Bauernhaus umbauen Erfahrungen?

[Desmo.950]

Hallo Zusammen,

Ich oute mich mal als absoluter Laie im Thema (Um-)Bauplanung und bin für jeden konstruktiven Ratschlag dankbar. Zur Situation:

Meine Eltern besitzen einen ehemaligen Bauernhof. Landwirtschaft wird seit mindestens zwei Generationen nicht mehr betrieben.
Das Gebäude besteht aus einem ca. 10x15 Meter großen Haupthaus (BJ 19. Jahrhundert) und einer ebensogrossen angeschlossenen Scheune (BJ 1928). Es gibt keine direkten Nachbarn an einem 25.000qm grossen Grundstück - wo der Großteil als Grünfläche angegeben ist.

Im Gebäude gibt es aktuell 3 Wohnungen:
Elternwohung Haupthaus Obergeschoss.
Leerstehende Wohnung Haupthaus Untergeschoss.
Kleine Wohnung meines Bruders im Dachstuhl der Scheune.
Das gesamte Obergeschoss wurde in Prinzip durch meinen Opa/Vater in Eigenregie ausgebaut und war früher "Heuboden".

Ein Neubau im Außenbereich ist nahezu ausgeschlossen (kein ausgewiesenes Bauland sondern "Außenbereich")

Folgende Überlegungen:
Dauerhaft 3 Parteien auf dem Gelände. Die Aufteilung würde dabei weitestgehend bestehen bleiben.
Bevor wir uns überhaupt überlegen, ob das Haupthaus saniert oder abgetragen wird würden wir gerne wissen - wie man so ein Projekt überhaupt anfängt.

Kontakte zu unserem eher strengen Bauamt haben wir nicht. Im Bauarchiv der Stadt gibt es nahezu keine Unterlagen zum Haus. Auf dem Bebauunsplan der Stadt existiert dieses aber (Außenbereich).

- Gibt es rechtliche Restriktionen mit 3 Parteien dauerhaft auf einem Gelände zu wohnen, wo sonst eigentlich nur meine Eltern gewohnt haben?
- Kann es noch Strafen o.Ä. geben für die selbstausgebauten Wohnungen (wollen keine schlafenden Hunde wecken)
- würde man sich direkt einen Architekt suchen und alles über diesen abklären (auch rechtliche Dinge) oder kann man Gewisse Dinge in Eigenregie vorbereiten / durchführen?

Geht uns erstmal nicht unbedingt um die Details wie Dämmung Altbestand o.ä. sondern wie oder womit fängt man überhaupt an?
Wie gesagt, ich bin aber auch für jeden konstruktiven Gedanken sehr dankbar!

Viele Grüße
Matze

 

[dertill]

- Gibt es rechtliche Restriktionen mit 3 Parteien dauerhaft auf einem Gelände zu wohnen, wo sonst eigentlich nur meine Eltern gewohnt haben?

Das klingt 1:1 nach dem Hof, den wir Anfang dieses Jahres gekauft haben, bis auf dass alles in einer Wohneinheit ist.
Zunächst, wenn du keine Tragenden Wände entnimmst oder den Baukörper erweiterst und kein Denkmalschutz besteht, kannst du beim Sanieren / Renovieren auch alles ohne Baugenehmigung machen, brauchst also dort niemanden Fragen.

Wenn nirgendwo 3 Wohneinheiten oder der ausgebaute Wohnraum in der Scheune vermerkt sind/ist, und das irgendwann in den letzten Jahrzehnten umgenutzt wurde kann da die Behörder erstmal Probleme machen, wenn du nachfragst. Was sagt denn die Gebäudeversicherung? Wieviel Wohneinheiten und welche Fläche sind versichert und seit wann? Die Unterlagen liegen eigentlich immer vor.

Ansonsten kannst du auch im Außenbereich bisher nicht beheizten nicht zu wohnzwecken genutzten Raum umnutzen zu wohnraum. Hier zu musst du aber, quasi wie ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung beantragen. Dabei kommt es dann auf die Landesbauordnung deines Bundeslandes an, wie viele Wohneinheiten hier generell zulässig sind. In SH sind es z.B. bis zu 5 Wohneinheiten. Die können genehmigt werden, die Gemeinde kann dem aber widersprechen. Z.B. wenn die Ver- und Entsorgung nicht gesichert sind, der Natur- oder Landschaftsschutz oder Gewässerschutz dem entgegenstehen. Eine Ausnahme sind Kulturdenkmale, hier muss ein gewichtiger Grund vorliegen.
Kurz: Je nach Landesbauordnung können bis zu 5 Wohneinheiten genehmigungsfähig sein, auch im Außenbereich.
Der Abriss und Neubau oder eine Veränderung / Erweiterung des Baukörpers sind ein anderer Fall, diese sind in der Regel nicht genehmigungsfähig im Außenbereich (außer für Nebengebäude).

