Bauvoranfrage Grundstückskauf: Was gilt es zu beachten?

[Schorsch_baut]

Das kommt drauf an, wie restriktiv der Bebauungsplan wäre. Ich würde zu einem Architekten gehen und eine einfache Bauvoranfrage durchführen lassen, um zu klären, wie viel bebaubare Fläche letztlich zur Verfügung steht. Das kostet nicht die Welt.

 

[11ant]

Aktuell ist dort eine Grunfläche. Unser Grundstück würde jedoch in den Bereich des Aufstellungsbeschlusses fallen. Von daher gehe ich davon, dass die Bebauung auch ohne Bebauungsplan vermutlich nach §34 zu realisieren ist?

Ach, einen Aufstellungsbeschluss gibt es auch schon. Wenn Du (Vorsicht, ohne Link !) sagst, wo man den suchen muß (Gemeinde, Bezeichnung des künftigen Baugebietes), dann läßt sich hier genaueres dazu sagen. Wenn das Grundstück in den Geltungsbereich dieses Planes fallen soll, wird es wohl auch bei der Erschließungsplanung berücksichtigt. Damit müßt Ihr immer noch warten, wann die Erschließung kommt - aber daß es erschließbar ist, ist damit schon einmal nicht mehr zweifelhaft. Sichert Euch mit dem Grundstück auch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht über das Grundstück des Verkäufers, um nicht "in der Luft zu hängen", bis diese Erschließung erfolgen kann. Bedenkt bei der Größe des Grundstückes auch, daß ggf. noch Flächen davon abgegeben werden müssen, um die Straße zu erstellen. Regelmäßig nimmt man pauschal 20% einer Gebietsfläche für den öffentlichen Bedarf (Straße einschließlich Begleitgrün, Umspannhäuschen, Parkplätze und Müllautowendekreis) an. Schaut Euch auch sowohl den Aufstellungsbeschluss genau an, ebenso wie die Bebauungspläne der Gemeinde aus der jüngeren Vergangenheit (und die Änderungen älterer Pläne !). Da können sich zu erwartende Restriktionen bereits abzeichnen. Typische aktuell neue Bebauungspläne sind eine Mischung aus einem Anschein von moderner Verwaltung mit bürgerfreundlicher Marktnähe einerseits und dem oft überzogenen Schließen von Mißbrauchslücken aus der jüngeren Erfahrung. Ersteres äußert sich oft im Vorschub für den Wahnsinn, Doppelhaushälften in Einzelregie zu verzapfen - aber auch in beispielsweise 500 qm Mindestgröße für eine Bebauung. Letzteres führt gerne zu vertrackten Vorschriften über Traufhöhen, Dachaufbaubreiten, Kniestockhöhen und dergleichen. Soweit Ihr dem Verfahren der Bebauungsplanaufstellung noch erfolgreich zuvorkommt, berührt davon nur wenig Euer Vorhaben, da es "vorher" noch nach altem Recht (hier wohl §34) beurteilt wird. Habt also vor allem im Blick, wieviel Fläche nach einer evtl. Hergabe für öffentliche Bedarfe noch überbleibt.

Achtet vorsichtshalber auch darauf, Euch in die Bürgerbeteiligung zum aufzustellenden Bebauungsplan einzubringen. Nach dem Aufstellungsbeschluss wird der Plan erarbeitet (eigenes Bauamt oder beauftragtes Ingenieurbüro) und heutzutage meist eine Informationsveranstaltung mit der Vorstellung des Entwurfes, anschließend die Offenlegung und Beteiligung auch der TöB durchgeführt. Danach wird der Plan im Gemeinderat diskutiert und erneut offengelegt. Schaut im Bürgerinformationssystem auch nach Protokollen solcher Dinge betreffend die vorherigen Bebauungspläne. Da sieht man viel, wo der Hase hinläuft (Tendenz: niedrige Grundflächenzahl, Flachdachbegrünung, Vorsorge betreffend Starkregenereignissen, Abwehr von Baumassenaufblähungen, pingeligste Normierung der Vorgartenbotanik und der Dacheindeckungen, schmale Grundstückszufahrten, Hinlenkung zu Fernwärme, avantgardistische Klimaziele d.h. Vorgriff auf die nächste Stufe des Gebäudeenergiegesetz). Insgesamt leiden die Gemeindeparlamente von der Hauptstadt bis nach Posemuckel unter der Tendenz zur Zersplitterung. Gemeinderäte mit nur vier Parteien sind zur Ausnahme geworden, das schlägt sich in der komplexen Diskussion und im Beratungstempo nieder. Selbstredend gilt das auch für die Verfahrensdauer zwischen Aufstellungsbeschluss und Laternenbestückung :-(

Mir scheint es, dass der Eigentümer uns gerne die Aufgabe übertragen würde. Finde ich auch nachvollziehbar, wenn wir etwas 'vorab' abhaben wollen.

Für Euch als Nochnichteigentümer wäre dann eine formfreie, aber schriftliche Erklärung des derzeitigen Grundeigentümers hilfreich, daß Ihr Kaufinteressenten am abzuteilenden Flurstück seid.

 

[ypg]

Für das Neubaugebiet wird es einen Bebauungsplan geben und der wird dann vermutlich auch auf Dein Grundstück als Teil des Aufstellungsbeschlusses angewendet. Wäre meine Vermutung.

Das sehe ich nicht unbedingt als gängig an. Habe oft in meiner Umgebung anderes erlebt, Gartenland zum Neubaugebiet hin durfte nicht als zweiten Bauplatz abgeteilt werden, obwohl dahinter ein neues Baugebiet entstanden ist. Erst als alle Häuser standen, konnte man mit einer erfolgreichen Klage rechnen, dass der Bau in zweiter Reihe direkt am Neubaugebiet erlaubt wird.

 

[la-ma-ma]

Ein kurzes Update: Wir haben vor Kurzem eine Bauvoranfrage gestellt und warten nun auf die Rückmeldung der Kommune.

Was uns aktuell beschäftigt und im Forum sicher auch schon mal diskutiert worden ist: Wie würdet ihr den Grundstückskauf vor dem Hintergrund der aktuellen Zinssituation angehen? Ich meine, wenn die Zinsen auf 5 % oder mehr klettern wird es m.E. irgendwann schwer mit der Finanzierung eines Neubaus. Dennoch bietet sich ja gerade jetzt die Möglichkeit zum Kauf des Grundstückskaufs aus Eigenmitteln. Ist das einfach das berühmte Restrisiko? Oder wie würdet ihr in unserer Situation handeln?

 

[K a t j a]

Ist das einfach das berühmte Restrisiko? Oder wie würdet ihr in unserer Situation handeln?

Sorry, ich kann Dir nicht folgen. Wir kennen Deine finanzielle Situation ja gar nicht. Ich würde sagen, wenn Du ne Mio auf dem Konto hast, ist das Risiko für den Hausbau eher gering. Wenn Du 100% finanzieren musst, würde ich eher abraten.

 

[la-ma-ma]

Hallo katja, danke für Deine Rückmeldung. Bei uns wäre es so, dass wir das Grundstück aus Eigenmitteln finanzieren würden, den eigentlichen Bau müssten wir finanzieren. Das Grundstück würde ca. 20 Prozent am Gesamtwert ausmachen. Hilft das weiter?