Wie Darlehenshöhe richtig ermitteln bei viel Eigenleistung?

[gni.w777]

Hallo liebes Forum,

wir sind gerade in der frühen Planung eines Neubaus auf dem Land. Grundstück ist vorhanden, Architekt fehlt noch, das ist der nächste Schritt

Die Kernfragen in Kürze vorweg:

1. Wie geht man sinnvollerweise vor um eine belastbare Darlehenshöhe zu berechnen, sofern viel Eigenleistung geplant ist?
2. Auf welche Bedenken der Bank muss man sich einstellen, bzw. wie bereitet man sich am besten vor?

und die etwas detailliertere Erläuterung wie folgt:

zu 1.: Beim Schlüsselfertigbau kenne ich es so, dass entweder über den GU ein finaler Preis angeboten wird oder alternativ der Architekt die einzelnen Punkte der Leistungsbeschreibung bewertet (auf Basis von Erfahrung oder konkreten Angeboten). In beiden Varianten habe ich recht belastbare Kalkulationen mit denen ich zur Bank gehen kann.
In unserem Falle ist es jetzt aber so, dass wir im Freundes- und Bekanntenkreis viele Handwerker haben, die ihr Gewerk auch beruflich ausüben und viele der Gewerke übernehmen werden. Vergeben müssten wir dennoch: Zimmererarbeiten, Fenster & Türen, Heizung, Treppe, Architekten und Statik bis Leistungsphase Baugenehmigung. Die anderen Gewerke (i.W. Rohbau, Dachdecker, Elektrik, Putz, Estrich, Sanitär, Trockenbau, Dämmung, Fliesen, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Garage, GaLa) wären EL.
Wir stellen uns nun die Frage wie wir bei dieser Variante einen belastbaren Gesamtpreis für die Bank ermittelt kriegen. Unterscheiden Architekten sonst auch immer zwischen Material und Lohnkosten? dann wäre die erste Schätzung grob machbar. Auf der anderen Seite, müsste ich mit zusätzlichen Kosten durch Werkzeugmiete etc. rechnen, die bei Vergabe inklusive wären. Kann ein Architekt das alles so detailliert im Vorfeld vorhersehen? Wie habt ihr das gemacht`?

Zu 2.: Man liest hier im Forum immer wieder von (durchaus berechtigten) Problemen mit der Bank, wenn viel EL geplant ist. Die Grunde dafür kann ich sehr gut nachvollziehen (Häufig Pfusch am Bau durch Laien, Bauverzögerungen, teure Nachfinanzierungen erforderlich, Fa. Freitag & Schwarz, Finanzrisiko der Bank). in diesem Zusammenhang stellt sich uns die Frage worauf im Gespräch mit der Bank zu achten ist? Helfen Listen mit Namen der Helfer und Profession um die Bank zu überzeugen? Was ist bei den Bereitstellugnszinsen zu beachten? (Eigenenleistungen dauern ja nun mal bekannterweise länger als der schlüsselfertige Bau beim GU). Spielt das Eigenkapital hierbei auch eine wichtige Rolle (Wir würden mit ca. 100 t€ nicht komplett blank ins Rennen gehen = Grundstück a. d. Land + Nebenkosten). Nettoeinkünfte zusammen: rd. 6.000€)

Wir würden uns freuen, wenn jemand, der diesen Weg bereits gegangen ist, seine Erfahrungen mit uns teilen möchte
Liebe Grüße

 

[Alessandro]

ich kann hier nicht allzu viel beitragen was die Bewertung und Risikoabschätzung der Bank bezügl. der EL anbelangt, aber warst du schon mal bei einer bzw. deiner Bank und hast das besprochen?

Ich kenne es nur so, dass Banken einen pauschalen Prozentsatz als EL akzeptieren.

 

[Ybias78]

Grobe Faustregel für die Darlehenshöhe ist Nettoeinkommen abzgl. anderer Kredite und Belatungen (Unterhalt, etc.) x 108. Solltet ihr nicht allzu hohe Belastungen/Kredite haben sollte die Finanzierung kp sein. Wir haben die gleiche Einnahmen und bei uns waren bis zu 650k € Darlehen kein Problem.

Man sollte aber auch die Rate berechnen und dann eine Einnahmen/Ausgaben Rechnung aufmachen. Schauen was noch am Ende bleibt.

 

[Lumpi_LE]

Eure Freunde werden das wohl kaum kostenlos machen, daher ist es normal mit zu kalkulieren und keine EL.
Wirkliche Eigenleistung kann man einfach in einer Exceltabelle aufzeigen - wenn realistisch wird das idR akzeptiert.
Vor kurzem wollte hier einer 120t€ EL bei der Bank angeben und hat sich gewundert, dass das nicht akzeptiert wurde... muss man sicher aber eigentlich nicht wundern.

 

[Joedreck]

Ich würde auf jeden Fall mit der Hausbank und mit der örtlichen Volksbank und Sparkasse reden. Vorbereitet hätte ich auf jeden Fall den Plan für die längere Bauzeit (Mietkosten, etc)
Zusätzlich würde ich mir von den Freunden eine Kostenaufstellung geben lassen. Dh benötigtes Material, Helferstunden, benötigtes Werkzeug (ob Kauf oder Miete).
Also jedenfalls mit einem umfangreichen Plan zur Bank um jede Frage beantworten zu können. Wenn die Frage kommt: "Woher nehmen Sie das Werkzeug?", solltest du eine passende Antwort parat haben. Wie zB.:
- Steht in der Aufschlüsselung meines Bekannten. Er ist Inhaber der Firma und verleiht mir das Werkzeug Tageweise zu dem dort veranschlagten Preis.
- Das Werkzeug steht in der Aufstellung des Bekannten. Ich habe recherchiert und als Anlage sind die Werkzeugkosten aufgeführt. Das Werkzeug wird entsprechend aus Eigenkapital gezahlt.

 

[Alessandro]

vergiss die Miete des Baukrans nicht