D
DG
Bin ich. Das ist ja das Problem.Bleib mal auf dem Teppich.
Man muss schon reichlich Erbsen zählen, um zum jetzigen Zeitpunkt zu dieser Schlussfolgerung zu kommen. Hättest Du meine Überschlagsrechnung und die Intention meiner Aussage nachvollzogen, dann wüsstest Du, dass der Eigenkapital-Anteil über 20% liegt. Zudem ist der Grundstückswert unbekannt, ebenso der Mietspiegel. Das sind deutlich wichtigere Faktoren als der Grundsteuerhebesatz.Du hattest oben festgestellt, dass Grundstück und liquides Eigenkapital voll ins Objekt fließen werden, damit die üblichen 20% Eigenkapital-Anteil erreicht werden. Also die 50k bitte nicht x-fach zählen.
Höchst unrealistisch, Bauort und Hebesatz sind zudem unbekannt. Obendrein betriebswirtschaftlich fast irrelevant - Grundsteuer B ist umlagefähig, d.h., das zahlen die Mieter.Grundsteuer fällt jetzt schon an, ja, allerdings wirst du zustimmen, dass diese nach Bebauung erheblich höher ausfällt, oder? Eine Null mehr hinten dran, dürfte nicht ganz falsch sein.
Kosten die von den Mietern getragen werden, muss man sinnvollerweise nicht in Relation zum Einkommen des Investors setzen. Man kann das natürlich tun - allerdings tendiert der Informationsgewinn im Sinne der Investitionsentscheidung gen Null.Setze das mal in Relation zum Einkommen.
Wenn ein Projekt dieser Größenordnung (oder auch jedes x-beliebige Einfamilienhaus) an den Hebesätzen zur Grundsteuer B scheitert, dann ist gehörig vorher schon was schief gegangen.Ich weise auf vermeintliche Kleinigkeiten hin, weil die eben nicht mehr so klein sind, wenn es um 300qm Wohnfläche geht.
Egal, da umlagefähig, ist also in den angesetzten Mietnebenkosten enthalten.Die Beträge sind höher, als man dies als Privatmann gewohnt ist.
Der immer gleiche Denkfehler wird nicht logischer, wenn man ihn mehrfach wiederholt.Dafür muss man ein Gefühl entwickeln und sich den Risiken bewusst werden. Bei 2.5k p.M. finanziellem Spielraum, darf eben nichts daneben gehen. Wie realistisch ist das?
Entscheidend ist, dass hier die Grundlage - immer unter der Annahme, dass die Angaben des TE halbwegs realistisch sind - keineswegs als so grundlegend fehlerhaft bezeichnet werden kann, als dass das Objekt an der Entrichtung der Grundsteuer scheitern könnte.Im übrigen lasse ich Projekte liebend gerne sterben, insbesondere bei höheren Volumen, wenn offensichtliche Grundlagen fehlen.
Wo soll denn der Einfluss der Grundsteuer B im Liquiditätsplan auftauchen? An Nummer 107?Wenn Nichtmal ansatzweise die Grundidee eines Liquiditätsplans mitgedacht wird, ist das gegeben.
Allein die Tatsache, dass Du sowas "forderst", beweist doch, dass Du keine Ahnung hast, wie man solche Projekte entwickelt: wenn Refinanzierung durch Verkauf von ETW geplant ist, beginnt der Bau erst dann, wenn man mindestens eine Wohnung im projektierten Zustand verkauft hat. Synonym funktioniert das für gehobenere Mietwohnungen, sprich: man fängt überhaupt erst an zu bauen, wenn man die potenziellen Erwerber/Mieter schon hat.
MfG
Dirk Grafe