Baugenehmigung vor Fertigstellung der Erschließung

[K1300S]

Kann sein, muss nicht. Manchmal passiert das auch auf Treu und Glauben, und der Papierkram wird Jahre später nachgeholt (bspw. wenn die Erschließung durch eine Tochter der Gemeinde erfolgt). Dann braucht es aber auch ein Bauordnungsamt, das da mitspielt, was es nicht muss. Tut es das nämlich nicht, muss alles vorab geregelt sein. Punkt.

 

[11ant]

An anderer Stelle heißt es, es muss eine befestigte Straße bis zum Grundstück geben. Kein Feldweg/Schotter, sondern Pflaster oder Asphalt!

Erschließung hat nichts mit der Straßendecke zu tun, auch unter einer Baustraße liegen schon alle Medien. Straßenparzellen gebildet und vermessen und alle Medien bis an die Grundstücksgrenzen geführt heißt erschlossen, mit wievielen Schlaglöchern ist egal.

 

[Escroda]

Man liest an verschiedenen Stellen, dass eine Erschließung als gesichert angesehen werden kann, wenn ein Vertrag mit dem privaten Erschließungsträger geschlossen wurde. An anderer Stelle heißt es, es muss eine befestigte Straße bis zum Grundstück geben.

Das Problem ist, dass sich die einschlägigen Vorschriften auf viele Gesetze und Verordnungen auf Bundes- Landes- und kommunaler Ebene verteilen, z.B. Baugesetzbuch, Bauordnung NRW, SBauVO, StrWG, Bebauungsplan, Ortssatzungen.
Für die Baugenehmigung entscheidend ist §4 Bauordnung NRW, also
- wie kommt der zukünftige Bewohner zum Grundstück,
- wie kommt die Feuerwehr zum Grundstück und
- woher bekommt die Feuerwehr das Löschwasser.
Zum Zeitpunkt der Baugenehmigung müssen diese Probleme nicht gelöst sein, es muss nur gesichert sein, dass diese Fragen ab Nutzungsbeginn im Einklang mit dem Baurecht beantwortet werden können.
Knackpunkt: Was heißt gesichert?
Hier muss unterschieden werden, ob die Gemeinde selber das Bauland entwickelt, sie also selber Eigentümerin ist oder ein Baulandumlegungsverfahren durchführt, oder ein privater Vorhabenträger. Beim letzteren können, wie bei @K1300S, zusätzlich Baulasten erforderlich sein, da die Verkehrsflächen nicht der Gemeinde gehören und damit gerade nicht gesichert ist, dass die Flächen in Zukunft nach StrWG öffentlich gewidmet werden können.

Ich habe gerade noch einmal angerufen beim Bauamt und mal nachgefragt, ob es bei der Übereinkuft bzgl. Baugenehmigung vor Ende der Erschließungsarbeit bleibt.

Hast Du denn den Bauantrag bereits gestellt?
Wem gehören die Straßenparzellen?
Sollten die Straßenflurstücke der Gemeinde gehören, fände ich interessant, auf welcher Gesetzesgrundlage die Erteilung der Baugenehmigung verweigert wird.

 

[Fleckenzwerg]

Bauantrag ist noch nicht gestellt, wir beeilen uns derzeit mit dem GU und auch mit der Bank, damit wir eben auch rechtzeitig den BA einreichen können. Die Erschließung ist bestimmt erst Sommer 21 fertig; Wäre das BKG nicht, dann hätten wir mit allem auch noch deutlich mehr Zeit. Insofern wurde ja konkret noch keine BG verweigert, aber sie haben im Prinzip gesagt, dass sie keine BG ausstellen, solange die Erschließung nicht gesichert ist.
Es gab eine Baulandumlegung; ich gehe davon aus, dass alle Verkehrsflächen der Gemeinde gehören.
Gestern bin ich dort noch einmal lang gefahren und habe gesehen, dass die Erschließungsarbeiten nun definitiv begonnen haben. Da wurde schon abgesteckt, gebaggert und Kanalrohre sowie Revisionsschächte liegen da überall rum.
Bzgl. Gesetzesgrundlage kann es schon mal nicht die Bauordnung NRW sein, denn dort wird nur für genehmigungsfreie Vorhaben eine gesicherte Erschließung gefordert (§ 63 Abs. 2).
Wahrscheinlich hängen sie am §30 Baugesetzbuch Abs. 1:
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplan, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

 

[nordanney]

ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Kann und wird bei Vergabe der Erschließung an einen Externen auch so interpretiert, dass die Erschließung erst gesichert ist, wenn sie auch tatsächlich fertig ist. Passiert immer wieder - egal ob bei Freistellung oder mit Baugenehmigung. Selbst erfahren vor ein paar Jahren. Die Baugenehmigungen waren quasi fertig geprüft und wurden fast taggleich mit Fertigstellung der Erschließung verschickt. Freistellungen wurden erst ab dann angenommen.

 

[K1300S]

Wie schon geschrieben: Das mag lockerer gehandhabt werden, wenn "man sich kennt" (Gemeinde und Erschließungsträger), aber regelmäßig muss sowohl die vertragliche Seite wie auch die tatsächliche Umsetzung abgehakt sein, bevor Baugenehmigungen erteilt werden. Gerade erst wieder erlebt.