Grundstückskauf 319qm für 191.000 Euro und Hausbau realistisch?

[Blackfire92]

Hallo zusammen,

wir haben vor ein Grundstück im Raum Aschaffenburg zu erwerben für 191.000 Euro. Aktuell sind wir uns nicht sicher ob das alles am Ende mit Kinder etc. so machbar ist. Laut Finanzberater ist das alles kein Problem. Ich bin mir da aber nicht so sicher daher brauchen wir eine weitere Einschätzung.

Wenn wir beide Vollzeit weiter arbeiten wäre das kein Problem. Spätestens wenn das erste Kind da ist möchte meine Frau in Elternzeit für 1 Jahr und danach für 21 Stunden arbeiten. Dadurch reduziert sich unsere Haushaltseinkommen auf ca. 4.700 Euro mögliche Lohnsteigerungen mal außen vor gelassen. Die Mögliche Rate würde von 2.650 Euro aktuell ohne Kind und Vollzeit auf 1.500 Euro schrumpfen da ich auch die Kosten für Essen auf 3 Personen hochrechnen muss.

Das beste Angebot würde mir einen Zins von 3,23 % geben damit wäre ich in 44 Jahren fertig bei einer Rate von 1.550 Euro.

Sind die Kosten für das Haus realistisch?
Habe ich irgendwo etwas vergessen zu beachten?
Oder ist das alles eigentlich machbar?

Daten zum Grundstück:

319 qm
Haus: Doppelhaushälfte
Baufenster: 14 x 8 m
Geschosszahl: vorgeschrieben 2 Vollgeschosse
Dachform: Satteldach, Pultdach, Flachdach und Staffelgeschoss
Grundflächenzahl 0,4
solaranlage Pflicht min. 3,5kw-Peak
Aushubklasse im Gebiet 3 bis 4

Erschließung des Grundstücks ist im Dezember 2024 abgeschlossen. Der Bau kann also frühstens 2025 beginnen.
Kosten für die Erschließung fallen nicht an, da im Kaufpreis schon enthalten.

Für das Haus wäre geplant:

135 qm mit 5 Zimmern auf Bodenplatte
Eigenleistung wäre auf jeden Fall machbar das spachteln und Schleifen, streichen, tapezieren, Böden verlegen und fliesen. Später irgendwann pflastern etc.
Fußbodenheizung verlegen theoretisch machbar (Onkel ist Heizungsbauer)


Allgemeines zu Euch:
Wie alt seid Ihr?
Er 31/ Sie 31 verheiratet

Gibt es Kinder?
Nein

Sind Kinder geplant?
Ja 1-2 Kinder

Was macht Ihr beruflich?
Er angestellt im Einkauf 35 h / Sie angestellt Anwaltssekretariat 32 h

Einkommen- und Vermögenssituation:

Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
Er 3.100 Euro Netto / Sie 2.700 Netto sind zusammen Haushalts Netto 5.800 Euro

Wie viel Eigenkapital habt ihr?
Wir haben 240.000 Euro zur Verfügung + aktuell im Riester 37.500 Euro (28.500 Euro wenn ich den Riester auflöse, da ich die Zulagen zurückzahlen müsste) + ca. 25.000 Euro Sparen 2024

Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
235.000 Euro + 28.500 Euro Riester ins Haus/Grundstück, 15.000 Küche und 15.000 Euro Reserve für Notfälle etc.

pro Monat
Gesamteinnahmen	6.050,00 €
Gesamtausgaben	3.391,75 €
Saldo	2.658,25 €
Einnahmen
Gehalt	5.800,00 €
Kindergeld	250 €
Feste Ausgaben
Mobilität
KFZ-Versicherung	40,13 €
KFZ-Steuer	13,50 €
Wartung	25,00 €
TÜV	7,00 €
Reparatur	14,58 €
Reifen	17,00 €
Tanken	200,00 €
öffentliche Verkehrsmittel	250,00 €
ACE-Mobilclub	12,00 €
Versicherungen/Bank
Reisekrankenversicherung	2,00 €
Haftpflicht	10,00 €
Berufsunfähigkeit	170,00 €
Zahnzusatz	14,40 €
Rente (Volkswohl Bund)	54,00 €
IG-Metall	35,00 €
Kontoführungsgebühr	9,00 €
Telefon/Internet
Handy-Vertrag	17,00 €
Rundfunk	18,36 €
Festnetz/DSL	38,89 €
Haus/Miete
Strom	150,00 €
Grundsteuer	45,00 €
Abfallgebühren	25,00 €
Wasser	60,00 €
Heizkosten (Strom)	130,00 €
Heizung Wartung	25,00 €
Versicherungen	50,00 €
Rücklage Instandhaltung	140,00 €
Straßenreinigung	30,00 €
Sonstiges
Haare schneiden	80,00 €
Kindergarten	bezahlt vom Arbeitgeber
Variable Ausgaben
Abo's
Netflix	12,99 €
Amazon-Prime	5,90 €
Essen / Drogerie/Medikamente
Sonstige	490,00 €
Apotheke	100,00 €
Freizeit
Anschaffungen	150,00 €
Urlaub	200,00 €
Kleidung	150,00 €
sonstiges (Restaurant, Schwimmbad, Kino, etc.)	600,00 €

Hier meine grobe Kostenplanung für das Haus aktuell. Viele Werte sind aus dem Internet.

