Erste Kalkulation - Realisitisch?

[lrk2020]

Guten Morgen zusammen,

Ich habe mich hier angemeldet, da wir einen ersten Rat bzgl. unseres Hauswunsches benötigen.

Kurz zur Situation
Unsere Wohnverhältnisse haben sich in den letzten Monaten extrem verschlechtert und wir müssen uns nach etwas Anderem umsehen.
Die Mieten für etwas Vergleichbares liegen aber mittlerweile hier im Umkreis (Köln/Bonner Umland) jenseits von Gut und Böse.

Da wir aber schon immer von einem Haus geträumt haben, möchten wir dies nun in die Tat umsetzen.
Meine Eltern würden hier noch mit einsteigen und das Ganze einige Jahre mitfinanzieren.

Der Plan
Unser Traum wäre ein dreifaches Reihenhaus:
Links/Rechts: Meine Eltern/Wir (Links/Rechts wegen Garage)
Mitte: Zwei Wohneinheiten vermieten (Gute Freundin & Mutter)

Nach einiger Recherche wird dies aber wohl ein Traum bleiben (oder?)

Realistischer wäre wohl ein "einfaches" Doppelhaus ohne Vermietung.

Die Finanzen
Einnahmen
Beide öffentlicher Dienst (32 und 33 Jahre alt), Unbefristet, Krisensichere Berufe (Rettungsdienst / KiTa)
2500€ + 2000€ (bei 35h, wenn Kids älter, dann auch 100%)
2x Kindergeld (10 und 11 Jahre alt) 408€
2x Unterhaltsvorschuss 513€

Eigenkapital ca. 70.000€ (Im allergrößten Zweifel lassen sich nochmal ungefähr 25.000€ über eine Auszahlung von Versicherungen rausholen, soll aber möglichst vermieden werden, da Abschlag viel zu groß).

Ausgaben
Miete: 530€ kalt, 730€ warm + 110€ Strom
Restliche Fixkosten insgesamt gewissenhaft berechnet: ca. 2000€
Darunter vier Kredite, zwei Autoraten (ca. 400€), ein Konsumentenkredit (300€, großen Fehler gemacht, läuft noch 7 Jahre) und ein KfW Studienkredit(140€)

Einkäufe und Sprit berechne ich mit ungefähr 1000€

Viele Variablen gibt es noch (Mal hier ein Kindergeburtstag, da ein neuer Sportverein, Taschengeld, neue Möbel) ~500 €

Rest wird dann am Monatsende separat gespart.

Rechnung
Einnahmen: ca. 5400€
Ausgaben: ca. 4300€

Macht Kaltmiete + Sparen = 1600€
Da ich nicht knapp rechnen möchte, nehme ich eine realistische Rate für uns alleine von 1000€-1200€ an.

Zukunft
Kindergeld und Unterhalt werden natürlich wegfallen in absehbarer Zeit, dann sind aber auch alle Kredite abgezahlt, es wird auch keine Neuen geben.

Eltern
Meine Eltern haben netto zusammen ca. 3400€, haben aber "nur" noch etwas über 10 Jahre zur wohlverdienten Rente.
Sie würden etwa 600 - 700€ dazusteuern, was knapp 150% ihrer jetzigen Kaltmiete sind.


Und nun?
Tja, nun stehe ich da mit meiner Kalkulation und weiß erstmal nichts damit anzufangen.
Realistisch ist bis unserer Rente unsere Rate von 1000-1200€ + Mini Lohnerhöhungen über die Jahre (TvöD), was die Inflation halt zulässt.
Was meine Eltern an Rente bekommen, sollen sie auch ruhig behalten und höchstens noch einen kleinen Teil dazusteuern (200 - 300 Euro).

Pessimistisch: 1200€
Optimistisch: 1500€

So ist auf jeden Fall noch genug Puffer um ein bisschen was zu sparen und sich zwischendurch zu erlauben.


Baufinanzierung
Ich mag Excel, daher hab ich das Ganze mal durchgerechnet und komme auf folgende Rechnung bis zu unserer Rente:

Zinsen 1,2%
Annuität 1200€
Darstellbar wären hier ca. 470.000€

Zinsen 1,2%
Annuität 1500€
Darstellbar wären hier ca. 530.000€


Vermietung?
Zwei Wohneinheiten vermieten, nach Steuern ganz grobe 600€ Mieteinnahmen.

