Welche Kosten kommen auf uns zu - Einfamilienhaus BJ60 - Welche Sanierungen?

[Zaba12]

Vor allen Du darfst jetzt nicht von seinen Preisen ausgehen. Das was oben steht ist durchaus mit Preise für einen Neuinstallation zu vergleichen. Eigentlich sind Sanierungen aufgrund der Vorarbeiten sogar teurer als die aufgeführten.

Womit hast Du gerechnet? Immerhin hast Du ja fast alles aufgezählt was man überhaupt sanieren kann.

 

[Tassimat]

Meinst du mit den Vorarbeiten den Abriss? Hier ist Sparpotential durch Eigenleistung.

Wer das nicht kann oder will der zahlt halt Handwerkerstunden. Und wenn man nicht aufpasst, dann sind diese in den Angeboten nicht enthalten. Im Nachhinein ist selbstverständlich der Handwerker schuld wenn es wesentlich teurer geworden ist

 

[Zaba12]

Meinst du mit den Vorarbeiten den Abriss? Hier ist Sparpotential durch Eigenleistung.

Wer das nicht kann oder will der zahlt halt Handwerkerstunden. Und wenn man nicht aufpasst, dann sind diese in den Angeboten nicht enthalten. Im Nachhinein ist selbstverständlich der Handwerker schuld wenn es wesentlich teurer geworden ist

Naja, die Elektroinstallation springt dir ja nicht aus der Wand in die Arme. Das gleiche gilt für die Verrohrung.
Extrem wird es dann beim Fliesen entfernen und Estrich rausstemmen. Fenster rauspopeln ist zwar schnell gemacht aber das kann auch nicht unkoordiniert erfolgen. Da ist das Dach noch das kleinste Problem.
So was muss man halt mögen und können.

 

[caddar]

Das sind schon heftige Preise. Darf ich fragen wie viel m2 ihr habt?

Es sind im EG+OG ca. 160m² (plus ausbaubares DG, das jetzt aber aktuell aus Kostengründen erst mal zurückgestellt ist..).

Das was oben steht ist durchaus mit Preise für einen Neuinstallation zu vergleichen. Eigentlich sind Sanierungen aufgrund der Vorarbeiten sogar teurer als die aufgeführten.

Ja, das stimmt - Abbrucharbeiten waren extra und wurden von uns so weit wie möglich in Eigenleistung durchgeführt. Da kann man wirklich im wahrsten Sinne des Wortes "viel reißen"

 

[dertill]

Was haben wir vor:
Elektro:
Wir möchten auf jeden Fall alle Elektroleitungen austauschen. Ob wir an die Elektro-Hauptverteilung müssen, wissen wir noch nicht.

Alte Leitungen können in der Wand bleiben, wenn ab Verteilung eh neu aufgebaut wird, sind die danach stromlos und stören nicht weiter. Schlitze stemmen, Löcher Bohren, Dosen setzen, Kabel ziehen und verputzen in Eigenleistung. Je nach Komplexität der geplanten Beleuchtung und Vernetzung kann man auch gut Steckdosen und Lichtschalter verdrahten. Der Elektriker schließt alles an den Sicherungskasten an und erstellt ein Prüfprotokoll.
Bei uns 4.000€ inkl. Sicherungskasten 1000€ Material (BuschJäger SI, 90 Dosen, 30 Schalter, 1000m Kabel, 140m² Wohnfläche)
Am Ende war die Elektrik eine der dankbarsten Arbeiten am Haus und hat echt Laune gemacht.

Alternativ: 10-15k + für alles machen lassen.

Heizung:
Müssen wir an die Heizung dran? Wenn ja, was müssen wir machen?
Können wir evtl. die bestehenden Leitungen nutzen um von dem Radiator auf eine Fußbodenheizung umzubauen? Fußbodenheizung ist klasse, aber nur, wenn es sich lohnt, da recht teuer. Und muss die Therme mit raus?

