Bausachverständiger bei ETW vom Bauträger sinnvoll?

[NeuMünchner]

Wir haben unseren Bau mit einem Hamburger "Bauträger" gerade erst abgenommen. Wenn meine Frau nicht woechentlich auf der Baustelle herumgeturnt wäre, dann wäre der Bau im Sondereigentum voll in die Gruetze gelaufen: Fliesenspiegel falsch, Armaturen falsch, Fensterauslässe vergessen, und und und. Wir hatten zur Abnahme Sondereigentum einen teuren Gutachter hinzugezogen (er hat das Buch ueber Abnahme geschrieben), und er war jeden Euro Wert. Er sieht Dinge, die ein Laie gar nicht sieht.
für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums haben wir denselben Gutachter für die WEG beauftragt, mit demselben Ergebnis.
Ich würde NIE wieder von einem Bauträger kaufen und NIE ohne Gutachter abnehmen. Da steht ein Profi (Bauträger) gegen Laien (Käufer).

Vielen Dank für Dein Feedback. Wir haben uns am Ende auch für eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen entschieden. Die Bauleitung des Bauträgers und die Gewerke waren bisher von hoher Qualität und es wurden nur „Kleinigkeiten“ vom Sachverständigen gefunden. Trotzdem war der Sachverständige sein Geld wert und wir würden es jederzeit wieder so machen. Man schläft nachts einfach besser...

Außerdem kann man sich, wie du sagtest, auf Augenhöhe begegnen. Wir haben den Sachverständigen Zwischenbericht einfach an den Bauträger gemailt und alle Punkte wurden anstandslos behoben oder sind in Planung.

 

[Muc1985]

Hat den auch schon die Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden bzw. die erste Eigentümerversammlung. Wichtig das die Gemeinschaft hier an einem Strang zieht. Es ist auch sehr von Vorteil verschiedene Sachverständige (Hochbau / HLS / Elektro) hinzu zu ziehen.

Gleiches würde ich der Gemeinschaft vor Ablauf der Gewährleistung empfehlen.

Viele Grüße

 

[NeuMünchner]

Hat den auch schon die Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden bzw. die erste Eigentümerversammlung. Wichtig das die Gemeinschaft hier an einem Strang zieht. Es ist auch sehr von Vorteil verschiedene Sachverständige (Hochbau / HLS / Elektro) hinzu zu ziehen.

Gleiches würde ich der Gemeinschaft vor Ablauf der Gewährleistung empfehlen.

Viele Grüße

Guter Tipp - Danke! Also unsere Wohnung ist noch im Bau. Die Endabnahme der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums steht daher noch bevor. Wir haben einen Sachverständigen der momentan die Baubegleitung macht, sein Fachgebiet sind Feuchtigkeitsschäden (Elektro kann er nicht). Wie bekäme man denn eine Bauabnahme mit mehreren Sachverständigen am besten organisiert? Bei DEKRA & Co. gibt’s ja immer nur EINEN Sachverständigen...

Auch hatten wir bisher noch keine Versammlung der WEG. Ich frage mich wie hier der zeitliche Ablauf sein wird: findet die erste WEG Versammlung normalerweise vor oder nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums statt? Wir kennen die anderen Wohnungskäufer noch gar nicht.

 

[Ludwig Werth]

Die Idee, wonach sich die Mängel im Allgemeineigentum befinden sollen, ist unverständlich, unlogisch und widerspricht jedweder Erfahrung. Nun kreist die Diskussion darum, wie die einzelnen Teileigentümer das Allgemeineigentum abnehmen sollen. Das ist denkbar einfach: der Bauträger will sofort bei Fertigstellung seine Abnahme haben und die bekommt er für das Allgemeineigentum vom WEG-Verwalter, ohne daß dazu eine Handlung der Teileigentümer erforderlich wäre.
Die Eingangsfrage, ob man einen Baubegleiter für das Sondereigentum haben sollte oder nicht, ist ebenso einfach zu beantworten: Qualität entsteht am Bau niemals von allein und schon gleich gar nicht, weil sie im Vertrag drin steht, wie so mancher Käufer meint. Je länger die Leine ist, an der man die Bauausführenden läßt, um so schneller entstehen Mängel. Das ist sogar unter Profi's durchgängig so. Ein Käufer einer ETW oder eines vom Bauträger gebauten Hauses ist aber ein Profi und deswegen gibt die Baubegleitung Sinn, falls es ein geeigneter Fachmann ist.

 

[Muc1985]

@Ludwig Werth früher wurde die Abnahme des Gemeinschaftseigentums tatsächlich durch den Verwalter erledigt. Das ist so aber nicht mehr umsetzbar. Mittlerweile miss jeder einzelne Eigentümer die Abnahme gegenüber dem Bauträger erklären.

 

[Ludwig Werth]

@Muc1985 ..... danke für Ihren Hinweis; da liegen wir wohl beide knapp außerhalb der Mitte. Fest steht, daß der Teileigentümer hinsichtlich des Allgemeineigentums keine rechtsverbindlichen Erklärungen abgeben kann. Der vom Bauträger bestimmte WEG-Verwalter (der meist hörig ist gegenüber dem Bauträger) darf nicht abnehmen, sodaß in diesem Fall die WEG-Versammlung sich auf eine zu bestimmende Person für die Abnahme entscheiden muß. Für den Fall, daß die Erstverwaltung bereits durch die werdende WEG legitimiert wurde, ist es Aufgabe dieses WEG-Verwalters, das Allgemeineigentum abzunehmen. Daraus entsteht eine Grauzone, die durch das BGH-Urteil von 2013 m.E. nicht geschlossen wurde: Der Bauträger kann nach einem marginalen Verkaufsstand eine Eigentümerversammlung initiieren, bei der über den WEG-Verwalter abgestimmt wird. Weil zu diesem Zeitpunkt die Stimmenmehrheit noch beim Bauträger liegt (und im übrigen auch in Zukunft liegen kann, wenn er den Verkauf einstellt), kommt ein WEG-Verwalter in Person zu Stande, der im Grunde durch den Bauträger gewählt wurde. Damit ist das formularmäßige Verbot aus dem Bauträgervertrag im Sinne des BGH umgangen und dennoch das gleiche Ergebnis erzielt.