Immobilien-Bewertung ggfs. auf Basis alter Gerichtsgutachten?

[tom.too]

Hallo,

ich möchte für mich grob den Wert zweier Immobilie bestimmen.

Immobilie 1 (Lagerhalle, Büro, Scheune) erwarb ich in 2009 im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Dazu wurde 2007/08 ein Gutachter vom Gericht bestellt, der den Wert bestimmte. Er ging nach dem Substanzwert, da zum damaligen Zeitpunkt die Gebäude nicht vermietet waren. Nun sind sie es zum Teil aber doch. Eine Bewertung nach dem Ertragswert scheint nun besser geeignet zu sein. Aber wie wird nach der Ertragswertmethode der Immo-Verkehrswert berechnet? Könnte ich bitte einen Tipp bekommen, wo einfach und genau erklärt wird, welche Faktoren wie zu berücksichtigen sind?

Immobilie 2 besteht aus einem 1990 gebauten Wohnhaus, alter Scheune und Uralt-Wohnhaus, dass ich bereits 2003 in einer Zwangsversteigerung erwarb. Das Alt-Wohnhaus wurde im gerichtlichem Wertgutachten von 2001 mit Abrisskosten bewertet und ist zwischenzeitlich auch abgerissen worden. Die damals schon wertlose Scheune ist immer noch wertlos, aber nutzbar (Garage, vermieteter Stellplatz). Baulich wurde nichts nennenswert in die Scheune investiert. Das neuere Wohnhaus hat sich natürlich von 2001 bis jetzt etwas abgenutzt, aber dennoch gab es Verbesserungen: neue Heizung, Vergrößerung der Wohnfläche, Umbau/Modernisierung von 2 Bädern sowie umfangreiche Pflasterarbeiten im Außenbereich. Der Einfachheit halber würde ich definieren, dass sich Abnutzung und Sanierung aufheben. Meine Idee wäre jetzt, vom 2001er Preis einfach mit Faktor x den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln. Macht es Sinn, den Baupreiskostenindex dazu herzunehmen? Oder einen anderen Index, der gut die Verkehrswertentwicklungen von Immobilien abbildet? Ggfs. welcher? Wo bekommt man die Daten her? Zumal ich auch Alt-Werte von 2001 brauche.

Besten Dank für Infos schon mal im voraus.

 

[kbt09]

Sinnvoll wäre vielleicht zu erwähnen, warum diese Wertermittlung sein soll. Verkaufsplanung, Erbfall, Kreditaufnahmeplanung.

 

[nordanney]

Aber wie wird nach der Ertragswertmethode der Immo-Verkehrswert berechnet? Könnte ich bitte einen Tipp bekommen, wo einfach und genau erklärt wird, welche Faktoren wie zu berücksichtigen sind?

Google ist Dein Freund.
- Mieten (Overrent/Underrent) für die Gesamtimmobilie
- Bewirtschaftungskosten
- nicht umlegbare CO2 Abgabe
- Bodenwert
- Liegenschaftszins
- Gesamtnutzungsdauer / Restnutzungdauer
...
Vielleicht ein Faktor 7-8 für das Ensemble auf die Jahresnettokaltmiete?

Der Einfachheit halber würde ich definieren, dass sich Abnutzung und Sanierung aufheben.

Ich lese keine Sanierung, nur Instandhaltung und eine Vergrößerung der Wohnfläche (Anbau?).

Der Einfachheit halber würde ich definieren, dass sich Abnutzung und Sanierung aufheben. Meine Idee wäre jetzt, vom 2001er Preis einfach mit Faktor x den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln. Macht es Sinn, den Baupreiskostenindex dazu herzunehmen? Oder einen anderen Index, der gut die Verkehrswertentwicklungen von Immobilien abbildet? Ggfs. welcher? Wo bekommt man die Daten her? Zumal ich auch Alt-Werte von 2001 brauche.

Macht alles keinen Sinn. So kannst Du keinen Sachwert ermitteln. In München hast Du vielleicht eine Verachtfachung von Werten, im Ruhrgebiet ist der Preis vielleicht nur 1,5fach gestiegen (alleine schon aufgrund extrem unterschiedlicher Bodenwertentwicklungen)
Du musst tatsächlich eine ordentliche Sachwertermittlung vornehmen.

 

[tom.too]

Sinnvoll wäre vielleicht zu erwähnen, warum diese Wertermittlung sein soll. Verkaufsplanung, Erbfall, Kreditaufnahmeplanung.

In wiefern beeinflusst das den Verkehrswert? Nützt es ansonsten was, wenn ich Ihnen stattdessen mein Lieblingsgericht und meine Schuhgröße mitteile?

 

[tom.too]

@nordanney

Ja, Google ist mein Freund, Foren sind es aber auch. Zumindest sind in Foren echte Menschen, mit denen man kommunizieren kann.

Naja, insoweit ist dein Beitrag leider nicht so richtig aussagekräftig ("vielleicht 7-8 Jahresnettokaltmieten"?).