Ja, 25 Jahre alte Therme sollte raus, vor allem wenn ihr Fußbodenheizung wollt.
Die alten Leitungen passen dann eh nicht zu den neuen Heizkreisen und nach 60 Jahren dürfen die auch raus. Auch bei neuen Radiatoren, wenn ihr eh neu verputzt, auch alle Leitungen erneuern.
Fußbodenheizung ist nicht teurer, wenn ihr die Estriche sowieso neu macht, sonst natürlich schon. 8k für die Heizung, Heizkörper / Fußbodenheizung 60-100€/m²

Bei mehr als 2 Personen UNBEDINGT Warmwasser über Zentralheizung und nicht Durchlauferhitzer. Mit dem Klempner sprechen, wie man da in den Bädern verlustarm ran kommt.

Fenster:
Die einfachverglasten Fenster wollen wir austauschen. Zudem müssen wir vermutlich auch die Rollläden austauschen.

Alles raus und tauschen, was vor 1994 rein kam. Mindestens Doppelverglast mit warmer Kante. 300-600€/m² für Kunststoff.
Innenliegende Rollädenkesten auch alle tauschen oder mindestens dämmen.

Dach und Dammung:
Ob das Dach gedämmt ist wissen wir auch noch nicht. Ebenso wenig, ob die Wände irgendwie gedämmt sind. Müssen wir da dran? Dach Dämmung macht vermutlich Sinn, genau so wie den Kellerdecke zu Dämmen.

Dach auf jeden Fall, entweder die Schrägen mit 20cm+ oder, wenn ein Spitzboden vorhanden ist, die oberste Geschossdecke mit 30cm dämmen. Kosten je nach Material stark unterschiedlich. Wände kann man außen auch dämmen, müsste man mal vorher den U-Wert ermitteln. Ist der unter 1 würde ich die Finger davon lassen.

Bäder:
An die Bäder wollen wir nicht, die wurden erst gemacht. Sehe ich das richtig, dass hier nur ein Durchlauferhitzer für Dusche/Badewanne verbaut ist? Weil in der Küche ja auch nur eine Leitung ankommt habe ich das Gefühl, dass Warmwasser jeweils am Ort der Nutzung gemacht wird. Macht das Sinn, das so beizubehalten?
Der Keller, wo die Heizung steht, ist auch nicht isoliert.

Wie gesagt, Dlh unbedingt raus, bei mehr als 2 Personen oder Badewunsch. Ke

 

[Matt123]

Hallo zusammen und vielen lieben Dank für eure Antworten.
Also wir sind mit dem Sachverständigen durch. Hat echt Laune gemacht und er schien gut Ahnung zu haben. Sorry für den vielen Text

In die Klammern schreibe ich die Schätzpreis vom Sachverständigen incl. Arbeitszeit, also Komplettpreise.


Fangen wir oben an:
Also das Dach ist gedämmt zwischen den Sparren mit Mineralwolle oder sowas. Das macht aber überhaupt keinen Sinn, denn auf dem Giebel sind an beiden Seiten Löchern zur Belüftung.
(a1) Also muss vom Dachboden aus die OG-Decke gedämmt werden. Zudem muss die Leiter/Treppe zum DG erneuert werden (mit Isolation) (7k€)

(a2) Hinzu kommt eine Dampfsperre, die von innen an die Decke der Räume angebracht werden muss. Anschließendes Abhängen der Decke Rigips und ggf. Einbau von Beleuchtung. (?)

(b) Das Dach an sich ist dicht aber Mosbewachsen. D.h. es muss ein Dachdecker rauf und mal alles abkärchern. Zudem sind ein paar Firstziegel lose und der ein oder andere Ziegel muss auch gerichtet werden. (2k€)

(c) Alternativ: Aufdachdämmung komplett neu machen. Incl. neuem Dach. (40k€)

(d) Der untere Balkon ist undicht, d.h. in den Keller regnet es rein an der Stoßkante vom Balkon zum Haus. Hier sieht man auch in der Hauswand durch abplatzenden Mörtel außen, dass hier Feuchtigkeit eindringt. Maßnahmen: Fliesen runter, Geländer weg. Drainage installieren/aufbringen, Fliesen drüber. Geländer von außen (nicht von oben) wieder anbringen. Zudem Isolierung von unten, da der Balkon als Wärmelamelle wirkt. (10k€)

(e) Der obere Balkon kann auch neu abgedichtet werden. Ebenfalls würde man dann hier auch das Geläander außen abringen und von unten isolieren (7k€).

