Baufinanzierung - Zeitspanne Grundstückskauf / Hausbau

[kruemel89]

Hallo Zusammen,

so wie es aktuell aussieht, haben wir die Möglichkeit im Januar 2018 ein Grundstück zu kaufen. Dieses kann aber erst im Januar 2019 bebaut werden. (Wird vorher noch vom Eigentümer erschlossen, da dort mehrerer Grundstücke entstehen)
Für einen Bauträger haben wir uns auch schon entschieden.

Da wir noch recht neu mit der ganzen Thematik sind, werfen sich uns ein paar Fragen auf.

Wie verhält es sich mit dem Zinsen (Bereitstellungszinsen?) in der Zeit?
Wir wollen gern Grundstück und Haus gemeinsam finanzieren. Geht das dann trotzdem, wenn eine länger Zeitspanne dazwischen liegt?

Wir haben nächste Woche wieder Termine mit der Bank und auch mit dem Bauträger aber vielleicht gibt es hier noch ein paar hilfreiche Tipps?

Vielen Dank und einen schönen Abend.

 

[ypg]

Ein Bauträger verkauft Haus mit Grundstück ,
Ein Generalübernehmer/Generalunternehmer baut Dir ein Haus.
Ich würde an Eurer Stelle Euren GU erst mal zurück lassen, damit das Finanzamt nicht auf die Idee kommt, Euch die Grunderwerbsteuer auch vom Haus zu nehmen. Außerdem kann noch viel passieren (Infos sammeln über einzelne BUs)
Bereitstellungszinsen sind bei zu frühzeitiger Finanzierung zu bezahlen. Ich würde das vermeidenwollen. Entweder durch Kauf des Grundstücks ohne Darlehen, also mit Eigenkapital, oder mit Zwischenfinanzierung .

 

[Fuchur]

Die quasi identische Situation habe ich mit einer variablen Zwischenfinanzierung gelöst. Alleine schon, weil die genauen Baukosten noch gar nicht exakt feststehen und natürlich wegen den Bereitstellungszinsen. Einige Banken machen das mit Grundschuld, die dann später abgelöst wird. Kostet halt die Gebühren. Ein paar wenige, vor allem regionale Filialbanken, bieten das auch für sehr wenig Zinsaufschlag ohne Grundschuld an. Das macht flexibel. Letzteres habe ich vor kurzem unterschrieben und kann so jederzeit umsteigen und habe auch keine Abstimmungsprobleme wegen den Grundschuldeintragungen.

 

[Kaspatoo]

wir haben mit der Bank ein Darlehen ausgehandelt.
Außerdem wurde ein Bereitstellungszeitraum vom 12 Monaten notiert, mit dem mündlichen Hinweis, dass dieser Zeitraum bei Verzug des Baubeginns auch noch um wenige Monate nach hinten verschoben werde könnte. Dies war dann auch der Fall, um 2 Monate verschoben.
Erst nach diesem Zeitraum fallen Bereitstellungszinsen für nicht abgerufenes Kapital an.
Vor diesem Zeitraum können wir nicht abgerufenes Kapitel auch direkt zurückgeben, sprich sofort "zurückzahlen"/tilgen ohne es jemals in Anspruch genommen zu haben.


Beispiel wie es bei uns war (Zahlen ausgedacht):
11/2016 Bankdarlehen über 200.000€ abgeschlossen (unterschrieben).
Bereitstellung bis 02/2019 vereinbart.
11/2016 Grundstück gekauft, 100.000€ aus dem Kredit in Anspruch genommen und damit das Grundstück bezahlt
12/2016 Bauvertrag abgeschlossen
Baubeginn erst 01.04.2017 statt 01.02.2017.
Bereitstellung bei der Bank bis 04/2019 verändert.
01.06.2017 erste Teilrechnung vom Bauunternehmer über 10.000€ erhalten
02.06.2017 Abruf von 10.000€ aus dem Darlehen (ab hier zahlen wir Zinsen für 110.000€ gemäß dem Darlehensvertrag)
01.07.2017 zweite Teilrechnung vom Bauunternehmer über 15.000€ erhalten
02.07.2017 Abruf von 15.000€ aus dem Darlehen (ab hier zahlen wir Zinsen für 125.000€ gemäß dem Darlehensvertrag)
....
....

