Benötige Eure Einschätzung zur Sanierung Vermietobjekt

[Luci-baut]

Ein herzliches Hallo hier ins Forum.
Bevor ich mich an dieses Projekt wage, möchte ich mich und das zu sanierende Haus vorstellen und nach Eurer Meinung fragen. Ich bin 55 Jahre, verheiratet mit drei fast Männern in Hamburg. Wir wohnen in einem Effizienzhaus 50 Nachbau Stein auf Stein Danhaus Glücksburg. Ich habe etwas Bauerfahrung mit dem Neubau aus 2011 und eine kleine Sanierung Einfamilienhaus 1954 / Dachdämmung in 2014.
Ich weiß, die Zeiten für eine Sanierung sind schwierig, da mir aber gesundheitlich (Augenlicht) etwas die Zeit davon läuft, möchte ich einfach mal Eure Meinung hören, auch zur Wirtschaftlichkeit dieses Sanierungsprojektes zumal es nicht selbst bewohnt, sondern ein Vermietobjekt ist.




Das 2-Familienhaus ist unbelastet

• 2 Abgeschlossene Wohnung 92m² + 90 m² gehen vom Hausflur ab, in Essen Haarzopf auf 460 m²
• Grundstück grenzt direkt an Wald, in einer fast komplett sanierten ruhigen Wohnstraße (bezogen auf die anderen Häuser) – alle sehr schön renoviert
• rückseitig Wald Bodenrichtwert 420 Euro/m² trotzdem sehr gute nahe Infrastruktur
• Mieteinnahmen je Wohnung Minimum 750,- Euro kalt (Wohnungen frei derzeit )
• das Haus, wurde nach dem Krieg wieder aufgebaut also so 1960
• der Zustand ist gut Dach dicht, Keller nicht feucht, Leitungen wie Wasser, Strom, Heizung sind schon gemacht
• obere Wohnung wurde innen k o mp l e t t Stromleitungen, Badezimmer und Heizkörper, Laminat saniert
• untere Wohnung benötigt 6 Heizkörper, Laminat und ggf Badezimmer aus 1980 sanieren

Angedacht ist:

- Dachdämmung Neueindeckung, mit ggf. Dachgaube, Einzug eines Schornsteins bis unter Fußboden des Dachbodens
- Fassadendämmung - alte Kunststoffklinkerplatten mit Leistung muss runter, hinten alte Dämmung entfernen
- Fenster sind alle neu zu machen - derzeit alte Rahmen aus Aluminium
- Gasheizungen (zwei) auszutauschen gegen eine zentrale Gasheizung mit dann nur noch einem Brenner und Wärmemengenzähler für 2 Wohnung (Gasleitung im Haus Austausch), + Warmwasserunterstützung Dach für KFW 115 /100 Haus (andere Heiztechnik wird wohl nicht effektiv sein)
- Kellerdeckendämmung wohl unumgänglich KFW
- Dachboden Boden soll Laminat, der Boden (Estrich) ist bereits gedämmt mit Styropor und mit Spanholz abgedeckt, ggf 2 Heizkörper + Gaube möglich + 2 weitere Dachflächenfenster mit Sonnenschutz (bringt DIN Fläche von ca. 35 m² ) Nutzfläche für Arbeitsbereich, Gästezimmer. Spielbereich (keine Anerkannte Wohnfläche da Treppe nur 75 cm breit)

Investitionssumme meine grobe Schätzung 200.000 Euro geplant Sanierung zum min. Effizienzhaus 115 ./. Tilgungszuschuss 30.000,- KFW 430 Zuschuss-Programm
In 2003 könnten 50.000 Euro zur Schuldentilgung direkt einfließen, da wir das Ziel hätten, in 5-6 Jahren fast Schuldenfrei zu sein. Miete je Wohnung ist realisierbar mit Minimum angesetzt je 750,- Euro wenn der Dachboden hinzukommt dann könnte es auch mehr werden.

Mein Alternative wäre, Vermietung so ohne was zu machen, trotzdem wird wohl die Heizung mit 20 K fällig.
Verkauf des Hauses bringt ca. 350-380 K - fehlt aber der Inflationsschutz und gute sichere Anlageform.

Was meint Ihr dazu, ist da eine Sanierung wirklich machbar zu den Kosten, was sollte ich bei meinen Überlegungen berücksichtigen?

 

[Joedreck]

Deine angedachten Maßnahmen sehe ich mit 200k für realistisch.

 

[Luci-baut]

Danke Joedreck, für die Mitwirkung.
Im Zuge der CO2 Verteuerung auf Öl und Gas ggf. doch noch Pelletheizung mit in Erwägung ziehen? Der/die Kellerräume wären vorhanden. Ggf. lässt sich das Ziel bzw die Förderung noch Steigern. (Nachteile Strom, Reinigung, Wartung bekannt) Was ich noch nicht weiß, wie sehr positiv eine Pellet auf die Berechnungen zum KFW Effizienzhaus auswirken.

 

[Dr Hix]

Ich weiß nicht, ob ich mir für ein Renditeobjekt so viel Mühe machen würde, wenn das erklärte Ziel ja scheinbar die schnellstmögliche Amortisation ist.

