Baufinanzierung - objektive Erfahrungen zu unserem Vorhaben

[PurpleBee]

Hallo zusammen,

Ich würde gerne eure objektive Meinung zu unserer folgenden Situation und Finanzierungsintention hören.

Objekt:

• Speckgürtel Stuttgart, S-Bahn
• Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1999, 5 Gehminuten zur Innenstadt
• 130qm Wohnfläche, 3 Etagen, 6 Zimmer, 300qm Grundstück, Carport
• Gasheizung mit Solarthermie aus dem Jahr 2024, sonst keine weiteren Modernisierungen, Energieverbrauchsausweis Klasse C
• Kaufpreis: 530 TEUR
• Zustand sieht auf Expose gepflegt aus, Besichtigung steht aus.

Zu uns und unserer finanziellen Lage:

• M31, 3.400 Netto (mit Boni um die 3.800)
• F31, Beamtin, 2.300 Netto (60%)
• 16 Monate alte Tochter
• Wohnen zur Miete in einer modernen 90qm Mietwohnung 15 Gehminuten vom Zentrum entfern

Haushaltsnetto liegt mit Kindergeld irgendwo bei rund 6.000 EUR (ohne Boni). Tendenziell wird das Einkommen (abgesehen von Elternzeiten) steigen. Unsere derzeitigen Fixausgaben (inkl. Lebensmittel) liegen bei ca. 3.100 EUR, davon 1.250 EUR Miete (zzgl. 100€ für Strom, GEZ und DSL). Übrig bleiben würden ohne Wohnkosten ca. 4.150 EUR. Unsere derzeitigen „variablen“ Lifestyle-Kosten liegen bei (hohen) 1.800 EUR (Taschengeld, Rücklagen Urlaub, sonstige gemeinsame Ausgaben wie Geschenke, Essengehen, Möbel etc.). Da wäre natürlich die Frage, ob man in Zukunft mit Eigenheim so viel konsumieren möchte. Aber angenommen, wir behalten dieses Niveau bei, läge unsere maximal mögliche Belastung bei ca. 2.300 EUR.

Vermögen: (nur) 30 TEUR Eigenkapital (aus verschiedenen Gründen), könnten ggfs. von meinen Eltern nochmal 25-30 TEUR bekommen um zumindest die Nebenkosten zu decken. Schulden bestehen keine. Erwähnenswert ist, dass ich mit meiner Schwester ein Mehrfamilienhaus besitze (Schenkung, Nießbrauch Vater als AV), sowie mein Vater (73) noch ein weiteres unbelastetes Mehrfamilienhaus besitzt, welches er als zusätzliche Sicherheit angeboten hat (beide jeweils >700 TEUR Wert) und welches (wenn alles glatt läuft) irgendwann an meine Mutter bzw. die Kinder übergeht.

Mit diesen Prämissen haben wir nun ein erstes Finanzierungsangebot erhalten.

• 530 TEUR, 2,85%/2,91% Soll/Effektivzins, 10 Jahre, 5% Sondertilgung
• Zusätzliche Beleihung des Mehrfamilienhaus meines Vaters zu 250 TEUR
• 1% Tilgung: Rate bei 1.700 EUR, womit man noch genug Puffer hätte für Nebenkosten, Rücklagen und kosmetische Dinge. Auch bei einem zweiten Kind oder Krankheit (BU/DU vorhanden) wäre die Rate bezahlbar.
• 2% Tilgung: Rate bei 2.200 EUR, damit wäre aber das freie Budget komplett aufgebraucht und die Nebenkosten nur über Lifestyle-Einbussen möglich. Zusätzliche kosmetische Ausgaben wären damit definitiv nicht möglich.

