Beleihungsauslauf: Beleihungswert & Kaufpreis / Eigenkapital

[Leinad!]

Hallo zusammen,

ich benötige mal Hilfe zur Einordnung. Wir haben letztes Jahr ein 2010/2011 kernsaniertes Einfamilienhaus im erweiterten Umland von Stuttgart gekauft, Baujahr Ursprünglich 189X. Es entstammt der näheren Familie, Kaufpreis 450.000 €. Das ist hier eigentlich ein recht humaner Preis. Grundstück zwar nur 250qm, aber durch die Grenztbauweise dennoch >100qm Garten hinter dem Haus. Innen 154qm zum wohnen, zwei Garagen, Hauswirtschaftsraum, Vorratsraum. 2010/2011 von Elektrik, Wasser, Böden, Bäder etc. alles neu gemacht.

Wir haben mit lächerlichen 54.500 € eingebrachtem Eigenkapital (mehr wäre gegangen, aber wozu) einen Zins von 1,13% auf 20 Jahre bekommen (Genossenschaftsbank). Was mich immer noch stutzig macht ist der Beleihungsauslauf, ~ 140%. Die Bank nimmt hier den Wiederherstellungswert von 320.000 € an, inkl. den günstigen Bodenrichtwerten.

Mir ist das ja recht egal, das Gebäude würde ich sicher für einen sechstelligen Betrag mehr verkaufen können im Moment... Ich frage mich aber wie andere Personen das machen. Füllt man nach Lehrbuch nicht die Differenz zwischen Beleihungswert und Kaufpreis mit Eigenkapital auf? Ich habe ja gemessen am Kaufpreis nicht voll finanziert (427.000 € Kreditsumme), auf dem Papier aber grob eine 140%-Finanzierung stehen. Bei einem Human Kaufpreis für die Region. Gut, ist halt ein Liebhaberobjekt mit Fensterläden und anderem unmodernem Zeug :)

 

[nordanney]

Ich frage mich aber wie andere Personen das machen. Füllt man nach Lehrbuch nicht die Differenz zwischen Beleihungswert und Kaufpreis mit Eigenkapital auf?

... oder man kauft kein Liebhaberobjekt ;-)
Tatsächlich ist es so, dass man mehr Eigenkapital einbringen muss oder halt, sofern die Bank das mitmachen möchte, eine erhöhte Kondition zu bezahlen hat.

Klassisch sagt man, dass der Beleihungswert ca. 10% unter Marktwert = Kaufpreis/Kosten liegt.

 

[Leinad!]

... oder man kauft kein Liebhaberobjekt ;-)
Tatsächlich ist es so, dass man mehr Eigenkapital einbringen muss oder halt, sofern die Bank das mitmachen möchte, eine erhöhte Kondition zu bezahlen hat.

Klassisch sagt man, dass der Beleihungswert ca. 10% unter Marktwert = Kaufpreis/Kosten liegt.

Das mit dem Liebhaberobjekt war von mir eher süffisant, aber vielleicht ist es da ja wirklich. Wobei selbst die Bewertungsdame der Bank gemeint hat das wäre ein günstiger Preis und wir würden das ja jetzt schon für viel mehr Geld verkaufen können. Das passt irgendwie nicht zusammen.

Wir haben auch ein Gutachten, die € 320.000 sind der Wiederherstellungswert, der Verkehrswert liegt laut Gutachten bei € 420.000, ermittelt in zwei Verfahren. Das ist von 2019. Zu dem Preis gibt es hier in der Region die Häuser aber wenn Sie nicht kernsaniert sind, sprich absoluter Müll der abgerissen werden muss steht für € 350.000 drin und geht dann in ein Bieterverfahren.

Ich frage mich halt, warum eine konservative Genossenschaftsbank hier eine vermeintliche 140%-Finanzierung macht und mir dennoch 1,13% Zinsen auf 20 Jahre genehmigt.

 

[nordanney]

Wir haben auch ein Gutachten, die € 320.000 sind der Wiederherstellungswert, der Verkehrswert liegt laut Gutachten bei € 420.000, ermittelt in zwei Verfahren.

Wiederherstellungswert hat aber nichts mit Beleihungswert zu tun. Das passt eher zur Versicherung, bei der ja auch bei Feuer nur der Gebäudewert ohne Grundstück ersetzt wird.
Der Beleihungswert ist gesetzlich definiert, Verkehrswert auch.

Vielleicht ist es ja gar keine 140% Finanzierung.

 

[Leinad!]

Wiederherstellungswert hat aber nichts mit Beleihungswert zu tun. Das passt eher zur Versicherung, bei der ja auch bei Feuer nur der Gebäudewert ohne Grundstück ersetzt wird.
Der Beleihungswert ist gesetzlich definiert, Verkehrswert auch.

Vielleicht ist es ja gar keine 140% Finanzierung.

Ja, genau das ist ja meine Frage. Irgendwer bei der Bank (gestern war nach einem Jahr die Gutachterin von der Bank da) dachte vielleicht, das Haus ist noch nicht kernsaniert. Die Dame hat mehrmals gefragt ob wir mit den eingereichten Kosten hingekommen sind, und wie toll wir das gemacht hätten. So richtig geblickt, dass das alles vor 10 Jahren passiert ist hat Sie nicht. Die "eingereichten Kosten" waren eigenltich klar erkennbar der damalige Sanierungsumfang, alles schön bebildert, und zum eingereichten Gutachten gehörend.

Im Schnellgutachten "damals" ist die Bank halt auf einen Beleihungswert von 320.000 € gekommen, eventuell zufällig entsprechend dem Wiederherstellungsewert im Gutachten. Es wurde aber damals gleich gesagt, daß die Konditionen trotz 140%-Finanzierung dennoch bei 1,13% Zinsen p.a. auf 20 Jahre bleiben, dazu stehen Sie.

Für mich irgendwie alles ein wenig abstrus, so können die doch nicht jeden Tag arbeiten :)