Mit Sanierung meinte ich Umbauten und bauliche Verbesserungen in einem. Wohnfläche wurde nicht durch Anbau hinzugewonnen, sondern durch Umbau von Trennwänden im Dachgeschoss. War kein riesiger Wohnflächenzugewinn. Ich wollte nur den Faktor raus nehmen, dass weder massiv auf Kosten der Substanz gewohnt wurde, noch wurde das Haus "teilvergoldet". Ggfs. müsste man mit einer Indexberechnung die Abrisskosten für das alte Wohnhaus vorher herausrechnen. Weil das Gebäude steht nun wirklich nicht mehr.

Hm, 2001 waren in München die Häuser schon teuer, da ist nur die Frage ob dort die Preise überproportional gestiegen sind. Und wenn, dann dürfte klar sein, dass M ein Ausreißer ist und man dort auf den Faktor noch was extra drauf schlagen muss. Ggfs. gibt es ja auch Häuerpreisindizes, die nach Großstadt, Flächengebiete, Ost und West, etc. unterscheiden? Ich weiß es ja nicht, daher meine Anfrage bei vermutlich kompetenten Leuten in diesem Forum.

 

[nordanney]

Naja, insoweit ist dein Beitrag leider nicht so richtig aussagekräftig ("vielleicht 7-8 Jahresnettokaltmieten"?).

Das war eine klare Einschätzung zum Verkehrswert!

Genannte habe ich Dir ganz viele Faktoren, die Du für die Ertragswertermittlung benötigst. Da kann man nicht so einfach aus der Hüfte heraus schießen.
Wie sind denn konkret die Flächen und das Alter der Immobilie bzw. die Mieten. Lagerhalle/Scheune haben per se beispielsweise nur eine Nutzungsdauer von 30 Jahren. Jetzt sind sie bestimmt schon älter als 20 Jahre? Dann kannst Du noch nicht einmal mehr normal nach Ertragswert rechnen
Insofern habe ich mir einfach unter Deiner superkurzen Schilderung des Objektes etwas vorgestellt und schätze den Verkehrswert auf das 7-8 fache der Jahresmiete.
Einfach aus der Erfahrung heraus.

Mit Sanierung meinte ich Umbauten und bauliche Verbesserungen in einem. Wohnfläche wurde nicht durch Anbau hinzugewonnen, sondern durch Umbau von Trennwänden im Dachgeschoss. War kein riesiger Wohnflächenzugewinn. Ich wollte nur den Faktor raus nehmen, dass weder massiv auf Kosten der Substanz gewohnt wurde, noch wurde das Haus "teilvergoldet". Ggfs. müsste man mit einer Indexberechnung die Abrisskosten für das alte Wohnhaus vorher herausrechnen. Weil das Gebäude steht nun wirklich nicht mehr.

Hm, 2001 waren in München die Häuser schon teuer, da ist nur die Frage ob dort die Preise überprotortional gestiegen sind. Und wenn, dann dürfte klar sein, dass M ein Ausreißer ist und man dort auf den Faktor noch was extra drauf schlagen muss. Ggfs. gibt es ja auch Häuerpreisindizes, die nach Großstadt, Flächengebiete, Ost und West, etc. unterscheiden? Ich weiß es ja nicht, daher meine Anfrage bei vermutlich kompetenten Leuten in diesem Forum. ;-)

Sanierung und Instandhaltung sind in der Bewertung total unterschiedlich zu bewerten. Sanierung verlängert eine Restnutzungsdauer, Instandhaltung sorgt nur dafür, dass nicht noch zusätzliche Abschläge gemacht werden müssen. Insofern hast Du keine Wertsteigerung betrieben, sondern nur die normalen Maßnahmen (im Wesentlichen). Also muss auf jeden Fall die Abschreibung/Abnutzung der letzten 20 Jahre berücksichtigt werden. Dein Haus heute wird so bewertet, wie 2001 ein Haus mit Baujahr 1975 und regelmäßiger Instandhaltung. Nur für Dich zum Verständnis. In schwachen Lagen kann der Wertzuwachs insgesamt bei vielleicht nur 20% liegen - in den Metropolen alleine aufgrund der Bodenwertsteigerungen ein Vielfaches dessen. Und ja, in den Metropolen wie München sind die Preise nicht nur überproportional gestiegen, sondern explodiert. Ich selbst habe z.B. von fast 30 Jahren Eigentumswohnungen im Ruhrgebiet gekauft. Wertzuwachs in 30 Jahren bei normaler Instandhaltung ca. 50% in 30 Jahren (ja, ist tatsächlich so!).
Und zu Deiner konkreten Frage. Nein, so konkrete Indexe gibt es nicht. Destatis hat für Musterregionen (fünf Stück glaube ich) Indexreihen vorliegen, daneben gibt es noch einige Statistiken von Finanzieren o.ä. Aber einen konkreten Wert auf Einzelobjektebene kannst Du daraus absolut nicht ableiten. Sorry - nimm Vergleichspreise aus ImmoScout o.ä. Dann hast Du Anhaltspunkte.