C
Chiloe
Hallo Hausbau-Experten,
wir (w. 32 J. + m. 35 J. aus dem Raum Bielefeld) wollen ab dem kommenden Jahr ein bisher als 2-Parteien-Mietshaus genutztes Objekt zum eigenen Gebrauch umbauen. Bei dem Objekt handelt es sich um ein 1971/1972 errichtetes 2-Familien-Haus in massiver Bauweise mit Kalksandsteinmauerwerk. Das Haus ist vollständig unterkellert, hat ein separates Garagengebäude (Doppelgarage) und befindet sich auf einem etwa 840 Quadratmeter großen Grundstück. Es befindet sich seit Mitte der 90er-Jahre in Familienbesitz und diente bislang als Mietobjekt.
Da wir uns nun ebenfalls mit dem Thema Hausbau auseinandergesetzt haben, sind wir zu dem Schluss gekommen, dass die Lage und die Größe des Hauses eigentlich gut zu unseren Ansprüchen passen. In den letzten Jahren wurden bereits überwiegend in Eigenleistung verschiedene Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Einige der "großen Brocken" (Fassade, Fenster, Dach...) stehen aber noch aus und hierfür käme in den kommenden Jahren ohnehin eine hohe finanzielle Belastung auf uns zu. Bei einem privaten Neubau hätten wir dann gleich eine doppelte Finanzierung zu schultern. Klar wäre es für die Zukunft schön, wenn man weiterhin ein Mietobjekt besitzt aber das Haus befindet sich in eher ländlicher Lage, was wir selbst schön finden, generell aber wohl eher als negativer Punkt einer auch zukünftig lukrativen Vermietung anzusehen ist.
Der bisherige Stand ist folgender (Sanierung bislang unter der Annahme einer weiteren Vermietung):
- der Keller wurde bereits ringsherum freigeschachtet, die Drainage erneuert und die Kellerwände für eine geplante Wärmedämmung und Verklinkerung verbreitert
- Kellerdecke ist gedämmt worden
- vglw. neue Gasbrennwerttherme und Wandheizkörper
- Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallation im Keller
Noch notwendig:
- komplette Dämmung des Daches, dies könnte bei weiterer Vermietung auch auf der Obergeschossdecke erfolgen, bei Eigennutzung hingegen nicht, da wir das Dach dann als Wohnraum (weitere Kinderzimmer) ausbauen wollen - in diesem Fall soll dann das Dach komplett runter und neu aufgebaut werden
- Fassadendämmung und Verklinkerung
- Austausch der Fenster
- bei Eigennutzung soll noch ein Anbau an die Südseite, welcher im Erdgeschoss als Esszimmer und im Obergeschoss als Balkon dienen soll - dass man den Balkon aufgrund des Gartens wahrscheinlich kaum nutzen wird, ist uns klar aber der Arbeitsaufwand und der Preis für die Maßnahme sind im Gesamtkontext ja wahrscheinlich zu vernachlässigen
- Veränderungen am Grundriss bei Eigennutzung
Ich habe einen Überblick über den aktuellen Zustand und die geplanten Veränderungen als Bilder in den Anhang angefügt. Ein Architekt war bislang nicht an der Planung beteiligt. Es wurde lediglich von einem Statiker geprüft, dass der offene Wohn- und Essbereich im Erdgeschoss auch ohne riesigen Querträger unter der Decke mittels "Bogenabstützung" (das Fachwort kenne ich leider nicht) in der Wand des Obergeschosses statisch realisierbar wäre - natürlich bei entsprechenden Kosten. Die Größe und Position von Fenstern und Türen wäre ebenfalls noch einigermaßen variabel.
Unsere beiden Hauptfragen, bei denen wir uns Tipps und Anregungen Eurerseits erhoffen:
1) Wie seht Ihr das Vorhaben unter Kosten-Nutzen-Abwägung? Wir haben grob überschlagen, dass ein vglb. Neubau mit Grundstück + die Sanierung der Bestandsimmobilie mind. doppelt so teuer wäre, nämlich 250.000 € vs. mind. 600.000 €. Was würdet ihr da machen a) für die Eigennutzung (teuer) sanieren b) für die Weitervermietung (günstig) sanieren und neu bauen c) die Bestandsimmobilie verkaufen und neu bauen?
2) Was sagt ihr zu unserer bisherigen Grundrissplanung? Wir hätten schon gerne eine offene Wohnküche, unsere Hauptsorge ist aber, dass der Raumeindruck bei so einem großen Raum durch die vglw. geringe Raumhöhe von im Rohbau lediglich etwa 2,65 m ziemlich "bedrückend" ausfiele. Zumal wir eigentlich im Hinblick auf einen möglicherweise zukünftig in Frage kommenden Wechsel der Heizungstechnologie, aufgrund der Größe der Wohnküche und zur Ermöglichung von bodentiefen Fenstern auf der Süd- und Westseite jetzt gleich eine Fußbodenheizung einbauen wollen, was dann aber die effektive Raumhöhe weiter einschränkt.
Wir sind prinzipiell für jegliche Vorschläge offen und hoffen auf eine lebhafte Diskussion. Falls wir wichtige Details oder Bilder vergessen haben, so lasst uns dies bitte wissen, wir werden dann zusehen, dass wir zeitnah Abhilfe schaffen.
