3-Familienhaus bauen und vermieten?

[South]

@RobsonMKK: Ich glaube im BKI vor ca. einem Jahr noch 1.400 EUR pro m² für mittlere Ausstattung gelesen zu haben. Ich mag mich aber auch täuschen, leider habe ich keinen Zugang mehr zum BKI. Aber @HansimBau evtl. können dir andere Forenmitglieder eine konkretere Zahl nennen (evtl. Bauexperte) oder aber du rufst einfach mal beim Architekten durch. Oder du besorgst dir Zugang zum aktuellen BKI

 

[ypg]

@HansimBau

Möchtest Du Fragen beantworten?

 

[Musketier]

@Yvonne
Nicht so ungeduldig , manche müssen auch arbeiten und als der TE gestern 17Uhr reingeschaut hat, war noch keine Frage da.

 

[DG]

Hallo, Hans!

Finde im kompletten Inet sogut wie gar keine Infos über Privatleute, welche ein Mehrfamilienhaus komplett neu
gebaut und anschließend vermietet haben. Gibts das so selten?

Nein, das gibt's täglich, nur warum sollte man das im Inet ausbreiten?

Wie alltäglich das ist, wirst Du merken, wenn Du das Grundstück für entsprechende Objekte anbietest - Architekten und Bauträger werden Dir die Tür eintreten.

Diesen Weg würde ich Dir auf Grund der beschriebenen Situation auch empfehlen. Erstens weil Du vom Bauen - sorry - Null Ahnung hast und zweitens weil es Dein Risiko minimiert. Grundsätzlich würde ich grob sagen (Bodenrichtwert und Mietpreis sind für mich so weit ich gelesen habe noch unklar), dass Du das Objekt auch allein bzw. nur mit einer Bank im Rücken stemmen könntest, aber ich würde das Grundstück einem GU/GÜ oder Architekten anbieten, der entsprechende Projekte aus der Schublade zieht - der Investor bekommt schlussendlich zwei Wohnungen, Du behältst eine und hast (je nach Grundstücksgröße und Wert) evtl. sogar noch eine zusätzliche Bareinnahme (nach 10 Jahren steuerfrei - wenn Du das Grundstück noch nicht so lange hältst, vorher mit dem Steuerberater sprechen).

Auf jeden Fall kämst Du hin, ohne Deine 50T€ Eigenkapital einzubinden, sondern Du würdest sozusagen Grundstück gegen die fertige Wohnung tauschen. Optimal wäre es dann, wenn die Einzelwohnung noch durch eine Hausverwaltung gemanagt wird, dann hast Du kein Theater damit und nach weiteren 10 Jahren kannst Du die Wohnung zwecks Minimierung von Mietausfallrisiko ggflls. wieder steuerfrei veräußern und wärst dann das Restrisiko los, dass Mietausfälle sich auf ein einzelnes Objekt auswirken.

Auf jeden Fall kann ich einer Aussage, dass Du von einem solchen Objekt in der Lage die Finger lassen solltest, keinesfalls zustimmen - das ist eine Lage, die wohl jeder gern hätte, quasi ein 6er im Lotto (ohne Zusatzzahl) und dafür gibt's auch eine Lösung, selbst wenn man ansonsten von Hartz IV lebt.

Eine weitere Alternative wäre zB sich vom Architekten das Objekt planen zu lassen und eine Wohnung sofort nach Fertigstellung als ETW zu verkaufen, um flüssiges Eigenkapital zu generieren. Du müsstest also nur in der Bauphase 3 Wohnungen entwickeln und dafür Dein Eigenkapital einsetzen bzw. Kredite aufnehmen - nach Fertigstellung aber sofort +250T€ ablösen. Diese Variante allerdings auch vorab mit einem Steuerberater besprechen.

Wie wohnst Du denn selbst? Käme eine Eigennutzung in Frage?

