Welche Finanzierung (Art/Bausteine) sollten wir in Betracht ziehen?

[Malli]

Hallo,
in der Situation würde ich mir einen Zeitraum von 12 Monaten setzen, in denen die Ausgaben überprüft werden (Versicherungen - alle wichtigen vorhanden? Optimierungsmöglichkeiten bei den Beiträgen? Handyverträge? Auto hält noch ein paar Jahre?). Führt ein Haushaltsbuch, in dem ihr genau auflistet, was wohin geht. Essen gehen, Urlaub, was wollt Ihr Euch auch auf Dauer leisten? In diesem Jahr solltet Ihr soviel wie möglich auf die Seite legen, damit Ihr Kosten für Grundsteuer, Notar und soviel Puffer wie möglich eben nicht über die Bank finanzieren müsst. Solange würde ich dann auch in der kleinen, aber günstigeren Wohnung bleiben. Vielleicht schießen die Eltern noch was dazu?
In diesem Jahr könnt Ihr Euch Musterhäuser anschauen, macht Euch Listen was Ihr unbedingt wollt und was ganz schön wäre. Fertighaus? Massiv? Wie viel qm? Keller? Welche Heizungsart? Wie viel Garten? Lest Euch hier im Forum an, was an laufenden Nebenkosten ein Haus verursacht - das muss ja zu der Rate später auch bezahlt werden. Dann habt Ihr in einem Jahr eine ganz andere Ausgangssituation - Ihr wisst, was Euer Wunschhaus haben soll und welche Rate Ihr wirklich auf Dauer leisten könnt. Und die Bank interessiert nicht, was Du in 10 Jahren verdienst, sondern was jetzt auf dem Lohnzettel steht. Rechnet also auch Ihr bitte nicht mit einer niedrigen Anfangstilgung, weil Du später vielleicht mehr verdienst.

 

[EddyXX]

Guten Abend zusammen ,

erst mal vielen Dank für die ganzen Antworten. Ich bin echt positiv überrascht, dass ihr so viel Interesse zeigt und auch fleißig schreibt. Ich möchte auf ein paar Antworten eingehen und hoffe das die Diskussion damit nicht zu Ende ist.

@HilfeHilfe: schon ein wenig amüsant das du quasi direkt unter dem Post die Frage nach dem Eigenkapital stellst. Aber die Frage hätte auch von wir sein können.... Ich überlese auch gerne mal was .

Zum Thema gut leben: klar der Privatjet war nicht drin aber ich habe neben dem Studium als Werkstudent akzeptabel Verdient.

Zum Vergleich zwischen dem Mietpreis und dem Preis für das Kaufobjekt: Ich gebe zu, dass sich in den genannten Preisen meine persönlichen Tendenzen widerspiegeln. Doch sind die Preise nicht aus der Luft gegriffen. Der Mietpreis beinhaltet die Warmmiete einer gut gelegenen Mietwohnung mit reichlich Platz(4 Zimmer) für ein zweites Kind, die wir kürzlich besichtigt haben. Inklusive waren zwei Stellplätze und ich habe die genannten Stromkosten der Vermieterin eingerechnet.
Beim Haus handelt es sich um eine Doppelhaushälfte in einem Nachbarort welche ebenfalls besichtigt wurde. Der Preis für das Haus ist noch verhandelbar. Im großen und ganzen ist das Haus sehr gepflegt und höchstens renovierungsbedürftig.... sprich Tapeten, ein wenig Farbe und schon ist "MANN" daheim. Mir ist bewusst, dass die Räume erst mal gefüllt werden müssen wenn man von einer zwei Zimmer Wohnung direkt in ein Haus zieht aber die Möbel für die wichtigsten Räume haben wir schon.

@86bibo: 2000 Euro im Monat sind wirklich etwas viel besonders wenn man parallel noch Knete zur Seite schaffen will für schlechte Zeiten.

@Malli: Im großen und ganzen hast du recht. Das ist wohl die vernünftigste Vorgehensweise in unserer aktuellen Situation und mit zukünftig hohem Gehalt (Schönrechnerei) rechne ich auch sehr ungern. Ich erwähne es und recht nur damit, um spätere Anpassungen an der Tilgungsrate nicht auszuschließen.