- Kann es noch Strafen o.Ä. geben für die selbstausgebauten Wohnungen (wollen keine schlafenden Hunde wecken)

Kommt wie gesagt auf das Jahr an. Ende des 19. jhd wurde vor allem auf dem Land einfach so gebaut, da liegen häufig keine Bauanträge vor. Die Wohnung in der Scheune ist kritisch. Hier kann das Bauamt theoretisch den Rückbau verlangen, oder sie muss nachträglich genehmigt werden.

- würde man sich direkt einen Architekt suchen und alles über diesen abklären (auch rechtliche Dinge) oder kann man Gewisse Dinge in Eigenregie vorbereiten / durchführen?

Wenn du keine Ahnung von den durchzuführenden Arbeiten hast, würde ich mich an einen in der Sanierung von Altbauten erfahrenen Architekten als Planer und neutralen Vermittler für die Gewerke wenden. Wenn du Fördermittel für die Sanierung in Anspruch nehmen möchtest (KfW, BEG) sollte er auch gleich ein Energieberater sein, bei Denkmal mit der entsprechenden Zusatzqualifikation. Der kann dir in der Regel auch direkt was zur genehmigungsfähigkeit bei deinem Bauamt sagen.

 

[Oberhäslich]

Muss man im Außenbereich nicht privilegiert sein, d.h.einen Grund haben wie z.B. Forst- oder Landwirtschaft? Weiß gerade nicht ob ich das richtig zusammen bekomme, aber mir ist so im Sinn, dass man das eigentlich nachweisen muss (Forst, Tierhaltung o.ä.). Könnte Probleme geben, wenn das seit 2 Generationen nicht mehr ausgeführt wird....

 

[ypg]

Alles so meine Gedanken wie @dertill es sagt
Ich würde vorab die finanzielle Situation klären, was möglich ist etc.
Ausserdem scheint es, dass nicht Du der Eigentümer bist, sondern Dein Vater. Aha, steht ja auch da. Also, wer will da bauen? Wer will investieren? Da sollte dann auch ein Steuerberater hinzugezogen werden (Erbe, Überschreibungen und so)

Muss man im Außenbereich nicht privilegiert sein, d.h.einen Grund haben wie z.B. Forst- oder Landwirtschaft? Weiß gerade nicht ob ich das richtig zusammen bekomme, aber mir ist so im Sinn, dass man das eigentlich nachweisen muss (Forst, Tierhaltung o.ä.). Könnte Probleme geben, wenn das seit 2 Generationen nicht mehr ausgeführt wird....

Ja, mir ist auch so. Zumindest dann, wenn man kauft. Irgendein Gewerbe, welches man nicht im Innenbereich gebrauchen kann, müsste es sein

 

[KarstenausNRW]

Meine Meinung dazu? Halt erst mal die Füße still.

Ich lese Außenbereich, illegal geschaffenen Wohnraum, keinen Grund für eine Privilegierung. Wenn Du jetzt irgendetwas einfach so anstoßen möchtest, droht der Rückbau. Nicht mehr und nicht weniger.

Daher: Raus aus dem Forum, rein beim Fachmann (Architekt, Fachanwalt für Baurecht). Insbesondere, wenn Euer Bauamt streng ist.

 

[dertill]

Muss man im Außenbereich nicht privilegiert sein, d.h.einen Grund haben wie z.B. Forst- oder Landwirtschaft?

Könnte Probleme geben, wenn das seit 2 Generationen nicht mehr ausgeführt wird....

Bei Priviligierter Nutzung im Außenbereich kann man auf dafür ausgewiesenen Wohn- und Wirtschaftsflächen auch neu bauen, wenn der Bedarf es erfordert. Ansonsten gelte oben genannte Vorgaben, je nach Landesbauordnung im Detail und Anzahl der Wohneinheiten abweichend.
Wenn die Wohnung in der Scheune und auch die Wohnung im OG während der Zeit der privilegierten Nutzung ausgebaut wurde, ist das schonmal gut für euch, aber die Hunde Scheu machen würde ich nicht, wenn es nicht notwendig ist.