(f) Haustür und die Fenster drumherum sind einfachverglast. Der Flur wird also immer kalt sein. Alles austauschen (15k€)

(g) Fassade komplett dämmen (ohne Fenster). 8-10 cm dick. (25k€)

(h) Fenster sind ja teilweise einfachverglast. Die EF-verglasten Fenster können raus. der Sachverständige meinte aber, dass er die Fenster so lassen würde und erst mit der Fassade machen würde. Ich denke aber wir machen die Fenster jetzt trotzdem mit. (Preis konnte er nicht nennen, meinte aber Kunststofffenster kosten ca. 550€/qm incl. Montage).

(i) Elektro: Hier sagte der Sachverständige Elektro komplett neu, incl Schaltkasten, Schaltern, allem Material und der Arbeit. (15-20k€)

(j) Kellerdeckendämmung: Aktuell nichts vorhanden. Muss angebracht werden. (8k€)

(k) Kellerwände sind feucht. Hier sagte der Sachverständige, wir sollten man ein Feuchteprofil aus der Wand machen. Und wenn die Feuchte von unten oder draußen kommt, dann kann man mit einer Schlemme mit Negativabdichtung die Wand nach innen versiegelt. Das funktioniert, weil es eine Horizontalsperre in der Wand gibt. (3k€ in Eigenleistung)

(l) Heizung: Hier wird es tricky. Man kann zwar eine neue Heizung einbauen und alles rausreißen. Das hält der Sachverständige aber nicht für notwendig. Er schlägt folgendes vor: Die Therme von 1995 drinlassen. Kann man später immer noch auf eine Niedertemperaturtherme umbauen. Zum eigentlichen Heizen dann einen Kamin mit Wassertasse im Wohnzimmer installieren und dazu einen Pufferspeicher im alten Öl-Tank-Raum. Kostenpunkt für beides incl. Montage (8k€). Dazu folgendes: Demontieren der Heizkörper, Anbringen von Sockelheizleisten im Zulauf des warmen Wassers zum Heizkörper und neue Niedertemperaturheizkörper anbringen. Dazu dann noch die Nische, in der der Heizkörper steht, isolieren. (15k€) Niedertemperaturheizkörper deswegen, da sie auch mit hohen Temperaturen gut arbeiten und zukünftig genutzt werden können, wenn wir die Fassade dämmen und eine Niedertemperaturheizung installieren.

(m) Wand in der Küche versetzen und Träger einziehen. (4k€)


Er hat die Wände in Bad etc. gemessen. Die sind OK von der Feuchte her.
Das Dach ist dicht.
Es sind keine Baumängel vorhanden.
Der Keller ist nicht beheizt und nicht isoliert. Hier müssen wir überlegen, was wir zum Warmbereich machen wollen und was nicht.
Warmwasserleitungen sollen wir keine verlegen, sondern weiter mit den Durchlauferhitzern arbeiten. Das nachträgliche einbringen von Leitungen in die Bäder steht in keinem Verhältnis. Und für die Küche allein ein Warmwassernetz aufzubauen machen keinen Sinn.


So weit so gut.
Das sind mal die Schätzkosten vom Sachverständigne. Wie gesagt incl. Monteurarbeit.

Wir haben nun folgendes vor:
(a1) Dach dämmen -> Die Isolation machen wir selber. Das Einsetzen der Treppe muss eine Fachfirma machen.

(a2) Dampfsperre anbringen und Decke abhängen. -> Das machen wir selber

(b) Dach reinigen und Ziegel erneuern. -> Die Reinigung machen wir selber, das Austauschen der Ziegel lassen wir einen Fachmann machen.