Auch wenn ich in 30 Jahren nicht fertig werde kann es mir doch egal sein oder? Selbst wenn ich nach 30 Jahren noch eine Restschuld von 50% habe ist es doch besser als Miete zu zahlen. Oder seht ihr das anders?

Ich verstehe das die Kaufnebenkosten mir das Genick zu Beginn brechen. Aber haben die Banker unter euch keine Idee wie man das geschickt umgehen kann.
Finanzspritzen der Eltern schließen wir hier mal aus, da ich viel mehr verdiene und Sie mir schon genug geholfen haben.

Nacht

 

[HilfeHilfe]

Bei Bestandsimmobilien ist der Vorteil dass das Haus schon steht. Wenn es ein Interessantes Objekt ist auf jeden Fall einen Sachverständigen mitnehmen der euch sagen ob es wirklich keinen "richtigen Investitionsstau" gibt. Ja ich habe eure Situation überlesen, ist ein typischer Verlauf: Studium zu Ende, Jung , kaum bis wenig Eigenkapital und jetzt geht ans Nestbau da Nachwuchs.

 

[Peanuts74]

Generell sehe ich es ähnlich mit Kaufen statt Miete. Nur wenn man nach 30 Jahren mit einer Restschuld von 50% rechnet ist das schon stramm, somal es ja eine gebrauchte Immobilie ist. Bei einer neuen könnte man vielleicht sagen, die ist dann von der Substanz her noch gut in Schuss, jedoch wenn sie jetzt schon 20-30 Jahre alt sein sollte, dann ist nach weiteren 30 Jahren aber mehr als nur Streichen nötig. Je nachdem wie alt das Haus jetzt schon ist, könnte auch bald eine neue Heizung anstehen oder Fenster etc. Wenn Ihr jetzt schon so knapp kalkuliert, dass die Finanzierung auf über 40 Jahre angelegt ist und noch ein Kind wollt, dann könnte Euch jede Reparatur (auch z.B. am Auto) das Genick brechen.
Ich hab mal einen Kreditrechner bemüht, wenn Ihr 420.000 benötigt und bei einer ü100% Finanzierung 2% bekommen würdet, dann wären das auf 40 !!! Jahre knapp 1300.- Kreditrate, plus mind. 300.- Nebenkosten.
Rücklagen müssten auch auf jeden Fall gebildet werden, also würde das Haus mind. knapp 2000.- (incl. Nebenkosten) verschlingen.
Könnt Ihr mit 1700.- zu dritt leben bzw. wie sieht es aus, wenn ein weiteres Kind dazu kommt?

 

[jtm80]

@EddyXX Wenn ich als Banker noch was einwerfen darf: Deine Idee zum Renteneintritt noch 50% Restschuld zu haben, wird bei dieser vergleichsweise hohen Summe und den neuen gesetzlichen Regeln seit 21.03.2016 ("Wohnimmobilienkreditrichtlinie - Wohnimmobilienkreditrichtlinie) zum Problem werden. Die Bank muss nämlich durch entsprechende Haushaltsrechnungen rechnerisch darlegen können, dass auch die angenommene Rate zum Renteneintritt mit dem dann erwartbaren Einkommen darstellbar ist. Wenn du hingegen direkt aus dem Studium kommst, wirst du wahrscheinlich noch keine großen privaten Altersvorsorgeverträge haben. Also bliebe nur die gesetzliche Rente + ggf. unterstellte Neuabschlüsse. Bei 50% Restschuld zum Renteneintritt und einem von der Bank dann unterstellten "normalen" Zinsniveau wird das eine knappe Kiste!

 

[86bibo]

Im Moment würde ich euch ganz klar empfehlen: Lasst es!

Ich hab in den letzten Jahren festgestellt, dass auch ein Umzug von Mietwohnung zu Mietwohnung nicht ganz billig ist (neue Tapeten, neue Gardinen, neue Lampen, neue Möbel, Umzug an sich, etc.). Trotzdem sollte man wissen, wenn man sich in etwas verrennt. Und das tust du glaube ich gerade.

