist, sich an Formeln oder Berechnungsvorlagen zu orientieren, jede Eigentümergesellschaft hat andere Vorstellungen, was die zu bildende Rücklage betrifft. Ich würde daher an Deiner Stelle auf den Zustand der Immobilie abstellen und danach eine persönliche Summe für Reparaturen am Sondereigentum bilden. Die Eigentümerversammlung wird Dich gewiß wissen lassen, wie viel Euronen pro Monat in die Gemeinschaftskasse zu fließen haben.

Das ist nicht ganz so einfach, da die Wohnung offiziell nicht zum Verkauf steht.

Vielleicht muß ich doch etwas weiter ausholen.
Die Wohnung war eigentlich die "Traumwohnung meiner Eltern" als Alterswohnsitz, da dies ebenerdig direkt an dem innerstädtischen Gartengrundstück meiner Eltern liegt. Die Wohnung ist zentrumsnah in einer Kleinstadt, so dass der Großteil der Wege auch im Alter zu Fuß erledigt werden können. Also eigentlich optimal.

Meine Eltern haben mal Interesse an der Wohnung bekundet und wurden jetzt auch angesprochen. Das Problem (laut meinen Eltern), dass der Eigentümer die Wohnung irgendwann in 10-15 Jahren vielleicht mal verkaufen möchte und sie Angst vor einer eventuellen Eigenbedarfskündigung im Alter haben. Deshalb wollen Sie absagen. Kauf kommt für sie selber aufgrund des Alters nicht in Frage

Nun wollte ich mich erstmal vorinformieren, was bei einem Kauf (außer Anschaffung, Kredit und Steuern) noch auf mich zu käme, bevor ich andere mit meiner Idee verrückt mache.
Sollte das vom Grundsatz einigermaßen passen, wäre das ganze mit meiner Frau und meinen Eltern abzuklären, ob die sich das in der Kombination vorstellen könnten und erst dann würde ich mit dem Eigentümer in Kontakt treten ob der überhaupt und wenn ja zu welchem Preis verkaufen möchte.