Zinsen 1,2%
Annuität 2100€
Darstellbar wären hier ca. 720.000€


Haus
Wir sind da tatsächlich relativ anspruchslos, Garten, Garage und Ruhe, das ist das was wir wollen. Alles andere kann man sich irgendwie hübsch machen.
Wir brauchen nichts repräsentatives, kein Arbeitszimmer, keine tollen Fliesen, besondere Tapeten oder teuren Möbel.
Handwerklich sind wir selbst sehr gut, haben auch jede Menge Handwerker in der Familie (Fliesenleger, Elektromeister, Maler & Lackierer, Garten-Landschaftsbauer usw..), unsere Zeit ist hier eher ein Faktor.

Fragen
Ist die Kalkulation überhaupt realistisch?
Es wird wohl auf Fertighaus bauen hinaus laufen, wie kommt man hier an seriöse Anbieter?
Ein Grundstück könnten wir eventuell über die Stadt bekommen (Mitarbeiter werden bevorzugt). Gibt es hier weitere Quellen als irgendwelche bekannten Portale?
Habe ich was vergessen?
Habe ich Fragen, die ich mir stellen sollte, vergessen?

Vielleicht hat ja der ein oder andere Lust mal drüber zu schauen und hat vielleicht sogar Tipps, wie wir am Besten vorgehen und das Ganze auf sichere Beine stellen können.

Vielen Dank!

 

[face26]

Hallo,

muss mal nachfragen was Deine Idee ist?

Entweder DH für 600k (530 Kredit + 75 Eigenkapital) oder für 800k 3 Reihenhäuser mit insgesamt 4 Wohneinheiten?

Das heisst pro Wohneinheit 200k - 300k inkl. Grundstück, Nebenkosten, Häuser, Ausstattung usw.?

Das ist m. Mg. nach völlig unrealistisch. In allen Varianten. Den Rest hab ich ehrlich gesagt gar nicht mehr angeschaut.

 

[sebastianAZ]

Also die Konstellation mit den Eltern, welche 10 Jahre vor der Rente stehen + vermietete Wohneinheiten + Nebenkosten etc. wird mit dem Eigenkapital äußerst schwierig.

Ich würde empfehlen kauft/baut für euch ein Haus alleine ohne Vermietung und ohne die Eltern.
Mit eurem Einkommen bekommt ihr sicherlich 400.000€ - 500.000€ Kredit auf 20 Jahre fest zu 1,10% - 1,20%. Das in Kombination mit eurem Eigenkapital klingt nach einem guten Konzept.

Viele Grüße
Sebastian

 

[halmi]

Ich hab irgendwie so das Gefühl dass das Eigenkapital von den Eltern kommt und die deshalb mit sollen/müssen, oder? 70k Eigenkapital und dann die Kredite passt irgendwie nicht zusammen.

Wenn ihr die 70k€ auch ohne die Eltern habt, dann baut ein kleines Häuschen für euch vier. Das wird sich mit den Einkünften auf jeden Fall irgendwie darstellen lassen.

 

[DaSch17]

Die große Frage ist ja auch wo wollt Ihr bauen und was kosten da die Grundstücke?
Wenn ich Köln/Bonner-Umkreis höre wird mir ganz schlecht und ich habe direkt 300 bis 400 EUR/m² vor Augen...

 

[Gelbwoschdd]

Selbst wenn ihr es schaffen solltet all in für so wenig Geld 3 Reihenhäuser inkl. Grundstück zu bauen, halte ich die 2 vermieteten Wohneinheiten für 600€ für unnötig und riskant. Damit bläht ihr das ganze Konstukt nur unnötig auf und es ist ja nicht gesagt, dass ihr das 1. überhaupt und 2. ständig vermietet bekommt. Dann braucht ihr auch noch Instanthaltungsrücklagen undundund. Selbst wenn ihr 20 Jahre lang 600€ bekommen würdet, hättet ihr nach 20 Jahren nur 144.000 Euro Einnahmen daraus generiert und es würde wohl allein für diese Einheiten noch Restschuld bleiben.

Gesamtheitlich betrachtet wären mir das viel zu viele Risiken:
1. Unklare Kosten für Grundstück und Bau. Hier wurde ein sehr knapper Budgetrahmen festgelegt, welcher selbst mit viel Eigenleistung kaum einzuhalten sein wird.
2. Eltern hängen mit drin und können nicht gerade viel beisteuern
3. Mieteinnahmen sind nicht sicher, müssen aber dann kommen, weil sonst zu wenig Einnahmen