Bebauungsplan, Bodengutachten, Erschliessungsstrasse

[ErnieE.]

Hallo und schönen guten Tag,

wir sind aktuell in der glücklichen und unerwarteten Lage, in einem Neubaugebiet einen Bauplatz ergattert zu haben (von unserer Wunschliste Platz Nr. 2) - soll heißen wir haben die Zusage, gekauft ist er aber noch nicht.

Der Bebauungsplan erlaubt Sattel- und Pultdächer. Ins Auge gefasst haben wir ein 1,5 stöckiges Satteldachhaus mit Keller.

Nun haben wir, parallel zu den Gesprächen mit zwei Fertighaus-Herstellern, ein Bodengutachten beauftragt. Die Resultate sind hinsichtlich Baugrund und Wassersituation in Ordnung, allerdings hat der Ingenieur einige Fragen aufgeworfen, die mich verunsichern und bei denen Ihr mir evtl. helfen könnt.

Konkret geht es um die, ich nenne es mal, Höhenplanung bzw. den Geländeverlauf. Den relevanten Bebauungsplan verlinke ich mal (mit 19,5kB Max. Anhanggröße tue ich mir echt schwer was hinzubekommen, auf dem man etwas erkennt und auf dem alle Infos vorhanden sind), ist ja auch öffentlich verfügbar:

Meine Fragen beziehen sich auf Grundstück Nr. 3 - das mittlere der fünf südlich gelegenen Grundstücke (Nummer steht im angedeuteten Gebäude im linken oberen Eck). Laut Plan wird die Erschließungsstraße auf 548m ü. N.N. verlaufen. Wenn ich die Höhenlinie, welche durch das linke obere Eck (Nord-östliche Eck) des angedeuteten Gebäude Nr.3 verläuft, als Referenz nehme, dann befindet sich später der EG-Boden auf ca. 545,5m ü. N.N. (Aufschüttungen/Abgrabungen im Moment mal außen vor gelassen).

Frage 1: Das würde bedeuten, daß ich von der Erschließungsstraße ca. 2,5m Höhenunterschied bis zur Nordseite des Hauses auf EG-Ebene hätte, die auf einer Distanz von ca. 4m (Straßenrand zu Beginn Baufenster) kompensiert werden müssten, korrekt? Das find ich knackig, an einen zumindest annähernd ebenerdigen (d.h. auf Niveau der Straße) Eingang ist da ja nicht zu denken...

Frage 2: Abwasser: Eine Lage derart unter Straßenniveau führt dann vermutlich zur Notwendigkeit von Hebeanlagen etc., da die Abwasserentsorgung üblicherweise doch durch Kellerwand oder Bodenplatte läuft, d.h. 5-6m unter Straßenniveau, oder?

Frage 3: Lt. Bebauungsplan darf die maximale Gebäudehöhe 554m ü. N.N. nicht überschreiten. Unser aktuell ins Auge gefasstes 1,5 stöckiges Satteldachhaus hat eine Höhe von ca. 8m, damit würden wir bei ca. 553,5m ü. N.N. landen, wenn ich vom Bestandsgelände ausgehe. Aber dann schaue ich aus den nordseitig gelegenen EG-Fenstern auf eine ca. 2,5m hohe "Wand" unterhalb der Erschließungsstraße, oder?!

Frage 4: Nochmal Thema ebenerdiger Eingang: Schnitt A zeigt (zwar für das Nachbargrundstück Nr.1, aber egal in dem Zusammenhang) eine Aufschüttung des Geländes zwischen Straße und Haus bei der Pultdachvariante, eben für den Eingang auf Straßenniveau. Für die Satteldachvariante aber macht das ja kein Sinn, welches 1,5 geschossige Satteldachhaus hat seinen Eingang denn im oberen OG?! Daher verstehe ich auch den in der "Garage" eingetragenen Planungsvorschlag zur Höhenlage des Erdgeschosses nicht mit 548m ü. N.N.
Kann es sein, dass ein 1,5 geschossiges Satteldachhaus in dem Gesamtzusammenhang überhaupt kein Sinn macht? Aber 2 Vollgeschosse bringe ich doch aufgrund der Höhenbegrenzung nicht unter...

Frage 5: Stichwort "Planungsvorschlag". Der Höhenverlauf der Erschließungsstraße ist laut Plan nur ein Vorschlag. Was bedeutet dies in der Realität? Es ist wohl kaum davon auszugehen, dass von dem Vorschlag wesentlich abgewichen wird und die Straße 2m höher oder tiefer verläuft, oder?