Grundstückspreis	191.000€
Grundsteuer Bayern	3,50%	6.685€
Notar	1,50%	2.865€
Grundbucheintrag	0,50%	955€
Makler	0€
Kosten Grundstück	201.505€
Baunebenkosten
Baugenehmigung	1%	4.050€
Bauvertragsprüfung	1.500€
Prüfstatiker	4.000€
Vermessung	2.500€
Bodengutachten	2.000€
Bauwasser	2.000€
Baustrom	4.000€
Erdearbeiten	15.000€
Erschließung Strom Wasser Internet	10.000€
Bauherrenhaftpflicht	200€
Bauleistungsversicherung	900€
Architekt	6.000€
Baustraße	700€
Bauzeitzinsen
Nebenkosten	52.850€
Haus
Baukosten qm	3.000€	135qm	405.000€
Photovoltaik-Anlage und Speicher	12.000€
Puffer	10%	35.000€
Stellplatz	2.000€
Terrasse	5.000€
Garten	2.000€
Zaun	2.000€
Eigenleistung	5%	20.250€
Kosten Bau	442.750€
Kosten Gesamt	697.105€
Eigenkapital	235.000€
Riester-Rente	28.500€
Darlehen	433.605€

Viele dank für eure Unterstützung.

 

[nordanney]

Das ist ein enges Höschen. Würde mir das selbst zutrauen mit der kleinen Rate (und Mini-Tilgung). Aber es muss klar sein, dass immer zwei Jobs nötig sein werden. Kinder sind teuer (habe selbst drei...).
Da ist Disziplin angesagt. Und es sollte nicht viel passieren. Schon jetzt so leben, wie es später wäre und sämtliche Überschüsse zur Seite legen. Vielleicht kann man ja auch einen kleinen Finanzierungsbaustein - je nach dem geplanten Zeitpunkt des Nachwuchses - auf eine ganz kurze Zinsfestschreibung legen und in wenigen Jahren voll tilgen.

Ansonsten würde mich noch die Zinsfestschreibung der Finanzierung wissen. Das ist der Punkt, der Euch mal das Genick brechen kann. Nach 10 Jahren z.B. bleiben aus den T€ 433 noch immer T€ 385 (grob geschätzt bei etwas über 1% Tilgung) über. Bei einem Anschlusszins von z.B. 7% erhöht sich die Rate ganz brutal - Verdopplung um genau zu sein.

Wird das Haus teurer, wird es ebenfalls Mist. Es kann, muss aber nicht, viel schief gehen.

Als Alternative lege ich Euch eine klassische Bauträgermaßnahme ans Herz. Von einem der üblichen Verdächtigen wie Traumhaus (schade, die sind insolvent), Deutsche Reihenhaus o.ä. Oder eine Bestandsimmobilie, bei der die Kostenkalkulation ebenfalls fix ist.

Laut Finanzberater ist das alles kein Problem.

Da hat er technisch gesehen Recht. Mit Euren Einkommenszahlen bekommt Ihr die 1.500€ Finanzierung problemlos. Aber der "Finanzberater" ist auch nur ein Verkäufer. Ihr interessiert ihn nur bis zum Vertragsabschluss. Euer Leben danach - huch, da kommen direkt Zwillinge, Kosten Kinderbetreuung ab dem ersten Lebensjahr waren ja gar nicht vorhersehbar... - interessiert ihn so gar nicht. Eure Planung auch nicht. Gut, dass Euer Gefühl Euch hier fragen lässt.

 

[K a t j a]

Ich bin kein Finanzexperte aber wenn ich lese, dass Du 44 Jahre abzahlen willst, stellen sich mir die Nackenhaare auf. Dann wärst Du 75. Kann nicht ernst gemeint sein, oder?

 

[nordanney]

Ich bin kein Finanzexperte aber wenn ich lese, dass Du 44 Jahre abzahlen willst, stellen sich mir die Nackenhaare auf. Dann wärst Du 75. Kann nicht ernst gemeint sein, oder?

Warum? Stellen sich Dir auch die Nackenhaar auf, wenn der Mieter mit 85 noch immer seine 1.800€ Kaltmiete zahlen muss und nie durch ist? Es ist erstens immer eine Frage der Verhältnismäßigkeit und zweites nur ein rechnerisches Datum. Damit muss man umgehen. Ein Plan kann z.B. sein, nach der ersten Zinsfestschreibung in 10 Jahren, wenn Kind oder Kinder normal in der Schule sind, beide halbwegs normal arbeiten und Gehaltssteigerungen durch sind, die Tilgung bei einer Prolongation anzupassen (sofern ein Zinsanstieg nicht das Genick bricht). Nur 1% mehr Tilgung nach 10 Jahren verkürzt die Laufzeit auf ca. 35 Jahre - das Darlehen wäre somit zur Rente weg. Oder man entschließt sich mit 60, dass man lieber eine kleine Restrate für lange Zeit hat und sein Einkommen lieber für andere schöne Dinge ausgibt. Dann finanziert man rd. T€ 90 mit 60 Jahren. Bei einer angenommenen Annuität von 7% sind das 350€ im Monat. So what?

