Bauabnahme mit Architekten - Sachverständiger empfehlenswert?

[Viki1984]

Hallo,

wir haben mit einem Architekten gebaut (nicht GU oder ähnliches) mit der Bauleitung ebenfalls vom Architekten. Die meisten Gewerke wurden ebenfalls, nach Rücksprache mit uns, ebenfalls durch den Architekten beauftragt.
Nun steht die Abnahme des fertigen Einfamilienhaus an und die Frage stellt sich, ob es notwendig ist oder sich lohnt einen unabhängigen Bausachverständigen oder ähnliches hinzuzuziehen. Man ließt immer wieder, dass das Thema Gewährleistung und Haftung beim Bau mit einem Architekten ein anderes ist, als bei einem GU, so dass eine Bauannahme durch einen unabhängigen Sachverständigen nicht unbedingt notwendig ist.
Habt ihr hierzu Tipps/Empfehlungen? Klar sieht ein unabhängiger Sachverständiger nochmal Dinge anders (unabhängig), mir geht es eher darum zu wissen ob es denn einen Unterschied macht, falls im Laufe der kommenden Jahre Mängel auftreten, die man jetzt eh nicht sieht oder man sieht und der Architekt bzw die beauftragen Gewerke diese sowieso beheben müssen.

Oder gibt es aus Sicht der Bauherren nochmal etwas anderes zu beachten? Mir geht es nicht darum einige Tausend EUR zu sparen, sondern eher ob es überhaupt notwendig ist und was ein unabhängiger SV nach der Fertigstellung überhaupt finden kann.

Leider habe ich in der Suche zu dem Thema nur Infos zur Bauabnahme beim GU gefunden, daher hoffe ich, dass das Thema so ok ist?!

 

[nordanney]

Nun steht die Abnahme des fertigen Einfamilienhaus

Ihr habt also nicht mit dem Architekten zusammen die einzelnen Gewerke abgenommen, sondern macht das jetzt am Ende mit allen Handwerkern gleichzeitig? Keine Mängel zwischendurch bei den einzelnen Gewerken? Denn das Haus kannst Du ja gar nicht abnehmen, da es keine Baufirma für das Haus gibt.

Man ließt immer wieder, dass das Thema Gewährleistung und Haftung beim Bau mit einem Architekten ein anderes ist, als bei einem GU,

In der Art und Weise, dass Du statt eines Ansprechpartners fürs Haus halt 37 Ansprechpartner für jedes einzelne Gewerk hast (oder wie viele Ihr auch immer beauftragt habt).

Bauannahme durch einen unabhängigen Sachverständigen

Den habt Ihr doch schon während des ganzen Baus an Eurer Seite. Nennt sich Architekt. Oder wurde er dafür gar nicht beauftragt (Leistungsphase 8)? Das wäre natürlich doof, denn wenn erst jetzt alles abgenommen wird, siehst Du die Mängel hinter Putz und Böden usw. eh nicht mehr.

mir geht es eher darum zu wissen ob es denn einen Unterschied macht, falls im Laufe der kommenden Jahre Mängel auftreten, die man jetzt eh nicht sieht oder man sieht und der Architekt bzw die beauftragen Gewerke diese sowieso beheben müssen.

Wenn Du einen vernünftigen Architekten hast, der auch mit der Bauüberwachung beauftragt war, macht es keinen Unterschied. Der Architekt ist sowieso raus - Eure Ansprechpartner sind nur noch die einzelnen Gewerke. Der Architekt behebt keine Mängel. Er kann aber mit der Leistungsphase 9 in Eurem Sinne arbeiten und sich kümmern.

Leider habe ich in der Suche zu dem Thema nur Infos zur Bauabnahme beim GU

Weil es keine Bauabnahme bei einem Bau mit Einzelgewerkevergabe geben kann. Da kannst Du lange (umsonst) suchen.

 

[Viki1984]

Ihr habt also nicht mit dem Architekten zusammen die einzelnen Gewerke abgenommen, sondern macht das jetzt am Ende mit allen Handwerkern gleichzeitig? Keine Mängel zwischendurch bei den einzelnen Gewerken? Denn das Haus kannst Du ja gar nicht abnehmen, da es keine Baufirma für das Haus gibt.

Nee, die einzelnen Gewerke wurden vom Architekten/Bauleiter abgenommen - hierzu hatte ich jedoch nie Infos erhalten.
Jetzt geht es im Prinzip um die Endabnahme des Architekten.

Den habt Ihr doch schon während des ganzen Baus an Eurer Seite. Nennt sich Architekt. Oder wurde er dafür gar nicht beauftragt (Leistungsphase 8)? Das wäre natürlich doof, denn wenn erst jetzt alles abgenommen wird, siehst Du die Mängel hinter Putz und Böden usw. eh nicht mehr.

