Bankdarlehen und Beleihungswert - Finanzierung tragbar?

[nordanney]

Hallo zusammen,

wir planen gerade den Bau eines Einfamilienhauses. Das Grundstück haben wir gerade gekauft, die Baukosten stehen erst in ein paar Monaten fest. Aufgrund einer Grobkalkulation unseres Architekten (= Schwiegervater) benötigen wir eine Finanzierung über rd. TEUR 325 (bei Baukosten von TEUR 490) .
TEUR 50 Kfw Energieeffizient Bauen (mind. Kfw 70)
TEUR 50 KfW Wohneigentumsprogramm
TEUR 225 erstrangiges Bankdarlehen (= unter 60% des Beleihungswertes)

Da die Darlehen ca. zum Rentenbeginn erledigt sein sollen, ist eine Laufzeit von max. 25 Jahren nötig.
Kosten hierfür sind insgesamt rd. EUR 1.500 mtl. (Bankdarlehen mit 15 oder 20-jähriger Zinsfestschreibung gerechnet, alle Darlehen max. 1 Jahr tilgungsfrei).

Jetzt kommen wir zum Thema Einkommen, aufgrund der Geburt unserer dritten Tochter bin ich (mehr oder weniger) der Alleinverdiener. Meine Frau bekommt noch 10 Monate Elterngeld (EUR 550 mtl.), anschließend lässt sich noch ein weiteres Jahr mit ALG überbrücken (ähnliche Höhe wie Elterngeld). Dann noch ein Jahr ohne Einkommen bis unsere Jüngste im Kindergarten ist und meine Frau wieder Teilzeit arbeiten kann (mind. EUR 500 mtl. angestrebt).

Nun zu unseren Einnahmen/Ausgaben
Nettoeinkommen EUR 3.511 mtl. (zuzüglich jährliche Bonuszahlung netto TEUR 5-7 sowie jährlich Gehaltssteigerungen von durchschnittlich 2%)
Kindergeld EUR 558
Nettoeinkommen Ehefrau EUR 200 (Nebentätigkeit als Tupperberaterin)
= gesamt EUR 4.268

Versicherungen EUR 600 (LV/RV/Krankenzusatz)
Versicherungen EUR 200 (Haus/Haftpflicht/Rechtsschutz etc.)
Auto EUR 0 (Zwei Firmenwagen ohne weitere eigene Belastung)
Telefon/Internet/TV EUR 80
Kindergarten EUR 261 (für zwei Kinder, fällt bis zum Einzug ins neue Haus weg, ca. 100 EUR fürs dritte Kind in drei Jahren)
Lebenshaltung EUR 1.300 (inkl. Urlaub, Anschaffungen, Klamotten etc.)
Rücklagen Haus EUR 300
Nebenkosten Haus EUR 200
= gesamt EUR 2.780

Wir leben nicht schlecht die Rechnung geht auch gut auf. Trotzdem bleiben immer Zweifel.

Findet Ihr die Finanzierung auf max. 25 Jahr zu hoch (trotz des immer bestehenden Puffers durch die Einkünfte meiner Ehefrau bzw. der Lohnersatzleistungen in den nächsten beiden Jahren? Lieber auf 30 Jahre schieben und mit Sondertilgungen arbeiten?

Bin für konstruktive Vorschläge sehr dankbar.

 

[Musketier]

Was mir auffällt. Die 60% Beleihungswert kannst du vermutlich vergessen.
Da die Banken die KFW Mittel ausgeben, rechnen fast alle Banken den Beleihungswert von den Gesamtdarlehen inkl. den KFW Mittel aus.
Damit geht der Beleihungswert über die 60%.
Wenn die Baukosten von 490T€ ohne Grundstück sind, kommt dieses Grundstück als Eigenkapital in die Rechnung noch rein.

Zum Thema ALG:
Damit würde ich nicht rechnen. Sofern du keinen Kita-Platz oder andere Betreuung nachweisen kannst, ist deine Frau nicht vermittelbar und bekommt kein ALG.

Gruß Musketier

 

[Der Da]

Niemals mit Geld rechnen, was man noch nicht 100% sicher hat. Schön wenn es dazu kommt -> Sondertilgung, ne neue Couch, aber wenn Sie ausbleibt, darf das nicht weh tun.

Wenn dein netto bei 3000 € liegt solltet Ihr vielleicht kleinere Brötchen backen. Ich denke Eure Krditsumme sollte zwischen 250 000 und 280 000 € liegen. Das kannst du notfalls mit 1000€ monatlich bei 1% tilgen, wenn es mal hart auf hart kommt.

 

[nordanney]

Hallo Musketier,
die 60%-Beleihung für das Bankdarlehen geht schon in Ordnung. TEUR 490 ist inkl. Grundstück, d.h. wir bringen ca. TEUR 165 als Eigenkapital ein.
Das ALG würde auch kommen, da ich ein HomeOffice habe und mich daher um die kleine kümmern könnte.
Mit dem Geld rechnen wir auch nicht, es ist das Bonbon on top. Nachhaltig sind bei uns "nur" die aufgeführten EUR 4.268 monatlich (+ umgerechnet EUR 400-500 mtl. aus Bonuszahlung).
Grüße Nordanney

 

[nordanney]

Hallo Der Da,
wir rechnen nur mit dem Geld, was wir wirklich haben. Somit haben wir monatlich garantierte EUR 4.268 Nettoeinkommen (+ 400-500 EUR mtl. aus Bonuszahlung). Alle anderen Einkünfte, wenn z.B. meine Frau einen guten Tupper-Monat hat, sind es auch mal EUR 500 Nettoverdienst, gehen nicht in die Kapitaldienstberechnung ein. Gleiches gilt für Elterngeld/ALG, damit können wir uns z.B. zusätzlich Urlaub oder neue Möbel oder oder oder finanzieren.
Uns geht es darum, eine möglichst auf unsere Lebensplanung abgestimmte Finanzierungsstruktur zu finden. Daher auch die Ratenberechnungen mit einer 25-jährigen Laufzeit (= kurz vor Rentenbeginn). Das Risiko der Restschulden nach 10 Jahren bei einer 1%-igen Tilgung und einem Zinsanstieg auf z.B. 4-5% kann ich mit einer 5-köpfigen Familie nicht eingehen.
Wenn ich es aus Banksicht betracht, geben wir nur rd. 35% des Nettoeinkommens für die Rate = Kaltmiete aus (ohne meine garantierten Bonuszahlungen). Das ist doch eine gesunde Relation.
Viele Grüße
Nordanney

 

[Informatik1]

Mit dem Geld rechnen wir auch nicht, es ist das Bonbon on top. Nachhaltig sind bei uns "nur" die aufgeführten EUR 4.268 monatlich (+ umgerechnet EUR 400-500 mtl. aus Bonuszahlung).

Die Nebentätigkeit Deiner Frau und Bonuszahlungen werden normalerweise nicht angerechnet. Was ist denn wenn Dein Chef in wirtschaftlich schlechten Zeiten plötzlich den Bonus streicht? Selbst Schichtzulagen und dergleichen wurden bei meiner Baufinanzierungsanfrage abgelehnt, denn die könnte ja von Heute auf Morgen gestrichen werden.