Wenn ich da 500-600 EUR Nebenkosten (Rücklagen, Heizung etc.) im Monat dazurechne sind wir bei der 1% Tilgung bei 2.100 EUR. Das würde uns in den nächsten 10 Jahren genug Flexibilität geben, sofern ein 2. Kind kommen sollte, und wir könnten überschüssiges Geld sowie Gehaltserhöhungen und Boni entweder zur Sondertilgung oder für Sanierungen/Modernisierungen verwenden. Andererseits ist das Zinsrisiko in 10 Jahren nicht unerheblich, und auch die Laufzeit wäre noch ein Problem, was wir lösen müssten. Am Ende des Tages ist es ja bereits ein 25 Jahre altes Haus. Zudem wären unsere Cash-Reserven mit dem Kauf vollständig aufgebraucht, d.h. je nachdem in welchem Zustand das Haus ist könnte das uns in den ersten Jahren direkt das Genick brechen (neues Dach, Fassade etc.). Die 2%-Tilgung wäre mit Nebenkosten nur mit größeren Einschnitten möglich, und sobald ein 2. Kind da wäre auch wahrscheinlich nicht mehr wirklich tragbar. Zumal man so kaum Rücklagen für sonstige "kosmetische" Arbeiten bilden könnte.

Als Laie klingt das alles nicht sehr vielversprechend. Klar, es gibt die Eltern im Hintergrund und die zwei Mehrfamilienhaus, die man irgendwann (hoffentlich spät) erben könnte, aber das bringt mir neben der Beleihung derzeit auch nichts. Andererseits beobachten wir jetzt etwas länger den Markt, und das ist wirklich das erste Objekt was uns hins. Lage, Ausstattung und Preis direkt angesprochen hat. Hier werden selbst 50 Jahre alte Häuser für utopische Preise inseriert, und eine Sanierung eines älteren Objekts trauen wir uns nicht zu. Vergleichbare schlüsselfertige Neubauten gehen ab 650 TEUR weg (reine Baukosten), mit Sonderwünschen, Nebenkosten und Küche ist man hier schnell bei 750 TEUR, was für uns derzeit einfach nicht finanzierbar ist. Gleichwertige Wohnungen mit etwas mehr Fläche würden uns 500-600 Euro im Monat mehr kosten. Neue Eigentumswohnungen (konkretes Beispiel: 102 qm, 4.5 Zimmer, 587.800 € Randlage) sind für uns bei den Preisen und den Nachteilen (Nachbarn etc.) keine wirklich Alternative.

Klar, wir könnten jetzt weiter zur Miete wohnen und Geld sparen. Doch wie lange? Und wie wird sich der Preis der Immobilien entwickeln? Meine Befürchtung ist, dass wir zwar sparen, die Preise aber im gleichen Maße anziehen und wir in 5 Jahren vor der gleichen Situation stehen werden.

Ist die Finanzierung eines 25 Jahre alten Hauses zu 1% überhaupt sinnvoll? Ohne Reserven da reinzugehen erscheint mir auch sehr fahrlässig. Ggfs. gibt es hier Erfahrungen, mit welchen Arbeiten man an so einem Haus rechnen kann. Die Gasheizung ist ja neu. Oder sollen wir (wenn möglich) mehr finanzieren und das proaktiv für die punktuelle Sanierung nutzen?

Würde mich über jegliche Hilfe und Erfahrungen freuen.

 

[Grundaus]

Vermögen: (nur) 30 TEUR Eigenkapital (aus verschiedenen Gründen),

die Gründe werden sich ändern, aber es wird immer Gründe geben um Geld auszugeben und nicht zu sparen bzw. zu tilgen.

Es gibt viele die zu 100% Finanziert haben mit 1% Tilgung und es geschafft haben. Es kommt halt darauf an wie man sich einschränken kann. Eine Fassade oder Dach kommt ja nicht über Nacht oder ist zwingend vorgeschrieben. Deinem Vater muss halt klar sein, dass im Fall der Fälle sein Haus als erstes versteigert wird und dann das Haus mit Nießbrauch, bevor das zu kaufende versteigert wird.

 

[schubert79]

Die Wohnung ist viel zu günstig…wo ist der Haken?

 

[PurpleBee]

Die Wohnung ist viel zu günstig…wo ist der Haken?

Du meinst unsere jetzige Wohnung? Gibt keinen Haken, die ist wie gesagt sehr günstig, der Vermieter scheint kein Interesse an Erhöhungen zu haben.