(c) Aufdachdämmung: Machen wir erst mal nicht.

(d) Unteren Balkon Fliesen abschlagen, abdichten, Drainage legen, Fliesen und von unten isolieren -> Machen wir selber, lassen aber einen Fachmann drüber schauen.

(e) Oberer Balkon: Lassen wir erst mal bleiben

(f) Haustüre: Lassen wir auch erst mal bleiben. Wir schauen aber, dass die Türen zum Wohnbereich geschlossen und einigermaßen isoliert sind.

(g) Fassade Dämmen: Lassen wir auch erst mal bleiben, holen das aber in ein paar Jahren nach.

(h) Einfachverglaste Fenster austauschen: Hier sind wir unschlüssig. Der EV sagte, man könne die Fenster auch einfachverglast lassen. Sonst sieht er die Gefahr (wenn man nur Fenster und keine Fassadendämmung macht), dass die Kältebrücke von den Fenstern zur Wand übergeht. D.h. wenn die Fenster so bleiben, dann hat man etwas Kondenswasser auf den Fenstern, was man so wegwischen kann. Wenn das Wasser an der Wand kondensiert, dann bekommt man Schimmel. Was meint iher denn hierzu?

(i) Elektro: Der Schaltkasten wurde mit den Bädern vor ein paar Jahren erneuert. Den würden wir lassen und ab Schaltkasten alles neu machen (was meint ihr dazu, gute oder schlechte Idee? - Siehe Bilder). Alles soweit geht in Eigenarbeit machen. Und am Ende vom Fachmann anschließen lassen (wie Till es gemacht hat). Da sollten 6k€ dann reichen, wenn ich 'dertill' da so vergleiche, der habe ich einen Denkfehler?

(j) Kellerdeckendämmung: Selber machen, kostet dann ca. 2k€

(k) Feuchte Kellerwände: Auch das selber machen. Müssen wir hier etwas beachten, außer, dass wir die Schlemme genau so verarbeiten und ansetzten müssen, wie es in der Anleitung steht?

(l) Heizung: Die Heizung würden wir so machen: Leitungen in der Wand liegen lassen. Pufferspeicher und Kamin mit Wassertasse nachrüsten und die Therme nur noch zur Unterstützung nutzen (bspw. wenn wir im Urlaub sind). Die Heizkörper raus (selber machen), die Nischen dämmen (selber machen), Sockelheizleisten verlegen (kann man das auch selber machen, oder besser nicht wegen der Gewährleistung?) und Niedertemperaturheizkörper verbauen.

(m) Wand in Küche versetzen: So viel wie möglich selber machen, wobei der Träger vermutlich von einem Fachmann eingesetzt werden muss.


Hinzu kommt Verputz-Arbeiten, Maler/Tapezieren und Böden verlegen. Das würden wir auch selber machen.



Dazu habe ich ein paar Fragen an euch:
- Meint ihr, dass die Schätzkosnte grob hinkommen?
- Haben wir irgendetwas grundlegendes vergessen, oder planen irgendetwas total falsch?
- Habt ihr eine ungefähre Idee, was da an Eigenarbeit (in Mann-Tagen mit 10h Arbeit pro Person) in etwa auf uns zukommt? (Dach dämmen auf dem Boden, Dampfsperre anbringen, Decke abhängen in allen Räumen im OG, Balkon Fliesen abschlagen, abdichten, Drainage legen, Fliesen, Isolierung anbringen, Elektro-Schlitze kloppen, Dosen bohren, Kabel verlegen, anschließen, Heizkörper demontieren, Heizkörpernischen isolieren, Küchenwand rausklopfen, Verputzarbeiten, Streichen und Laminat verlegen)? Ich weiß, ganz schön viel, aber ich habe keine Ahnung, was wir dafür ansetzen sollen.
- Dann noch die Fragen oben im Text


Vielen Dank euch schon mal und viele Grüße
Matt