Frage 6: Was bedeutet diese Aussage aus dem Textteil des Bebauungsplan im Klartext: "Die maximal zulässigen Wand- und Gebäudehöhen richten sich im Übrigen danach, ob sich die Erschließungsstraße auf dem Niveau des Unter- oder des Obergeschosses befindet. Mit der Festsetzung der Wandhöhe sollen 3-geschossige talseitige Ansichtsflächen verhindert werden ...." ?

Puuh, ich bin echt total verwirrt. Bei der Gemeinde erreiche ich keinen, wahrscheinlich Faschingsurlaub. Das Architekturbüro, welches den Bebauungsplan erstellt hat, wimmelt einen auch ab mit "darf keine Beratung geben" usw.

Ich hoffe Ihr könnt zumindest meine grundlegende Verwirrung etwas lösen.

Beste Grüße
Stephan

 

[Wastl]

Hi,

also in WA2 lese ich NUR Schrägdach >12 Grad Neigung. Da steht nichts von Satteldach. Sobald der Bebauungsplan Rechtskräftig ist sollten da alle "Planung"- Zusätze raus. Sonst kann die die Gemeinde sie Straße auch 3 Meter höher bauen. Normalerweise gibt es zu dem Bebauungsplan noch seine Satzung, in der die Punkte des Plans konkretisiert werden. Hast du die Satzung auch?
Hebeanlage haben wir auch im Keller - obwohl wir auf dem flachen Gelände sind - unser Kanal ist einfach so hoch,... Hat uns 500 € gekostet - also nicht der Rede wert.
Laut den Schnittplänen wird geraten das Nordgelände bis zum Haus aufzuschütten. Dann hat man im EG (Straßenseite) = 1OG (Gartenseite) den Eingang. Solche Häuser gibt es einige - auch hier im Forum gibt es dazu Grundrisse.
Vielleicht wäre hier auch ein Split-Level Haus möglich?! Ein guter Architekt findet da was.

 

[Bauexperte]

Hallo Stephan,

Der Bebauungsplan erlaubt Sattel- und Pultdächer. Ins Auge gefasst haben wir ein 1,5 stöckiges Satteldachhaus mit Keller.

Von einem Satteldach kannst Du Dich verabschieden, in WA 2 sind nur Pultdächer > 12° erlaubt.

Frage 1: Das würde bedeuten, daß ich von der Erschließungsstraße ca. 2,5m Höhenunterschied bis zur Nordseite des Hauses auf EG-Ebene hätte, die auf einer Distanz von ca. 4m (Straßenrand zu Beginn Baufenster) kompensiert werden müssten, korrekt? Das find ich knackig, an einen zumindest annähernd ebenerdigen (d.h. auf Niveau der Straße) Eingang ist da ja nicht zu denken...

Ich komme eher auf 3.00 m, was für mich bedeutet, Du mußt die Freifläche vor dem Haus - ca. 4.00 m oder 5.00 m, je nachdem, was die Kommune vorschreibt - aufschütten; der Keller liegt dahinter komplett frei.

Frage 2: Abwasser: Eine Lage derart unter Straßenniveau führt dann vermutlich zur Notwendigkeit von Hebeanlagen etc., da die Abwasserentsorgung üblicherweise doch durch Kellerwand oder Bodenplatte läuft, d.h. 5-6m unter Straßenniveau, oder?

Die Hebeanlage muß min. 3.00 m überbrücken; genau weißt Du es erst, wenn der Kanalhöhenplan vorliegt. Wie von "Wastl" geschrieben, wirst Du nicht mit € 500,00 für die Hebeanlage hinkommen. "Wastl" hat vmtl. nur einen Sanibroy verbaut - dieser muß "nur" Wasser transportieren. Du dagegen brauchst eine Hebeanlage mit 2 Häckselwerken, da ja auch die Überreste des Darms zerkleinert und entsorgt werden müssen. Kosten round about TEUR 3.5 +/-, je nach Hersteller.

Frage 3: Lt. Bebauungsplan darf die maximale Gebäudehöhe 554m ü. N.N. nicht überschreiten. Unser aktuell ins Auge gefasstes 1,5 stöckiges Satteldachhaus hat eine Höhe von ca. 8m, damit würden wir bei ca. 553,5m ü. N.N. landen, wenn ich vom Bestandsgelände ausgehe. Aber dann schaue ich aus den nordseitig gelegenen EG-Fenstern auf eine ca. 2,5m hohe "Wand" unterhalb der Erschließungsstraße, oder?!

Diese Frage ist zurzeit uninteressant für Dich, weil Du - wie weiter oben geschrieben, kein Satteldach bauen darfst.