MfG
Dirk Grafe

 

[Bauexperte]

Guten Morgen,

Jetzt steht seit längerem der Gedanke im Raum, dieses mit einem 3-Familienhaus (ca. 300m²) zu bebauen
und anschließend komplett zu vermieten.
Hauskosten wären ca. 550.000 €

Wer immer Dir diese Summe genannt hat - sie stimmt nicht. Gerade im Mehrfamilienhaus-Bau müssen viele Dinge beachtet werden, welche im Einfamilienhaus-Bau keine Rolle spielen. Mit obiger Summe möchte ich schätzen, bekommst Du das Mehrfamilienhaus so gerade eben gem. geltender Energieeinsparverordnung und einfacher Architektur fertig; die Betonung liegt auf gerade eben. Dann hast Du aber weder eine Lüftungsanlage noch Bodenbeläge in den Lebensräumen, noch Farbe an den Wänden; geschweige denn die Zuwegung oder sonstige musst have im Mehrfamilienhaus abgedeckt. Ein Keller ist in diesem Preis ebenfalls nicht enthalten; wichtig, willst Du die Technik nicht wohnungsweise unterbringen.

In der Anlage findest Du ein Beispiel unserer jüngsten Planung mit 644 qm Grundfläche. Die Erstellungskosten als 40+ Effizienzhaus liegen aktuell bei Mio. 1.5 bezugsfertig, Tendenz steigend, da noch die rückwärtige Front verändert wird. Zwar wird dieses Mehrfamilienhaus in NRW gebaut und es ist auch gut doppelt so groß, wie Deine Vorstellung. Nur - verinnerlichend, daß die Baukosten in Bayern wesentlich höher anzusetzen sind, kann es Dir sicher einen ersten Hinweis auf die zu erwartenden Kosten geben. Mehrfamilienhaus in der, von Dir gewünschten Größe fangen in NRW bei TEUR 550 und ohne Nutzkeller an.

Finde im kompletten Inet sogut wie gar keine Infos über Privatleute, welche ein Mehrfamilienhaus komplett neu
gebaut und anschließend vermietet haben. Gibts das so selten?

Na ja - jeder hat mal klein angefangen

Suche das Gespräch mit einem Anbieter Deiner Wahl; einem, der auch Mehrfamilienhaus "kann" - kann nicht jeder! Dann läßt Du Dir ein Angebot erstellen - sofern das ohne Planungsauftrag möglich ist. Wichtig: er sollte Dir auch eine Renditeberechnung überreichen. Mit diesen Daten gehst Du dann zu Deiner finanzierenden Bank und stellst das Projekt vor.

Edit: Dirk´s Vorschlag der ETW wollte ich auch in den Raum stellen. Da er das Thema jedoch schon beleuchtet hat, brauche ich dazu nichts mehr zu schreiben. Darüber nachdenken solltest Du in jedem Fall!

Gehalt und Eigenkapital sind natürlich sehr ausbaufähig. Probleme Mieter zu finden dürfte in dieser Lage Nähe
München normalerweise überhaupt kein Problem sein.

Finanzierungen halte ich mich raus, das beantworten unsere Bankexperten sicher gerne!

Nur bedenke - mit Deinem Gehalt allein kannst Du einen Mietausfall nicht kompensieren, noch die erforderlichen Rücklagen bilden. Wenn es nämlich so einfach wäre, wärst Du auf wesentlich mehr Info im I-Net gestoßen

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[HansimBau]

Hallo Leute,

danke bereits für die vielen Antworten und Vorschläge.

Ein Verkauf des Grundstücks Wert (150.000.-180.000€) kommt nicht in Fragen, da dieser relativ nah bei
meinem Elternhaus liegt. Das Grundstück liegt leider nicht direkt in München, sondern ca. 30km westlich davon,
allerdings mit naher Zug- und Autobahnverbindung.

Wenn man die nackten Zahlen so betrachtet (als Laie), sieht das Ganze sehr verlockend aus.
Da der komplette Hausbau durch die Mieteinnahmen nach ca. 15 Jahren abgetragen sein sollte.
(Vorausgesetzt man hat natürlich keine Mietausfälle, Nomaden oder ähnliches), Mieter zu finden dürfte
wohl das geringste Problem sein, so wie es derzeit auf dem Markt aussieht.

LG