1. Ich glaube immer noch nicht, dass du mit 360.000€ hinkommst, bzw. dafür den gleichen Gegenwert bekommst. Für 1400€ warm, denke ich ist eine Wohnung mit 4 Zimmern und 120m² drin. Da hast du dann aber auch noch Kellerraum, Waschküche, etc. zusätzlich dabei. Du brauchst zudem keinen Platz für Haustechnik (Heizung, Strom, Wasser, etc.). Um in einem Haus vergleichbaren Platz zu haben, benötigt man dann schnell 150m² und mehr. In unserer Gegend haben wir 1100€ Warmmiete für 4 Zimmer und 150m² bezahlt. Ein vergleichbares Haus haben wir für 360.000€ nicht gefunden. Selbst jetzt mit deutlich schlechterer Infrastruktur ist das preislich noch teurer. In gleicher Wohnlage lagen wir bei Preisen zwischen 450.000 und 550.000€. Und da war nichts besonderes dabei. Oder eben bei 300.000€ und sanierungsbedürftig. Schaut euch das genau mit einem Gutachter an. Wer bei einem Haus Baujahr 1975 ohne große Sanierungsarbeiten sagt, da müssten nur neue Tapeten ran, der lügt euch ins Gesicht.

2.) Wie du schon richtig festgestellt hast, ist der Schritt von 2 Zimmern in ein Haus nicht ganz so klein. Neben vielen Möbeln die kommen, ist da auch schnell mal eine Küche dabei, die man nicht mal eben für 5000€ bekommt. Schon mal an die Gartengeräte gedacht? Rasenmäher, Schubkarre, Heckenschere, Schneeschieber, etc. gehen auch ordentlich ins Geld.

3.) Macht euch mal klar, wie viel ihr im Jahr verdient und wie viel Geld ihr aufnehmen wollt. Das ist schon ein ordentliches Verhältnis. Klar, kann man planen, dass man nach 30 Jahren noch eine Restschuld hat, aber 50%? Kann man machen, wenn man keine Kinder hat und dann mit Rentenbeginn das Ding verkauft um irgendwo anders alt zu werden (Mallorca, betreutes Wohnen, Maui Maui,...). Falls nicht, würdet ihr euren Kindern eine ordentliche Hypothek hinterlassen: 200.000€ Schulden und ein sanierungsbedürftiges Haus. Falls eure Kinder das Haus nicht haben wollen, würde euch im Prinzip gar nichts andere übrig bleiben wie verkaufen, da ihr im Rentenalter die Rate nicht zahlen könnt, außer du erwartetest tatsächlich sehr sehr deutliche Gehaltssteigerungen. Eine Vollfinanzierung (und da seid ihr sogar schon deutlich darüber hinaus) geht im Moment eigentlich nicht unter 2%. Ich denke 2,3-2,5% ist realistisch. Gehen wir jetzt mal von eine monatlichen Rate von 1300€ aus, dann braucht ihr 40 Jahre zum Abbezahlen und tilgt 1,5%. Wie du siehst, zahlst du deutlich mehr Zinsen wie Tilgung (zumindest die ersten 10 Jahre). Nehmen wir den Zinssatz mal über die kompletten 40 Jahre, zahlt ihr allein 220.000€ Zinsen!!!! Bist du dir immer noch sicher, dass das günstiger ist wie Miete zahlen? Das kann man sich nicht mehr schön rechnen. Würden wir jetzt mal eine zur Miete von 1400€ vergleichbare Rate nehmen, also ca. 1100€ (das auch noch geschönt, denn 300€ Nebenkosten sind eher sehr knapp bemessen), dann werden es 55 Tilgungsjahre bei 310.000€ Zinsen. Das passt einfach nicht.

4.) Ihr braucht Rücklagen für ein Haus. Selbst bei der 40 Jahre Finanzierung seit ihr dann bei ca. 1300€ Tilgung + 300-500€ Nebenkosten (je nach Zustand des Hauses) + ca. 150-200€ Rücklagen. Macht in Summe 1750-2000€. Da ist jetzt noch kein Puffer eingeplant.