Wenn nun der 04/2019 erreicht ist und wir....
a) 100.000€ des Darlehens in Anspruch genommen haben,müssen wir auch für 100.000€ Zinsen zahlen
b) 90.000€ des Darlehens in Anspruch genommen haben und kein weiteres Geld aus dem Darlehen mehr benötigen, geben wir die letzten 10.000€ zurück und Zahlen nur für 90.000€ Zinsen
c) 90.000€ des Darlehens in Anspruch genommen haben und noch vorhaben, die letzten 10.000€ später noch zu nutzen (z.B. zur Bezahlung des Straßenendausbaus), zahlen wir für 90.000€ reguläre Zinsen und für 10.000€ Bereitstellungszinsen

Bei uns lagen also zwischen Grundstückskauf und erster Rechnung zum Bau ein halbes Jahr. Aufgrund des Bereitstellungszeitraumes mussten wir nur für abgerufenes Kapital Zinsen bezahlen. Erst nach dem Bereitstellungszeitraum fallen Bereitstellungszinsen für nicht abgerufenes Kapital an. Nicht abgerufenes Kapital kann man zum Ende des Bereitstellungszeitraumes entweder zurückgeben (und somit nicht mehr abrufen in Zukunft) oder halten (wofür dann eben Bereitstellungszinsen anfallen).


Mein Tipp: Bank und Bauanbieter sind wie eine Bewerbung: schick nicht nur eine ab, sondern hol dir gleich viele Angebote ein. Mit jedem Gespräch wird man schlauer oder findet auch mal das ein oder andere schwarze Schaf und kann die anderen weißen Schafe besser einschätzen.

 

[kruemel89]

Danke für eure schnellen Antworten.
@ypg Also wir kaufen Haus und Grundstück separat voneinander. Haus lassen wir von einer Firma bauen und Grundstück kaufen wir von einem anderen Eigentümer. Daher gibt es keine Probleme mit der Grunderwerbsteuer oder?

@Fuchur Variable Zwischenfinanzierung heißt, ich finanziere das Grundstück zuerst und sobald ich dann dann Haus finanzieren will, steige ich mit Haus und Grundstück zusammen zu einem anderen/neuen Kredit um?
Dann kann ich mir aber die günstigen Zinsen, die wir im Moment noch haben, nicht sichern, da es dann in einem Jahr vlt schon wieder anders aussieht, richtig?

@Kaspatoo danke für deine ausführliche Aufgliederung.
D.h. also ich schließe für beides die Finanzierung ab, nehme zum Grundstückskauf am 01.01.2018 meine 100.000€ (dein Beispiel) von meinen 200.000€ raus.
Zahle dann für die 100.000€ Zinsen.
Für die restlichen 100.000€ die noch auf der Bank sind, zahle ich erst nach (wenn vereinbart) 12 Monaten Bereitstellungszinsen?
Es sei denn es geht doch schneller und ich kann das Geld schon eher abrufen, da der Bau eher losgeht und zahle dann nur für das, was ich noch nicht abgerufen hab zusätzlich Bereitstellungszinsen?

Sorry, für meine vielen Fragen. Schönen Abend euch.

 

[Kaspatoo]

Also wir kaufen Haus und Grundstück separat voneinander. Haus lassen wir von einer Firma bauen und Grundstück kaufen wir von einem anderen Eigentümer. Daher gibt es keine Probleme mit der Grunderwerbsteuer oder?

kein Problem, du hast du von "Bauträger" gesprochen, das Impliziert dass Verkäufer und Bauunternehmen aus einer Hand wären. "Bauträger" ist also nur das falscher Wort. Nach wie vor also kein Problem für dich.

D.h. also ich schließe für beides die Finanzierung ab, nehme zum Grundstückskauf am 01.01.2018 meine 100.000€ (dein Beispiel) von meinen 200.000€ raus.
Zahle dann für die 100.000€ Zinsen.
Für die restlichen 100.000€ die noch auf der Bank sind, zahle ich erst nach (wenn vereinbart) 12 Monaten Bereitstellungszinsen?
Es sei denn es geht doch schneller und ich kann das Geld schon eher abrufen, da der Bau eher losgeht und zahle dann nur für das, was ich noch nicht abgerufen hab zusätzlich Bereitstellungszinsen?

genau