Kauf eines Baugrundstücks geplant

[Schlenk-Bär]

Hallo,

für den Bau eines Einfamilienhaus haben wir ein interessantes Grundstück gefunden, welches wir zu kaufen planen. Laut Expose ist es erschlossen und 1100 qm groß (etwa 21m x 40m). Einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und dem Grundbuch haben wir angefordert, liegt jedoch noch nicht vor. Es ist zu bebauen, wie die Nachbarbebauung.

Folgende Fragen haben wir uns gestellt. Es wäre toll, könntet Ihr uns mit Euren Hinweisen unterstützen.

Es ist ein Brunnen auf dem Grundstück, Durchmesser des Loches etwa 15 cm, wo später das Haus stehen soll. Sind hier irgendwelche Maßnahmen erforderlich, oder ist ein so kleines Loch egal?

Vor dem Grundstück befindet sich eine Bushaltestelle (4 Busse am Tag). Seht Ihr da irgendwelche Nachteile? Wir palnen dort eine Hecke, so dass nur noch die Zufahrt zur Garage frei ist.

Das größte Problem: auf dem Grundstück befindet sich eine alte Garage und ein altes kleines Haus. Mit einem Abrissunternehmen hatte ich bereits Rücksprache. Die Kosten halten sich im Rahmen. Jedoch ist das Haus auf unserem Grundstück mit dem Haus auf dem Nachbargrundstück verbunden. Es ist eine durchgehende Putzschicht. Kann uns dies Probleme machen? Laut Expose ist ein Abriss denkbar. Kann ich dem Vertrauen, oder sollte ich in unserem Interesse einen Sachverständigen befragen?

Die Grundregel besagt ja, dass ein Haus zu allen Seiten 3 m Abstand zur Grundstücksgrenze haben muss. Wenn nun der Nachbar das Haus bis zur Grenze bebaut hat, müssen wir weiterhin 3 m zur Grenze einhalten oder vergrößert sich der Abstand, beispielsweise auf 6 m?

Ist eine Baugrunduntersuchung möglich, auch wenn wir noch nicht Eigentümer sind?

Vielen Dank für Eure Hilfe und Grüße.

 

[Escroda]

Es ist zu bebauen, wie die Nachbarbebauung.

Also gibt es keinen Bebauungsplan?

Kann uns dies Probleme machen?

Ja, daher umfangreiche Bestandsdokumentation als Beweissicherung anfertigen.

Wenn nun der Nachbar das Haus bis zur Grenze bebaut hat, müssen wir weiterhin 3 m zur Grenze einhalten oder vergrößert sich der Abstand, beispielsweise auf 6 m?

Entweder Du baust wieder an oder Du musst mindestens 6m Abstand einhalten. In Ausnahmefällen kommt eine Abweichung nach §67 SächsBO in Betracht. Das entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einzelfall.

Ist eine Baugrunduntersuchung möglich, auch wenn wir noch nicht Eigentümer sind?

Ja, wenn der Eigentümer einverstanden ist.

 

[Schlenk-Bär]

Also gibt es keinen Bebauungsplan?

Bin ich mir nicht sicher, werde ich heute mal nachfragen.

Ja, daher umfangreiche Bestandsdokumentation als Beweissicherung anfertigen.

Kannst Du diesen Punkt bitte noch etwas genauer ausführen? Inwiefern kann es mir nun genau Probleme bereiten?

Entweder Du baust wieder an oder Du musst mindestens 6m Abstand einhalten.

Weiß jemand, warum das so ist? Es geht doch, sofern ich richtig informiert bin, um Brandschutz. Die Flammen sollen nicht auf ein Nachbarhaus übergehen. Warum dürfte ich dann direkt dranbauen? Diese Argumente könnte mir für eine Ausnahme helfen.

Danke!

 

[Escroda]

Inwiefern kann es mir nun genau Probleme bereiten?

Wenn die Häuser aneinander gebaut sind, ist die Trennung nicht ganz so einfach und da kann schon mal was kaputt gehen, was nicht kaputt gehen sollte. Und da könnte der Nachbar mal behaupten, dass etwas wegen des Abrisses kaputt gegangen ist, was schon vorher kaputt war. Und das wäre dann der Beginn einer wunderschönen Nachbarschaft.

Weiß jemand, warum das so ist?

SächsBO
§ 6 Abstandsflächen, Abstände
(1) Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden
freizuhalten. Satz 1 gilt entsprechend für andere Anlagen, von denen Wirkungen wie von
Gebäuden ausgehen, gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen. Eine Abstandsfläche ist
nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach
planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden
darf.
Städtebaulich (also planungsrechtlich) gibt es die Möglichkeit, außer freistehenden Häusern auch Doppel- oder Reihenhäuser zuzulassen. In deinem Fall wollte man offensichtlich Doppelhäuser. Sollten 'drumherum auch Einzelhäuser stehen, könnte eine Ausnahme in Frage kommen. Willst Du jedoch nur 3m Grenzabstand, musst Du - zumindest in NRW - aus Brandschutzgründen eine Gebäudeabschlusswand, also eine Wand ohne Öffnungen, errichten.

 

[Schlenk-Bär]

@Escroda : super, herzlichen Dank für Deine Mühen.

Ich habe noch eine weitere Frage: Der Makler hatte bei der Besichtigung des Grundstücks gesagt, dass die Hausfronten in etwa in einer Linie stehen sollten (so sei die Forderung mit der Nachbarbebauung zu verstehen). Muss dies dann zwangsläufig die Front des Hauses sein oder kann hier auch die Front der Garage angerechnet werden? Eine Idee von uns wäre, eine große Doppelgarage zu errichten, die in einer Linie mit den Hausfronten steht, und das Haus etwas zurück zu setzen. Oder sollte ich sowas lieber bei der Behörde nachfragen?

 

[Escroda]

Klingt alles nach einer Bebauung gemäß §34 Baugesetzbuch, also ohne Bebauungsplan. Dabei kommt es entscheidend auf die nähere Umgebung an. Was unter näherer Umgebung zu verstehen ist, sieht jeder Sachbearbeiter anders, daher ist ein Gespräch mit der Baugenehmigungsbehörde sicher hilfreich, zumal wegen der Bauweise sowieso Klärungsbedarf besteht.
Bezüglich "einer Linie" spricht man von faktischen Baugrenzen oder -linien. Wenn der ganze Straßenzug in einer Linie mit exakt 5m Abstand zur Straßengrenze gebaut ist, kann man von einer faktischen Baulinie ausgehen, auf der gebaut werden muss. Liegen die Gebäude beispielsweise zwischen 3m und 6m von der Straße entfernt, handelt es sich bei der gedachten 3m-Parallelen um eine faktische Baugrenze, bis zu der gebaut werden darf. Das gleiche gilt für die hinteren Gebäudefluchten. Ob Garagen oder Nebenanlagen dabei zu berücksichtigen sind, ist juristisch umstritten, da sie auch bei B-Plänen außerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen werden können.