Baukosten: Hausbau-Finanzierung so realistisch?

[jens.knoedel]

Nun aber die Nachfragen:
Wie häufig und mit welcher Vorankündigung kann man die Tilgung munter in der Spanne zwischen 1-5% wechseln?

3x (hatte ich auch geschrieben); keine Vorankündigung, wird mit nächster Rate umgesetzt

Die Sondertilgung kann man jedes Jahr nach Lust und Laune wählen und das ohne Auswirkung auf das folgende Jahr. Ist das auch bei der Tilgungsreduktion so? Exakt das meine ich mit "willst du Experte des Kleingedruckten werden?"

Was für "Kleingedrucktes"? Auswirkung bei Tilgungswechsel ist ausschließlich eine niedrigere Tilgung und niedrigere Rate oder ausschließlich eine höhere Tilgung und höhere Rate. Das war es auch schon - aber genau das ist ja auch gewollt. Da gibt es "nur" vier oder fünf Zeilen mit der Option. Keine weiteren Bedingungen oder Kleingedrucktes. Keine Bedingungen oder Abhängigkeiten.

Rein rational betrachtet, muss die Bank den zweiten Fall höher bepreisen. Deshalb die theoretische Feststellung: Insofern das Ausmaß der Flexibilität identisch ist (nur eben in die umgekehrte Richtung), muss die Tilgungsaussetzung höher bepreist werden als die Sondertilgung.

Nein, Du vergisst, dass mit niedrigerer Tilgung die Zinszahlung und damit auch die Marge als Summe über die Laufzeit höher ist. Das Risiko ist bereits mit dem Anfangsauslauf eingepreist. Insofern freuen wir uns über Tilgungsreduktionen, da damit auch der Ertrag der Bank steigt! Und das bei unverändertem Risiko. Crazy...
Insofern passt auch die Bepreisung, höherer Preis für Sondertilgungen, da der Ertrag der Bank garantiert sinkt. Niedrigere Bepreisung für Tilg.wechsel, da der Ertrag der Bank tendenziell steigt (natürlich gibt es auch Tilgungserhöhungen, ab in geringerem Maße).
Wir modellieren unsere Preise aufgrund der Erfahrungen in der Ausnutzung der Optionen. Beide Möglichkeiten (Sondertilgung und Tilgungswechsel) werden in der Realität tatsächlich überbewertet, da der Großteil der Kunden die Optionen bezahlt, aber nicht nutzt.

 

[jens.knoedel]

Aber trotzdem weiterhin: Die konkrete Ausgestaltung (wann, wie häufig, unter welchen Voraussetzungen, notwendige Bedingungen etc.) der flexiblen Tilgung in der Praxis würde mich brennend interessieren. Besonders zu Nullzinszeiten erscheint mir das eine für die Bank äußerst unattraktive Option gewesen sein.

Konkrete Zahlen kann/darf ich natürlich nicht nennen. Geh mal davon aus, dass es beim Tilgungswechsel eine (sehr) kleine zweistellige %-Zahl ist. Gerade in Nullzinszeiten mit hohem Tilgungserfordernis gerne genommen, um gewappnet zu sein für mögliche Einkommensverringerungen. Und da wir ausschließlich am Kapitalmarkt und genau 0 mit Einlagen arbeiten, lässt sich alles schön refinanzieren. Harakiri haben wir nie finanziert.

 

[jens.knoedel]

Natürlich kommen nun noch andere Fragestellungen in Spiel, z.B. mit welcher Wahrscheinlichkeit die jeweiligen Optionen gezogen werden. Die Sondertiligung wird wohl eher bei knapperen Finanzierungen gewählt, wohingegen die Tilgungsreduktion vermutlich nur gewährt wird, insofern der Bank bereits ausreichend Sicherheiten vorliegen.

Tatsächlich sind die Motivationen im kompletten Spektrum der Möglichkeiten. Sondertilgungen finden praktisch alle toll - gezogen aber eher bei wirklich guter Liquidität. Meistens sind dann beim Durchschnitt andere Dinge wichtig (egal ob Konsum oder Dinge fürs Haus anzuschaffen).