5.) Eure 110% Finanzierung wird vermutlich sehr teuer. Es gibt nur wenige Banken die daran überhaupt Interesse haben. D.h. sie werden euch gar nicht nehmen oder nur für viel Schmerzensgeld. Wir haben zu Beginn unserer Gespräche mit eine 100% Finanzierung geplant, bzw. leicht darunter. Selbst da vielen schon viele Banken raus, die Zinssätze waren schlecht und es wurden Szenarien mit Privatkrediten etc. durchgerechnet. Vorteil bei uns war jedoch, das wir vom Einkommen her einiges mehr vorweisen konnten wie ihr, sodass wir "nur" an zu niedrigen Eigenkapital zu knabbern hatten und die Bonität sehr gut war. Bei euch wird das nicht jede Bank so sehen, sondern die "konservativen" werden sogar die Bonität gefährdet sehen. Aus meiner Sicht werden die meisten versuchen die Kaufnebenkosten über Privatkredite abzuwickeln. Diese sind jedoch deutlich höher verzinst (da keine Sicherheit vorhanden) und liegen selbst derzeit bei 4-10%. Bei Laufzeiten von üblicherweise 10 Jahren gehen für diese 10% des Darlehens dann monatlich schon 400-500€ weg. Neben den Zinsen für den Hauptkredit bleibt da s so gut wie nichts mehr für die Tilgung dessen übrig, sodass nach 10 Jahren noch fast 90% Restschuld besteht.

6.) Zu guter Letzt, macht ein Haus auch viel Arbeit. D.h. gerade zum Einzug kommen die ganzen Renovierungsarbeiten. Hast du dafür Zeit, Erfahrung und Arbeitskraft? Hier kommt nämlich Punkt 2 wieder zum Tragen: Eine 2-Zimmer-Wohnung ist etwas anderes wie ein Haus!

Wie du siehst, es passt einfach nicht. Die Idee, das man "sich die Miete spart" ist zwar schön, aber die bezahlst du monatlich dann an Zinsen. Alle Dinge für die derzeit der Vermieter gerade steht (Schäden am Haus, Reparaturen, Instandhaltung), muss man dann selbst Sorge tragen.

Wenn es unbedingt Eigentum sein muss, dann solltet ihr versuchen noch etwas durchzuhalten und die Kaufnebenkosten ansparen. Die bezahlt ihr ansonsten durch die schlechten Zinssätze doppelt. Dann würde ich evtl. nach eine Eigentumswohnung Ausschau halten. Die sind günstiger, auch günstiger in den Nebenkosten und man kann sie bei guter Lage auch oftmals ganz vernünftig wieder veräußern, falls man doch mal ins eigene Haus will. Instandhaltungskosten sind meist auch niedriger, weil die großen Posten durch alle Eigentümer geteilt werden und damit eine Erneuerung von Dach oder Heizung deutlich günstiger ist.

Noch abschließend ein paar Rechenbeispiele:
Damit ihr auf eine (immer noch recht teure) 100% Finanzierung kommt, braucht ihr bei Kauf über Makler 13% und ohne Makler 7% Eigenkapital (Makler: 5,95%, Notar: 2%, Grunderwerbsteuer: 5% (abhängig vom Bundesland)).
Das ergibt dann bei....
... 400.000€ Darlehen - mit Makler: 51.800€ - ohne Makler: 28.000€
... 300.000€ Darlehen - mit Makler: 38.850€ - ohne Makler: 21.000€
... 200.000€ Darlehen - mit Makler: 25.900€ - ohne Makler: 14.000€

Bzgl. der Rate würde ich euch raten, auf keinen Fall unter 2% Tilgung zu gehen und wenn möglich 3% anzustreben. Wenn man da jetzt mal eine Rate von 1100 bei 2,3% Zinsen annimmt (mehr ist bei euch mMn nicht drin), dann ergibt das für...
... 2% Tilgung: 310.000€ Darlehenshöhe bei 34 Jahren Laufzeit
... 3% Tilgung: 250.000€ Darlehenshöhe bei 25 Jahren Laufzeit