Doch, es wurden Leistungsphase 1-8 vereinbart.
Leistungsphase 9 wurde nicht beauftragt.

Also habe ich es richtig verstanden, dass eine unabhängiger SV für die nun anstehende „Endabnahme“ (auch wenn es keine ist wie ich es jetzt verstanden habe?) nicht notwendig ist, da der Architekt für die Abnahmen haftet wenn Mängel in den kommenden (5?) Jahren festgestellt werden?
Ändert sich denn rechtlich etwas, wenn die Schlussrechnung beglichen ist bzw. der Termin mit dem Architekten erfolgt ist?
Oder betrifft dies auch nur die Abnahmen beim GU? ZB. Beweislast etc?

 

[nordanney]

Also habe ich es richtig verstanden, dass eine unabhängiger SV für die nun anstehende „Endabnahme“ (auch wenn es keine ist wie ich es jetzt verstanden habe?) nicht notwendig ist,

Korrekt.

da der Architekt für die Abnahmen haftet wenn Mängel in den kommenden (5?) Jahren festgestellt werden?

Nein, der Architekt haftet für Mängel bei seinen Aufgaben. Für Mängel am Objekt haftet jeder einzelner Handwerker zunächst selbst. Höchstens, wenn du dem Architekten Mängel bei seiner Objektüberwachung/Bauüberwachung nachweisen kannst, kannst Du ihn belangen.
Du nimmst jetzt sein Architektenwerk ab (also seine Leistungsphasen), wenn die einzelnen Gewerke bereits durch den Architekten in eurem Namen abgenommen wurden. Danach lässt er Euch mit Eurem Haus und Euren Handwerkern alleine.

Ändert sich denn rechtlich etwas, wenn die Schlussrechnung beglichen

Wessen Schlussrechnung?

ZB. Beweislast etc?

Beweislastumkehr betrifft jeden Werkvertrag. Bis zur Abnahme muss der Erbringer beweisen, dass er fehlerfrei gearbeitet hat (z.B. der Heizungsbauer, der Elektriker usw.). Nach Abnahme muss Du beweisen, dass der Erbringer einen Mangel geliefert hat.
Das gilt auch für den Architekten und seine Leistungen (Haus zeichnen, Vergaben, Baubegleitung) - aber er ist nicht für die Handwerker verantwortlich.

 

[thangorodrim]

Nein, der Architekt haftet für Mängel bei seinen Aufgaben. Für Mängel am Objekt haftet jeder einzelner Handwerker zunächst selbst. Höchstens, wenn du dem Architekten Mängel bei seiner Objektüberwachung/Bauüberwachung nachweisen kannst, kannst Du ihn belangen.
Du nimmst jetzt sein Architektenwerk ab (also seine Leistungsphasen), wenn die einzelnen Gewerke bereits durch den Architekten in eurem Namen abgenommen wurden. Danach lässt er Euch mit Eurem Haus und Euren Handwerkern alleine.

Das sehe ich nicht so:
Bei Beauftragung der entsprechenden Leistungsphasen unterliegt der Architekt einer gesamtschuldnerischen Haftung für das Werk zusammen mit dem Bauausführenden (§421 Baugesetzbuch). Laut §650t muss der Bauherr zunächst seine Forderung auf Nacherfüllung beim Bauausführenden versuchen einzutreiben, bevor es an die Haftpflicht des Architekten geht. Das heißt aber insbesondere, dass im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmers der Architekt für einen Mangel haftet, ungeachtet dessen, ob dieser nun super beaufsichtigt und geplant hat oder nicht.

Referenz: Suchmaschine nach "die gesamtschuldnerische Haftung des Architekten" und byak befragen.

Disclaimer: das ist nur mein Rechtsverständnis, soll keine teure Beratung beim Fachanwalt ersetzen.

 

[nordanney]

Disclaimer: das ist nur mein Rechtsverständnis, soll keine teure Beratung beim Fachanwalt ersetzen.

Ja, Grundstück. gesamtschuldnerisch, aber Voraussetzung für eine Gesamtschuld zwischen mehreren Haftenden ist die Gleichstufigkeit ihrer Verpflichtungen. Die Schadensersatzpflicht des Architekten wegen mangelhafter Planung oder Bauüberwachung (Leistungsphasen 1 bis 8) und die Nacherfüllungspflicht des bauausführenden Unternehmers sind nach ständiger Rechtsprechung gleichstufig.
Betonung liegt allerdings auf mangelhaft.
Irgendwann in 22 oder 23 gab es auch noch einmal ein BGH Urteil, das auch in die Richtung geht.