Tilgungswechsel gibt es i.W. bei Kunden, die noch Wetten auf die Zukunft abgeben. Junge Leute, die gerade nicht viel tilgen können oder ein Kundenkreis, der sich einfach aufgrund der Lebenssituation (man möchte eigentlich schnell tilgen, möchte aber für den Fall von beruflichen Themen oder Kindern abgesichert sein - man möchte eigentlich schnell tilgen, kann es aber gerade nicht und möchte nach den nächsten Karrieresprüngen die Regeltilgung erhöhen, da man weiß, dass nur Zwangssparen wirklich funktioniert und freiwillige Sondertilgungen eher nicht die Regel sind).

 

[Haus123]

Dann ist die Flexibilität des Tilgungswechsels aber geringer. Die Sondertilgung kann ich 10x (Annahme 10y Zinsbindung) nutzen, den Tilgungswechsel nur 3x. Gerade bei mehreren Kindern und einer enormen Rate von 3500 ist das kaum ausreichend, wenn mal wirklich was passiert.

Zur Refi: Egal ob Sondertilgung oder Tilgungswechsel und egal ob ich als Bank fristenkongruent (Pfandbriefe) refinanziere oder nicht (Einlagen), sobald entweder Sondertilgung oder Tilgungswechsel gezogen wird, habe ich eine Cashflowverschiebung und im ersten Fall bin ich dann eben nicht mehr kongruent (weil die Refi dann eben statt 30 Jahren 25 oder 35 Jahre dauert). Ich hab dann als Bank entweder ein Wiederanlagerisiko (Sondertilgung) von überflüssiger Liquidität oder ich muss mir frische Liquidität besorgen (Tilgungsaussetzung). In beiden Fällen lässt sich bei Vertragsbabschluss nicht prognostizieren, ob die Option dann (virtuell) im Geld liegt oder nicht, das ist alleine eine Frage der Zinsentwicklung. Ausnahmen sind natürlich Konstrukte wie MBS, aber da generiert am Ende die Bank ja nur Provisionserträge und das Zinsrisiko trägt der Investor.

Ansonsten vielen Dank für die Einblicke aus der Praxis! Immer wieder sehr interessant.

Aber zum konkreten Fall zurück: Ich wäre ja immer noch bei üblicher Rate (2xxx) und den Rest in den ETF. Wenn Optionalitäten gebraucht werden, dann eher die einer üppigen Sondertilgung (auch wenn teurer), weil eine Option, die mir nur in 3 Jahren hilft, vllt bei Arbeitslosigkeit genügt, aber nicht bei strukturellen Veränderungen (Kinder).

 

[WilderSueden]

Dann ist die Flexibilität des Tilgungswechsels aber geringer. Die Sondertilgung kann ich 10x (Annahme 10y Zinsbindung) nutzen, den Tilgungswechsel nur 3x. Gerade bei mehreren Kindern und einer enormen Rate von 3500 ist das kaum ausreichend, wenn mal wirklich was passiert.

Alle 3 Jahre reicht doch locker. In diesem Fall würde man das vermutlich einmal runtersetzen, wenn das erste Kind kommt und 3-5 Jahre später wieder hoch, wenn beide im neuen normalen Arbeitsschema sind.
Der entscheidende Unterschied zwischen Sondertilgung und Tilgungswechsel ist die Ausgangslage. Fängst du mit hoher Tilgung an, ist das Geld am Monatsanfang weg, man tilgt automatisch viel und muss aktiv werden, um die Tilgung zu verringern. Mit Sondertilgung muss man jedes Mal aktiv sparen und tilgen.

 

[jens.knoedel]

Dann ist die Flexibilität des Tilgungswechsels aber geringer.

Das sehe ich nicht. Denn Du vergleichst Äpfel mit Birnen. Ich provoziere mal und sage, dass die Flexibilität der Sondertilgung geringer ist. Diese führt nämlich ausschließlich zu einer Reduzierung der Laufzeit/Schuld. Beim Tilgungswechsel kannst Du die Laufzeit der Finanzierung sowohl verkürzen, als auch verlängern.
Also zwei komplett unterschiedliche Produkte.

Und jetzt back zum Thread ;-)