Frage 5: Stichwort "Planungsvorschlag". Der Höhenverlauf der Erschließungsstraße ist laut Plan nur ein Vorschlag. Was bedeutet dies in der Realität? Es ist wohl kaum davon auszugehen, dass von dem Vorschlag wesentlich abgewichen wird und die Straße 2m höher oder tiefer verläuft, oder?

Jede Gemeinde schreibt von "Planungsvorschlägen", was aus meiner Sicht auch Sinn macht, da die genauen Höhen erst bei Fertigstellung der Straße vorliegen. Das Ergebnis weicht aber im Regelfall nicht wesentlich von der Planung ab; vlt. im Bereich < 50 cm.

Frage 6: Was bedeutet diese Aussage aus dem Textteil des Bebauungsplan im Klartext: "Die maximal zulässigen Wand- und Gebäudehöhen richten sich im Übrigen danach, ob sich die Erschließungsstraße auf dem Niveau des Unter- oder des Obergeschosses befindet. Mit der Festsetzung der Wandhöhe sollen 3-geschossige talseitige Ansichtsflächen verhindert werden ...." ?

Das entweder die angegebene Geschosshöhe (GH) oder aber die Wandhöhe (WH) als Maß angesetzt werden; je nach Niveau der Erschließungsstraße. Landet die Erschließungsstraße in Höhe des Untergeschosses, gilt GH, landet sie dagegen auf EG-Höhe, gilt WH. Damit will die Gemeinde Mehrfamilienhäuser vermeiden; bzw. deren äußere Optik.

All diese Fragen solltest Du wirklich im persönlichen Gespräch nach Karneval klären; sie sind nicht ganz so einfach und vor Allem verständlich via I-Net zu beantworten.

Jecke Grüße

 

[ErnieE.]

Hallo Wastl und Bauexperte,

danke für Eure Antworten, bin ja schon seit einiger Zeit stiller Mitleser - Gott sei Dank gibt es dieses Forum!

Glücklicherweise habe ich heute den Ansprechpartner bei der Gemeinde erreicht. Auf die Frage bzgl. Dachform in WA 2 war seine Antwort, daß damit lediglich ausgedrückt werden soll, dass jede Dachform ausser Flachdach erlaubt ist. Er hat die Beschränkung nur auf Pultdach in WA 2 ausdrücklich verneint. Nach seiner Aussage ist z.B. auch ein Walmdach denkbar, sie wollen den Bauherren maximale Gestaltungsfreiheit geben, ausser eben Flachdach.
Wenn nur Pultdach erlaubt wäre, warum sind ist dann im Schnitt auch die Satteldach-Variante gezeichnet und warum ist im Plan ein First angedeutet? Ich weiß allmählich nicht mehr wo mir der Kopf steht.

Bezüglich Rechtskraft des Bebauungsplan: Dieser ist nach Aussage des Amts rechtskräftig, die Vorschläge beziehen sich ja nur auf die Ausgestaltung der Häuser. Ausnahme ist die Straßenhöhe, ich denke hier kommt Bauexperte's Argument zum tragen.

Beste Grüße
Stephan

 

[Bauexperte]

Hallo Stephan,

Glücklicherweise habe ich heute den Ansprechpartner bei der Gemeinde erreicht. Auf die Frage bzgl. Dachform in WA 2 war seine Antwort, daß damit lediglich ausgedrückt werden soll, dass jede Dachform ausser Flachdach erlaubt ist. Er hat die Beschränkung nur auf Pultdach in WA 2 ausdrücklich verneint. Nach seiner Aussage ist z.B. auch ein Walmdach denkbar, sie wollen den Bauherren maximale Gestaltungsfreiheit geben, ausser eben Flachdach.

Im Bebauungsplan steht ausdrücklich etwas ganz anderes! Dann wird der nette Herr sicherlich seine Aussage schriftlich bestätigen?

Wenn nur Pultdach erlaubt wäre, warum sind ist dann im Schnitt auch die Satteldach-Variante gezeichnet und warum ist im Plan ein First angedeutet?

Es gibt auch das Gebiet WA1 im Plan und da sind Satteldächer vorgeschrieben Und btw. auch Pultdachhäuser dürfen vorgeschriebene Firsthöhen nicht überschreiten. In Deinem Fall GH oder WH; je nach Lage der Straße.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Explosiv]

Hi
also ich lese da Schrägdach. Für mich als Baumäßigen Laien sind sowohl Satteldach als auch Walmdach als auch Pultdach Schrägdächer. Oder ist Schrägdach irgendwo als Akronym für Pultdach festgelegt?