Haus-Finanzierung: Günstiger von Eltern kaufen, Ausgleich festhalten

[RomeoZwo]

Darlehensvertrag mit den Eltern über 150.000 EUR abzuschließen, so dass zunächst nur 500.000 gezahlt werden müssen. Das Darlehen wäre zinsfrei und teile könnten beispielsweise im Rahmen einer Schenkung oder eines vorgezogenen Erbes erlassen werden.

Zinsfreie und unbefristete Darlehen werden vom Finanzamt als Schenkung gewertet (wobei als Kind ihr ja einen Freibetrag von 400T€ habt).
Wenn es wirklich erstmal als Darlehen gesehen werden soll entweder eine Verzinsung oder eine Befristung im Vertrag vorsehen. Falls es später mal "erlassen" werden soll, ist es zum späteren Zeitpunkt eine Schenkung.

 

[Höhlenmensch]

Ist zwar nicht ganz OT, weil aber gerade das Thema ist, kommt hier noch um keinen neuen Thread aufzumachen eine Zusatzfrage:?
Da die Grundstücks- und Hauspreise de facto in den letzten Jahren explodiert sind, werden die 400T in der Zukunft schnell überschritten.
Ich schenke also vorbeugend mein Grundstück und Haus meinem Sohn (mit der Auflage lebenslanges Wohnrecht etc....)
Wie wird eigentlich der Wert für das Finanzamt ermittelt? Der Einheitswert ist ja wohl keine Grundlage und der Verkaufswert dürfte ja wohl auch nicht in Anrechnung gebracht werden. Durch mein Wohnrecht als Last ist der Wert ja nicht so anzunehmen, als wenn er das alles sofort verkaufen könnte.
Daraus resultieren ja auch die Umschreibe- und Anwaltsgebühren.

 

[RomeoZwo]

@Höhlenmensch achte darauf, dass du ein Nießbrauchsrecht und nicht nur ein Wohnrecht hast. Sonst ist nach nem längeren Krankenhausaufenthalt das Haus auch mal weg - wenn das Verhältnis zum Kind dann nicht mehr passt. Möglich ist auch ein lebenslanges Rückforderungsrecht (da fallen dann halt nochmal Notar- und Grundbuchkosten an)

Der Wert der Immobilie muss bestimmt werden, dazu gibt es mehrerer Verfahren (Sachwert, Vergleichswert, Ertragswert). Rechtssicher bekommt ihr den Wert durch einen Gutachter (da reicht ein Kurzgutachten für 500-1000€). Von dem Wert der Immobilie wird dann der Nießbrauchswert abgezogen. Dieser berechnet sich aus dem Reinertrag der Immobilie (also Mieteinnahmen, bzw. mögliche Mieteinnahmen abzgl. Unterhaltskosten) multipliziert mit einem Nießbrauchsfaktor, welcher vom Alter abhängt. Ist aber manchmal erstaunlich weniger als man denkt ...

Falls das Kind noch nicht volljährig ist braucht man übrigens einen vom Gericht bestellten Ergänzungspfleger (oft Familienanwalt), da sichergestellt werden soll, dass das Kind auch wirklich ein "Geschenk" erhalten hat und nicht nur eine Steueroptimierung. Bei minderjährigen Kindern geht dann auch das Konstrukt mit dem Rückforderungsrecht nicht.

 

[Höhlenmensch]

@RomeoZwo
Danke für die Antwort. Die Absicherungsmethode (Niesbrauch etc.)wird der Notar ja hoffentlich wissen, aber wie immer glauben ist gut, wissen ist besser.
Aufgrund Deiner Antwort merke ich allerdings schon, dass es nicht so einfach ist, wie ich es mir vorgestellt habe.
Ich habe, da in meiner Gegend ein Objekt verkauft wurde, erst mitbekommen, wie die Werte hier (Berlin)so astronomisch gestiegen sind. An sich ist es traurig, dass das alles dem Markt überlassen bleibt. Was nutzt es, wenn wir alle (hoffentlich) gut verdienen, wenn es uns dann für Grundbedürfnisse (wie wohnen) wieder abgenommen wird.
Ich möchte lediglich dafür sorgen, dass eine eventuelle zukünftige Steuerlast zumindest minimiert wird.
Wenn ich daran denke, wie große Immobiliengesellschaften durch trickreiches Verhalten die Grunderwerbsteuer sparen, welche dem Normalverbraucher doch einiges abverlangt, frage ich mich schon, wie das Wort "bürgernah" gemeint ist. Ich spare schon einige Zeit auf zwei! kleine Flugzeuge, werde es aber in diesem Leben nicht mehr schaffen. Aber das ist ja schon Gesellschaftskritik, was hier im Forum ja nicht gern gesehen wird.
Der von Dir genannte Preis ist ja für ein Kurzgutachten auch schon hinterfragenswert, wenn ich den in Stundenlohn umrechne und glaube, dass für einen Fachmann nicht so aufwändig sein sollte, die entsprechenden Werte irgendwelchen Tabellen zu entnehmen. Aber alle "Gutachterpreise" sind ebenfalls der Normallogik davongelaufen.
Brauchte gerade ein Gutachten (Auto kleine Türdelle-10cm-Gutachten 400,-) Als ich den Preis bemängelte, wurde gesagt, was haben sie sich so, bezahlt doch die Versicherung.
Ich werde die von Dir genannten "xxx"....werte mal alle recherchieren, um das besser einordnen zu können.
Gehört habe ich auch schon einmal, dass auch, wenn ich ohne Miete ein Familienmitglied in meiner Wohnung (wenn ich eine hätte ;))wohnen lassen würde,
vom FA ein imaginärer Miet-Betrag angesetzt wird, auch wenn keine tatsächliche Miete fließt.
Zum Glück trifft bei meinem Sohn der "Volljährigkeitsfaktor" nicht mehr zu, aber für eventuelle am Thema interessierte Mitleser ist der Hinweis sicherlich auch interssant.
Das Wort Steueroptimierung unterstellt immer indirekt eine Schädigung des Staates. Solange aber das Objekt nach meinem Versterben vom Erben weiter bewohnt wird sehe ich das etwas anders. Würde er es dann verkaufen und von dem eingetretenen Mehrwert profitieren könnte diese Einnahme dann ja durchaus berücksichtigt werden.
Werde mal weiterrecherchieren...........erst mal Danke.
Hoffentlich tritt der "Ernstfall" nicht so schnell ein;)

 

[Imke2020]

Ich wollte mal ein Update geben.

Meine Schwiegereltern haben die Wohnung leider nicht bekommen, daher steht auch für uns erstmal kein Kauf ihres Hauses an.

Um aber Ordnung für die Zukunft rein zu bekommen haben Sie das Haus inzwischen schätzen lassen. Der Wert wurde auf 582K beziffert. Jetzt haben wir zumindest mal Fakten für die Zukunft.

Danke für euren Input.