3-Familienhaus bauen und vermieten?

[Musketier]

Wer immer Dir diese Summe genannt hat - sie stimmt nicht. Gerade im Mehrfamilienhaus-Bau müssen viele Dinge beachtet werden, welche im Einfamilienhaus-Bau keine Rolle spielen.

Dass die Summen nicht passen können, dürfte klar sein.

Rein Interesse halber und etwas OT.
So wie du das schreibst klingt das aber fast so, als würde ein Mehrfamilienhaus mehr als ein Einfamilienhaus pro m² kosten.
Ich als Laie hätte eher erwartet, dass bei einem Mehrfamilienhaus auf den m² weniger Kosten anfallen, da das Verhältnis zwischen Hülle und Wohnfläche eigentlich besser werden müsste, je größer das Haus ist. Auch die Technik dürfte proportionell günstiger werden. Des Weiteren hätte ich bei einem Renditeobjekt erwartet, dass die Innenausstattung (Sanitär/Bodenbeläge/Elektro) einfacher ausfallen dürfte, als beim Einfamilienhaus-Bauherren, da der Investor eher die Rendite im Blick haben muß, während der Bauherr seine Wunschliste hat.
Klar gibts im Umkehrschluss auch Mehraufwendungen im Mehrfamilienhaus, die beim Einfamilienhaus nicht so aufgeprägt sind z.B.Schallschutz

 

[ypg]

... Oder zB Gemeinschaftsräume für Fahrradunterbringung, Kellereinzelräume oder Waschraum?

 

[Alex85]

Was für ein Blödsinn. Der TE hat 50T€ Eigenkapital in bar und muss kein Grundstück mehr kaufen! Die Grundsteuerabgaben fallen jetzt schon an, obwohl das Grundstück gar nicht bebaut ist - muss ja auch einer zahlen. Die paar Kröten für Heizungsabschläge, damit willst Du jetzt nicht ernsthaft begründen, ein Millionenprojekt sterben zu lassen?

MfG
Dirk Grafe

Bleib mal auf dem Teppich.
Du hattest oben festgestellt, dass Grundstück und liquides Eigenkapital voll ins Objekt fließen werden, damit die üblichen 20% Eigenkapital-Anteil erreicht werden. Also die 50k bitte nicht x-fach zählen.
Grundsteuer fällt jetzt schon an, ja, allerdings wirst du zustimmen, dass diese nach Bebauung erheblich höher ausfällt, oder? Eine Null mehr hinten dran, dürfte nicht ganz falsch sein. Setze das mal in Relation zum Einkommen.
Ich weise auf vermeintliche Kleinigkeiten hin, weil die eben nicht mehr so klein sind, wenn es um 300qm Wohnfläche geht. Die Beträge sind höher, als man dies als Privatmann gewohnt ist. Dafür muss man ein Gefühl entwickeln und sich den Risiken bewusst werden. Bei 2.5k p.M. finanziellem Spielraum, darf eben nichts daneben gehen. Wie realistisch ist das?
Im übrigen lasse ich Projekte liebend gerne sterben, insbesondere bei höheren Volumen, wenn offensichtliche Grundlagen fehlen. Wenn Nichtmal ansatzweise die Grundidee eines Liquiditätsplans mitgedacht wird, ist das gegeben.

@Musketier
Vergiss die Nutzfläche nicht. Bei Einfamilienhaus hast du sehr hohe Anteile an Wohnfläche, beim Mehrfamilienhaus kommen noch weitere Flächen hinzu (Treppenhäuser, Keller, Garagen usw.).

 

[Bauexperte]

Guten Abend,

So wie du das schreibst klingt das aber fast so, als würde ein Mehrfamilienhaus mehr als ein Einfamilienhaus pro m² kosten.

Das ist auch so; fängt schon bei der Planung an .... keine Planung ohne Bodengutachten und Vorabzug Lageplan. Bei Lückenschluss muß bspw. eine Versicherung in Höhe 6% des Immobilienwertes abgeschlossen werden usw.

Ich als Laie hätte eher erwartet, dass bei einem Mehrfamilienhaus auf den m² weniger Kosten anfallen, da das Verhältnis zwischen Hülle und Wohnfläche eigentlich besser werden müsste, je größer das Haus ist. Auch die Technik dürfte proportionell günstiger werden.

Auf die Größe bezogen, ist das auch vordergründig so; dafür muß mehr Aufwand beim eigentlichen Bau betrieben werden. Bspw. muss die Umfassung des Treppenauges aus 2 x 24er KS bestehen, es braucht Brandschutzklappen/Gerät bei der Lüftung uvm. In Summe ist das nicht unerheblich und frißt die vermeintliche "Ersparnis" durch viel Fläche auf. Auch darfst Du nicht vergessen, daß ein Mehrfamilienhaus ohne Keller fast nicht zu realisieren ist; schließlich braucht es Kellerräume für die Mieter, ggf.. Fahrradstellplätze

Des Weiteren hätte ich bei einem Renditeobjekt erwartet, dass die Innenausstattung (Sanitär/Bodenbeläge/Elektro) einfacher ausfallen dürfte, als beim Einfamilienhaus-Bauherren, da der Investor eher die Rendite im Blick haben muß, während der Bauherr seine Wunschliste hat.

Wohnungsbaugenossenschaften bauen so spartanisch; die erzielbare Miete ist entsprechend. Private Kapitalanleger - insbesondere, wenn sie viel Geld fürs Grundstück ausgeben mussten, erkennen die Notwendigkeit, bei einem hohen Mietzins auch eine entsprechende Ausstattung bieten zu müssen.

Aber es ist auch nicht jeder so "Grün" im Herzen, wie der Bauherr, dessen Mehrfamilienhaus-Planung ich oben eingestellt habe. Er kann 40+ und er will es; dennoch sind Objekt- und Eigenkapitalrendite erstaunlich; 6 x Förderung + Investitionszuschuß sei Dank

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Musketier]

Danke. Wieder was gelernt.

 

[Bauexperte]

Gerne

Liebe Grüsse, Bauexperte