Bitte nicht immer direkt aufschreien, wenn junge Menschen in der Vergangenheit übliche Finanzierungen mit 1% Tilgung und langer Laufzeit abschließen. Das bedeutet zunächst absolut nichts und die Laufzeit ist einfach nur eine nackte Zahl.

P.S. Meine letzte private Baufinanzierung habe ich mit 48 abgeschlossen bei einer rechnerischen Laufzeit von 40 Jahren. Und ich kann damit sehr gut schlafen.

 

[Haus123]

Ich sehe eure Finanzierung nicht so kritisch. Die ist sicherlich weit realistischer und risikoärmer als jene von Gutverdienern, die sich gerne mal eine knappe Millionen Kredit aufhalsen.

Warum?

a) Ihr habt bereits gut Eigenkapital aufgebaut. Das bedeutet auch, dass ihr in der Lage seit sparsam (hab mir eure Haushaltsrechnung nicht angeschaut, aber die aggregierten Zahlen genügen zur Beurteilung) zu leben und müsst euch daher auch mit Haus und Kind nicht extrem einschränken.

b) Ihr arbeitet beide ziemlich wenig. Spötter würden sagen, ihr arbeitet beide Teilzeit. Heißt: ihr müsst auch mit Kind nicht viel weniger arbeiten (für die ersten Jahre mit Kinder habt ihr genügend Reserven, um auch mit einem Gehalt auszukommen)

c) Dank Ehegattensplitting wird das Gehalt deines Mannes in deiner Elternzeit spürbar steigen und du kostenlos krankenversichert sein. Der Fall vom Status Quo ist also etwas sanfter, als er auf den ersten Blick erscheint. Ihr seid doch verheiratet? Wenn nicht: Los gehts.

d) Schließt sich an b) an. Je älter die Kinder werden, desto eher kann deine Frau wieder mehr arbeiten. Da sie jetzt schon nur 80% arbeitet und du auch eher 90% (wenn ich 40h als Standard setze), dann ist der heutige Stand (+Kindergeld) mit Schulkindern auch nicht utopisch. Gerade du kannst dich mit 35h aktiv in die Erziehung einbringen - viele gutverdienende Väter können das nicht. Damit lässt sich dann entweder sondertilgen oder bei einer Anschlussfinanzierung die Tilgung erhöhen und es bleibt dann nicht bei den 40 Jahren Laufzeit und ihr seid zum Renteneintritt locker durch

e) Ihr habt relativ ausgeglichene Einkommen. Beide recht solide, aber nicht im Spitzenbereich. Heißt, auch ein Arbeitsplatzverlust ruiniert euch nicht völlig und ihr habt die Chance in einem neuen Job zumindest annähernd gleich zu verdienen. Die Fallhöhe ist geringer und die Frau kann leichter den Mann ersetzen und er dann dafür in Teilzeit gehen. Aus Risikosicht ist das schon mal vorteilhaft.

f) Die Miete eines familientauglichen Hauses/Wohnung wird sehr schnell eure Rate für das Haus übersteigen. Die müsst ihr dann auch bezahlen können. Klar, dafür hättet ihr eure Rücklagen, die dann bereits im Haus stecken und die z.B. Dividenden abwerfen können. Nur kannst du in deinem Aktiendepot nicht wohnen und den Kindern eine Heimat bieten.

Final aber einen Tipp: schließ besser für 20 Jahre ab, das reduziert das Zinsänderungsrisiko erheblich. Du kannst trotzdem nach 10 Jahre kündigen, falls die Zinsen zwischenzeitlich fallen. Klar, das ist etwas teurer, wäre mir aber die Sicherheit wert. Spare dir stattdessen einfach den Zuschlag für eine Sonderkündigung und lege Überschüsse in Aktien an. Selbst wenn du nach 10 Jahren den Kredit nicht kündigst, kannst du zusammen mit dem Angesparten immer noch eine dann nominal höhere Kreditrate (real wahrscheinlich dagegen niedriger als heute) für die Anschlussfinanzierung abschießen, dass du trotzdem nach 10 und damit in Summe nach 30 Jahren durch bist.

 

[ypg]

@Blackfire92
An Deiner Fixkostenaufstellung können sich alle mal ein Beispiel nehmen, die noch nie in einer Apotheke waren und somit auch keinen solchen Posten auflisten (Apo dient als Beispiel)
Es ist wirklich an sehr viel realistischen Verpflichtungen gedacht worden.