- Dachboden soll ne Gaube, Fenster, Heizung, Dämmung und Fußboden bekommen, bleibt aber anschließend bloße Nutzfläche. Findet der Mieter sicher nett, aber würde er dafür dennoch die Miete für Wohnfläche hinlegen wollen?
- Fassade zurückbauen und Dämmen wird wohl wenigstens 30.000€ verschlingen. Die energetische Ersparnis kommt den Mietern zugute, die Optik den Nachbarn. Was habt ihr davon?
- Dach neu eindecken wird ebenfalls ~40.000€ kosten. Ist das nötig, oder könnte das nicht noch 15 Jahre halten?
- Neue Heizung macht noch am meisten Sinn, da die den dicksten Batzen künftiger Heizkostenersparnis generiert. Aber wieso einen teuren innenliegenden Schornstein, der auch noch Wohnfläche kostet. Bei nem reinen Vermietobjekt darf der imho auch gern in der Edelstahlvariante an der Fassade hängen.
- Für die Fenster gilt im Grunde das Gleiche wie für die Fassade. Das ist ne vergleichsweise teure Maßnahme, deren Gewinn in Form geringeren Heizkosten einzig den Mietern zukommen.
- KFW wird in keinem Szenario die angegebenen 30.000€ einbringen. Das Programm 430 bringt 15% für die Heizungsanlage in Kombi mit z.B. Fenstern und 10% für weitere Einzelmaßnahmen wie die Fassadendämmung. Bei 200k Gesamtinvenst (einmal angenommen, die würden vollständig für förderfähige Maßnahmen ausgegeben) und davon 50k für Heizung/Fenster (=7.500€ Förderung), erwarten dich am Ende also bestenfalls 22.500€ Förderung (Effizienzhaus 115 = 12.500€ Tilgungszuschuss)

Sinnvoll in Bezug auf die künftige Vermietung sind dann eher Geschichten wie Bäder, Böden, Innentüren oder auch Elektrik (Stichwort: Steckdosen) und vielleicht ne Küche.
Bei der Heizung könnte man tatsächlich mal über einen Pelletkessel nachdenken. Der ist im Investment meist vergleichsweise teuer, produziert anschließend aber günstig eine Menge Wärme. Also eigentlich perfekt für einen energetisch unsanierten Altbau.

Wenn dich meine persönliche Meinung interessiert: Verkauft die Hütte und legt euch das Geld notfalls unters Kopfkissen. Der Gedanke "Die Inflation frisst mein Erspartes" ist doch bloß ein theoretisches Konstrukt. Zumal ihr auch bedenken solltet, dass ihr aktuell einen sehr viel höheren Verkaufspreis erzielen könnt, als möglicherweise in 10 Jahren und die Sanierung als Solches ja auch alles andere als eine "sichere Anlageform" darstellt. Was passiert bei Kostensteigerungen, überzogenen Rechnungen oder Bauverzögerungen und Pfusch? Schlägt sich der Investment am Ende 1:1 im Wert der Immobilie nieder? Was macht ihr bei Leerstand oder Mietnomaden?
Darüber hinaus bietet so ein dickes Sparpolster doch enorme Sicherheit und Flexibilität fürs Alter.

Kurzum: Verkaufen, oder sich bei der Sanierung auf Heizung und Optik im Inneren fokussieren.

 

[guckuck2]

Von Hamburg aus in Essen vermieten?
Denk an Makler/Verwaltungskosten.

Ich würds nicht machen. Verkaufen.

 

[Luci-baut]

Gibt noch Familie in Essen, Dr. Hix. Schnellstmögliche Abzahlung da die Abschreibungen über 5 Jahre laufen, dann sind die weg und die Mieteinnahmen sind zu versteuern. Wenn dann die Abzahlung fast erledigt ist, dann tut die Steuer nicht so weh, als wenn man noch an die Bank zahlt. Wenn wir das Haus jetzt verkaufen, können wir für die nächsten 5-6 Jahren das Geld nicht sinnvoll anlegen. Hausverwaltung übernimmt dann der Sohn (Jurist) wie auch für ein bereits saniertes anderes Haus in Hamburg. Wenn das Haus 5 -6 nicht vermietet wird oder das Geld unterm Kissen liegt dann kann ich auch das Haus gleich sanieren in der Zeit und ggf. später verkaufen. Ich hätte in den 5 Jahren zusätzliche Abschreibungsbetrag übrig die auf derzeit weitere Miet-Einnahmen steuergünstig wirken.
- Du hast wohl was falsch verstanden: Der Schornstein ist nicht in Betrieb, es gibt bereits einen für die Heizanlage, daher keine Schwachstelle am Dach und keine Aufwendige Verkleidung wenn der bis unter den Boden des Dachbodens abgetragen wird. Auch Vorteil mehr Bewegungsfreiraum im Dachboden.

Ich finde Deine Bedenken gut und realistisch Dr. Hix. und z.T. gibt es schon Erfahrung Streit Erdbauer und Mieter bis hin zum Landgericht. Ich will nicht besserwisserisch rüberkommen und diese Fragen und Bedenken mußten auch gestellt werden. Allgemein hat sich unser Mut als Familie bisher ausgezahlt zu kaufen, zu bauen und zu Sanieren. Wir möchten aber realistisch bleiben, so umfassend zu sanieren ist schon was anderes...

Warum wenig Förderung bei 115 Effizienzhaus mit 2 Woheinheiten 15 % Zuschuss macht bei mir 2 x 15 K = 30 K. Ggf. noch BAFA für Heizung Pellet ggf. 3,5 K + Sollartermie -oder sehe ich das falsch?
Es wird zukünftig wichtig sein, eine Effizienzhaus zu haben, da keiner mehr ungedämmt wohnen will. Ich will mir das Projekt nicht schönrechnen, ich sehe auch, dass die Investition wenn dann sich nur langfristig wieder einspielt. Mache träumen ja dann gleich von 55 KFW Haus it viele Eigenleistung...

Aber Dein Kurzum: Verkaufen, oder sich bei der Sanierung auf Heizung und Optik im Inneren fokussieren. - ist genau der Punkt warum ich mich ans Forum Gewand habe. Ich würde mich über weitere Meinungen freuen und Dr. Hix möchte ich dankend noch mal bitten, auf meine Antwort und Berichtigung Stellung zu nehmen...