Bau Einliegerwhg., Finanzierung + Steuervorteile, wie vorgehen?

[PhiTh]

Hallo zusammen,

Wir bauen ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung. Wie kann ich also die steuerlichen Vorteile (Afa mal außen vor) voll ausnutzen?? Habe bis dato auch schon einiges dazu gelesen und war auch schon beim Steuerberater. Ich hatte nur das Gefühl dass er bei einigen Punkten ebenso unsicher war und irgendwie bin ich nun auch etwas unsicher

50% Eigenkapital, 50% Fremdkapital
Wohnfläche Haus 200m² (80%)
Wohnfläche Einliegerwohnung 50m² (20%)

Finanzieren wir alles über einen Kredit und nicht über getrennte Rechnungen, so können wir auch nur anteilig der Wohnfläche 20% der gesamten Kreditzinsen absetzen?!

Einen extra Kredit für die Einliegerwohnung bringt nur Vorteile wenn entsprechend auch Rechnungen explizit für die Einliegerwohnung vorhanden sind?! Es geht nicht, die Einliegerwohnung anteilig der Gesamtfläche mit XXX€ zu beziffern und hier einen extra Kredit aufzunehmen, oder?

Um steuerliche Vorteile zu erreichen sollte man die Einliegerwohnung ja möglichst mit 100% Fremdkapital finanzieren und das vorhandene Eigenkapital für das Haus zu verwenden. Wenn ich das richtig verstanden habe, benötige ich hierzu einen eigenen Kredit und auch ein eigenes Baukonto. Für die Einliegerwohnung sollte es beim Bau getrennte/eigene Rechnungen geben. Nehmen wir mal an, es gibt eigene auf die Einliegerwohnung ausgestellte Rechnungen i.H.v. 70.000€.
Darüber hinaus gibt es ja auch Gewerke, welche man nur schwer/nicht trennen kann. Heizung, Garage, Rohbau und und und... Nehmen wir an anteilig der Wohnfläche kommen hier noch mal 50.000€ für die Einliegerwohnung zustande. Wie läuft es nun damit?

Kann ich einen extra Kredit für die Einliegerwohnung aufnehmen i.H.v. 120.000€? Oder ist das lediglich über 70.000€ möglich und ich muss die restlichen 50.000€ über den Hauskredit finanzieren?? Wenn ja kann den Kredit der 70.000€ ja voll absetzen. Wie siehts es dann aber mit den 50.000€ aus?

Sicherlich bin ich hier nicht der erste der mit Einliegerwohnung baut, oder?! Wie habt ihr das gemacht und was habt ihr für Erfahrungen?

Dank euch!

 

[kbt09]

Was genau eingerechnet werden kann, kann ich dir nicht exakt sagen.

Aber, absetzen kannst du:
jährlich 2% vom Anschaffungswert
Zinsen
Dagegen mußt du allerdings die Mieteinnahmen rechnen.

Ich denke kaum, dass sich das richtig lohnen wird.

 

[Musketier]

Im Grunde genommen hast du es schon richtig erfasst.

Sinnvoll sind 2 getrennte Kredite, wovon einer dem Privatbereich (viel Eigenkapital -Einsatz und schnelle Tilgung) und einer dem vermieteten Bereich zugeordnet wird.

Die tatsächliche Trennung der Kosten funktioniert natürlich nur bedingt, wie du selber schon festgestellt hast.
Rohbau, Heizung etc kann man gar nicht trennen, und die Trennung des Innenausbaus würde zwar funktionieren, allerdings ist oftmals der private Bereich höherwertig ausgestattet, als der vermietete Bereich, so dass sich eine Trennung für den Steuerzahler eigentlich nicht lohnt, sondern eine Aufteilung anhand der qm mehr Sinn macht.
Man teilt zum Schluss einfach die Grundstückskosten nach m² und die gesamten Hauskosten nach m² und hat somit die Anschaffung- und Herstellungskosten für den vermieteten Bereich. Insofern ist ein eigenes Baukonto meines Erachtens unsinnig.

Bei der Garage könnte man versuchen einen abweichenden Aufteilungsmaßstab ansetzen z.B Dritteln, wenn die Hauptwohnung 2 Garagen und Einliegerwohnung 1 Garage nutzt.

Bei der Einbauküche für die Einliegerwohnung macht es vermutlich Sinn, diese direkt zuzuordnen.

Abschreiben kann man natürlich nur abzunutzende Gegenstände. Das Haus inkl. Baunebenkosten mit 2%/Jahr und Küche/Möbel entsprechend der Afa-Tabellen (ich vermute mal ca. 10 Jahre)
Grundstückskosten und Anschaffungnebenkosten fürs Grundstück können dagegen nicht angesetzt werden.
Die Kredithöhe für den vermieteten Bereich sollte natürlich die anteiligen Anschaffung und Herstellungskosten nicht übersteigen.

Da ich schon fast 10 Jahre außer meiner eigenen keine Einkommensteuererklärungen mehr erstelle, möchte ich darauf hinweisen, dass das Ganze eine Laienmeinung ist und auch keine Rechtsberatung darstellt.


Sollte die Einliegerwohnung vergünstigt an Familienmitglieder vermietet werden, ist zu beachten, dass bei zu günstiger Vermietung der Ansatz der Ausgaben eingeschränkt wird. Dazu dann bitte noch mal den Steuerberater konsultieren.

 

[MarcWen]

Haben aktuell ähnliche Überlegungen bzw. werden das bei der Finanzierung mit ansprechen.

Wir hatten auch vor, für die Einliegerwohnung ein eigenes Darlehen aufzunehmen, damit das getrennt werden kann. Das müssen wir aber noch abklären, ob das so einfach geht.

Wenn man natürlich die Kosten einfach prozentual ausrechnen kann, würde einiges erleichtern. Wir hatten schon den Vorschlag, dass in den Leistungskatalog detailliert aufgeschlüsselte Rechnungen von den entsprechenden Firmen erforderlich sind.

 

[nordanney]

Laienmeinung eines Bankers, der seit 15 Jahren seine Steuererklärung inkl. V+V / Gewerbe usw. selber macht und genug Erklärung von Firmenkunden kennt.
1. Kostenaufstellung des Architekten, aufgeteilt nach Eigennutzung + Vermietung
==> dann hast Du schon einmal Deine AfA-Grundlage für die Einliegerwohnung (Ausstattung wie Küche natürlich anders zu bewerten)
2. Separate Finanzierung in Höhe der Kosten der Vermietungseinheit + Nebenkosten
==> Ansatz der FK-Zinsen in der Einkommensteuererklärung
Das war es auch schon. Im laufenden Betrieb kannst Du natürlich die auf Einliegerwohnung entfallenden Kosten steuerlich geltend machen.

Die Bank muss natürlich mitspielen, ist denen aber eigentlich egal, welcher Verwendungszweck im Darlehen steht.

 

[tomtom79]

Was nicht vergessen werden darf, ist die 2 KfW Förderung auf die Anspruch hast.

Für die Einliegerwohnung haben wir 100k aufgenommen, diese wird vermutlich meine Schwiegermutter beziehen und wir werden die Miete niedrig halten fürs FA.. im Rahmen halt.