Vielen Dank!
wir (w. 32 J. + m. 35 J. aus dem Raum Bielefeld) wollen ab dem kommenden Jahr ein bisher als 2-Parteien-Mietshaus genutztes Objekt zum eigenen Gebrauch umbauen. Bei dem Objekt handelt es sich um ein 1971/1972 errichtetes 2-Familien-Haus in massiver Bauweise mit Kalksandsteinmauerwerk. Das Haus ist vollständig unterkellert, hat ein separates Garagengebäude (Doppelgarage) und befindet sich auf einem etwa 840 Quadratmeter großen Grundstück. Es befindet sich seit Mitte der 90er-Jahre in Familienbesitz und diente bislang als Mietobjekt.
Da wir uns nun ebenfalls mit dem Thema Hausbau auseinandergesetzt haben, sind wir zu dem Schluss gekommen, dass die Lage und die Größe des Hauses eigentlich gut zu unseren Ansprüchen passen. In den letzten Jahren wurden bereits überwiegend in Eigenleistung verschiedene Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Einige der "großen Brocken" (Fassade, Fenster, Dach...) stehen aber noch aus und hierfür käme in den kommenden Jahren ohnehin eine hohe finanzielle Belastung auf uns zu. Bei einem privaten Neubau hätten wir dann gleich eine doppelte Finanzierung zu schultern. Klar wäre es für die Zukunft schön, wenn man weiterhin ein Mietobjekt besitzt aber das Haus befindet sich in eher ländlicher Lage, was wir selbst schön finden, generell aber wohl eher als negativer Punkt einer auch zukünftig lukrativen Vermietung anzusehen ist.
Der bisherige Stand ist folgender (Sanierung bislang unter der Annahme einer weiteren Vermietung):
- der Keller wurde bereits ringsherum freigeschachtet, die Drainage erneuert und die Kellerwände für eine geplante Wärmedämmung und Verklinkerung verbreitert
- Kellerdecke ist gedämmt worden
- vglw. neue Gasbrennwerttherme und Wandheizkörper
- Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallation im Keller
Noch notwendig:
- komplette Dämmung des Daches, dies könnte bei weiterer Vermietung auch auf der Obergeschossdecke erfolgen, bei Eigennutzung hingegen nicht, da wir das Dach dann als Wohnraum (weitere Kinderzimmer) ausbauen wollen - in diesem Fall soll dann das Dach komplett runter und neu aufgebaut werden
- Fassadendämmung und Verklinkerung
- Austausch der Fenster
- bei Eigennutzung soll noch ein Anbau an die Südseite, welcher im Erdgeschoss als Esszimmer und im Obergeschoss als Balkon dienen soll - dass man den Balkon aufgrund des Gartens wahrscheinlich kaum nutzen wird, ist uns klar aber der Arbeitsaufwand und der Preis für die Maßnahme sind im Gesamtkontext ja wahrscheinlich zu vernachlässigen
- Veränderungen am Grundriss bei Eigennutzung
Ich habe einen Überblick über den aktuellen Zustand und die geplanten Veränderungen als Bilder in den Anhang angefügt. Ein Architekt war bislang nicht an der Planung beteiligt. Es wurde lediglich von einem Statiker geprüft, dass der offene Wohn- und Essbereich im Erdgeschoss auch ohne riesigen Querträger unter der Decke mittels "Bogenabstützung" (das Fachwort kenne ich leider nicht) in der Wand des Obergeschosses statisch realisierbar wäre - natürlich bei entsprechenden Kosten. Die Größe und Position von Fenstern und Türen wäre ebenfalls noch einigermaßen variabel.
Unsere beiden Hauptfragen, bei denen wir uns Tipps und Anregungen Eurerseits erhoffen:
1) Wie seht Ihr das Vorhaben unter Kosten-Nutzen-Abwägung? Wir haben grob überschlagen, dass ein vglb. Neubau mit Grundstück + die Sanierung der Bestandsimmobilie mind. doppelt so teuer wäre, nämlich 250.000 € vs. mind. 600.000 €. Was würdet ihr da machen a) für die Eigennutzung (teuer) sanieren b) für die Weitervermietung (günstig) sanieren und neu bauen c) die Bestandsimmobilie verkaufen und neu bauen?
2) Was sagt ihr zu unserer bisherigen Grundrissplanung? Wir hätten schon gerne eine offene Wohnküche, unsere Hauptsorge ist aber, dass der Raumeindruck bei so einem großen Raum durch die vglw. geringe Raumhöhe von im Rohbau lediglich etwa 2,65 m ziemlich "bedrückend" ausfiele. Zumal wir eigentlich im Hinblick auf einen möglicherweise zukünftig in Frage kommenden Wechsel der Heizungstechnologie, aufgrund der Größe der Wohnküche und zur Ermöglichung von bodentiefen Fenstern auf der Süd- und Westseite jetzt gleich eine Fußbodenheizung einbauen wollen, was dann aber die effektive Raumhöhe weiter einschränkt.
Wir sind prinzipiell für jegliche Vorschläge offen und hoffen auf eine lebhafte Diskussion. Falls wir wichtige Details oder Bilder vergessen haben, so lasst uns dies bitte wissen, wir werden dann zusehen, dass wir zeitnah Abhilfe schaffen.
Vielen Dank!
