Wohnung über Kredit kaufen und vermieten

[MaxPower90]

@Musketier vielen Dank für deine ausführliche Antwort! Zu trennen zwischen Steuern und Liquidität macht Sinn, werd ich ab jetzt so machen.

Die knapp 40 % Steuersatz kommen, wenn ich keinen Denkfehler habe, hin. Ich habe einfach bei meiner Steuererklärung für 2015, die ich schon gemacht habe, die Daten für die fiktive Wohnung eingetragen, so als hätte ich sie schon. Dann kamen immer knapp 40 % Abgaben, aber auch Erstattung auf z.B. Zinsen heraus.

Die Abschreibung habe ich bewusst raus gelassen, weil die ja wohl nur für Gebäude bis 50 Jahre gilt, wie ich das gelesen habe.

Was ich nicht nachvollziehen kann ist folgendes:

wenn du bei der Berechnung der Einnahmen die Bruttomiete berücksichtigst, dann mußt du als Ausgaben auch die kompletten Nebenkosten berücksichtigen
...
Bruttomiete = 12 x 400€
- Nebenkosten komplett = 12 x 150€

Erstmal bin ich doch nicht von der Brutto-, sondern von der Nettomiete ausgegangen. Und zweitens macht es in meinen Augen keinen Sinn, auf der Einnahmenseite von meinen Mieteinnahmen auch die umlagefähigen Nebenkosten abzuziehen, denn die trägt doch zu 100% der Mieter. Oder sehe ich etwas falsch?

 

[Musketier]

Ich war im Urlaub, deswegen meine Antwort etwas verspätet.

Die knapp 40 % Steuersatz kommen, wenn ich keinen Denkfehler habe, hin. Ich habe einfach bei meiner Steuererklärung für 2015, die ich schon gemacht habe, die Daten für die fiktive Wohnung eingetragen, so als hätte ich sie schon. Dann kamen immer knapp 40 % Abgaben, aber auch Erstattung auf z.B. Zinsen heraus.

Grenzsteuersatz bei 40% ist bei ungefähr 90-100T€ zu versteuerndem Einkommen im Splittingtarif.

Die Abschreibung habe ich bewusst raus gelassen, weil die ja wohl nur für Gebäude bis 50 Jahre gilt, wie ich das gelesen habe.

Abschreibung wird immer ab Kauf gerechnet. Also auch du hast wieder 50 Jahre Zeit dein Haus mit 2% abzuschreiben, egal wann die Herstellung war. Bei einem Baujahr vor 1925 sind ist die Nutzungsdauer 40 Jahre also 2,5% Abschreibungssatz. Eine Nichtberücksichtigung würde das falsche Ergebnis liefern.
Allerdings gilt die Abschreibung nur aufs Haus und nicht auf den Anteil am Grundstück.

Erstmal bin ich doch nicht von der Brutto-, sondern von der Nettomiete ausgegangen. Und zweitens macht es in meinen Augen keinen Sinn, auf der Einnahmenseite von meinen Mieteinnahmen auch die umlagefähigen Nebenkosten abzuziehen, denn die trägt doch zu 100% der Mieter. Oder sehe ich etwas falsch?

Einkommensteuerlich gesehen muß immer die Warmmiete und im Gegenzug alle Ausgaben berücksichtigt werden.
Sollte der Mieter immer zahlen kommst du zwar vermutlich zum gleichen Ergebnis, wie wenn du Kaltmiete und nur die nicht umlagefähige Kosten berücksichtigtigen würdest, solltest du aber Mietausfälle haben, kommst du gegebenenfalls zu einer falschen (zu hohen) Berechnung der Einkommensteuer. Außerdem ist der Zahlungszeitpunkt wichtig. Bei Nachzahlung bzw Erstattungen an die Versorger oder auch vom Mieter hättest du sonst ggf. Verschiebungen zwischen den Jahren.
Da du dann bei der Erstellung der Einkommensteuer so rechnen mußt, solltest du auch hier so rechnen.

Du solltest also noch mal alles mit deinen Zahlen durchspielen. Ich bin bei manchen Zahlen von dir nicht ganz durchgestiegen.

 

[MaxPower90]

Meine Güte, jetzt ist der Thread schon über 2 Jahre alt. Ich habe im letzten Jahr tatsächlich den Schritt gewagt und 6 Eigentumswohnungen gekauft. Allesamt kleine Apartments im Raum Dortmund mit Kaufpreis zwischen 23000 € und 40000 €. Allesamt zwischen 80 % und 100 % finanziert mit einem 20 Jahre Volltilger. Weil die Rendite OK ist, deckt sich die Rate mit der versteuerten Mieteinnahme und ich muss (theoretisch) kein Geld zuschießen.

Tatsächlich ist das ein erhebliches finanzielles Risiko, gerade weil ich eher Normalverdiener bin. Das Risiko nimmt jedoch mit den Jahren ab und ich sage mir, wenn man erst mal 8 - 10 Jahre "überstanden" hat und die ganzen Hütten zur Hälfte abbezahlt sind, ist man eigentlich "über den Berg". Ich besitze die Immobilien jetzt 1- 1,5 Jahre und habe größtenteils gute Erfahrungen gemacht. Zweimal musste ich Geld für normale Instandhaltungen ausgeben. Eine Wohnung (die einzige, die auch noch in einem relativ schlechten Viertel liegt) scheint das Pech anzuziehen. Innerhalb weniger Monate hatte ich zwei nichtzahlende Mieter, die ich aber relativ schnell und ohne zerstörte Wohnung wieder herausbekommen habe. Ausgerechnet in dieser Wohnung ist auch regelmäßig etwas kaputt (Kühlschrank, Rollladenband gerissen, Dusche undicht etc...).

Aber im Großen und Ganzen kann ich sagen, dass das ganze so läuft, wie ich es mir vorgestellt habe, auch wenn mir die Tragweite meiner Immobilienkäufe erst im Nachhinein richtig bewusst geworden ist. Nun hoffe ich mal und setze mich dafür ein, dass es so weiterläuft, denn mir ist klar, dass es auch ganz anders laufen kann. Wenn Ihr ähnliches vorhabt, oder auch so, dürft ihr mich auch gerne alles fragen.

 

[Deliverer]

Ich hätte da eine Frage: wie muss ich mir eine Wohnung vorstellen, die aktuell (im Schnitt) 35000,- € kostet? Für das Geld gibts doch nicht mal einen Wohnwagen im Hochwassergebiet...

 

[nordanney]

Ich hätte da eine Frage: wie muss ich mir eine Wohnung vorstellen, die aktuell (im Schnitt) 35000,- € kostet? Für das Geld gibts doch nicht mal einen Wohnwagen im Hochwassergebiet...

Ist im Ruhrgebiet gar kein Problem. Sind dann durchschnittliche Wohnungen in einfachen Lagen. Habe gerade selbst eine Wohnung für T€ 22 (3,5 Zimmer, 60qm, 5€/qm Miete, Mieter seit fast 10 Jahren in der Wohnung) gekauft. Nach 10 Jahren durch die Mieten abbezahlt.

 

[Deliverer]

Krass. Das kostet hier das Fünffache. Und zwar NICHT in Großstadtnähe...