Benötige Eure Einschätzung zur Sanierung Vermietobjekt

[Dr Hix]

Schnellstmögliche Abzahlung da die Abschreibungen über 5 Jahre laufen

Ich habe bewusst darauf verzichtet den spitzen Bleistift auszupacken, da ich der Meinung bin, dass das in diesem Fall keinen Unterschied macht.
Bricht man die ganze Geschichte einmal aufs Wesentliche herunter, habt ihr 350.000€ , die ihr anlegen wollt/könnt und überlegt gerade, ob weitere 200.000 als (kreditfinanzierter) Hebel das Ganze noch lukrtativer gestalten würden.

Mein Punkt ist, dass ein Haus bzw. die Sanierung eines Hauses in eurem Fall (relativ kurzfristiger Horizont, hohes Sicherheitsbedürfnis) ebenso wenig ein "vernünftiges" Anlageobjekt darstellt, wie das Geld aufs Girokonto zu packen. Wenn überhaupt, dann ohne "Hebel", also ohne (großartige) Sanierung; das ist unnötiges Risiko.

Der Schornstein ist nicht in Betrieb, es gibt bereits einen für die Heizanlage, daher keine Schwachstelle am Dach und keine Aufwendige Verkleidung wenn der bis unter den Boden des Dachbodens abgetragen wird

Ich kann dir nicht folgen. Es gibt einen Schornstein, der aktuell nicht in Betrieb ist und abgetragen werden soll. An welchem Schornstein hängen denn die Bestandsanlagen? Oder gibt es 2 Schornsteinen, von denen der überflüssige zurückgebaut werden soll?

bei 115 Effizienzhaus mit 2 Woheinheiten 15 % Zuschuss macht bei mir 2 x 15 K = 30 K.

Mein Fehler, hatte das mit den 2. Wohneinheiten überlesen. Ändert aber in Bezug auf die Einzelmaßnahmen nichts und würde allenfalls bei der Kreditvariante (151) den Tilgungszuschuss auf 25.000 verdoppelt. Da gehören Sachen wie Gaube, Bäder oder Bodenbeläge aber immer noch nicht zu.

Es wird zukünftig wichtig sein, eine Effizienzhaus zu haben, da keiner mehr ungedämmt wohnen will.

Sehe ich nicht so. Natürlich würde jeder gerne in einem energetisch sanierten Gebäude wohnen, einfach weil dort die Nebenkosten sehr viel geringer ausfallen. Wenn aber der Vermieter die eingesparten Nebenkosten in Form einer höheren Kaltmiete abschöpft, habe ich als Mieter nichts gewonnen. Kann mir folglich also auch egal sein, ob die Hütte KFW-Standard hat, oder nicht.
Das wäre allenfalls ein Argument für Käufer und da müsste man die gleiche Frage stellen: Bringt der initiale Investment am Ende tatsächlich einen Gewinn ein?


Ich würde das Ganze anders bewerten, würdet ihr planen selbst in dem Gebäude zu wohnen und das mit einem zeitlichen Horizont von 20 Jahren aufwärts. In eurem Alter würde ich mir das allerdings nicht mehr ans Bein binden. Gerade vor dem Hintergrund, dass dafür auch noch ein Kredit aufgenommen werden muss. Da gibt es lohnenswerte Anlagemöglichkeiten mit vergleichbarem Risiko ohne gleich sämtliche Eier in einen Korb legen zu müssen.

 

[Tassimat]

Die Maßnahmen können die 200.000€ sehr schnell übersteigen. Habt ihr einen Planer oder Architekt und einen Energieberater befragt?

Ich sehe das auch sehr kritisch an. Viel zu viel Investment für eine Vermietung. Ist das wirklich eine so begehrte Lage?

 

[Luci-baut]

Die Lage ist sehr gut, ruhige Wohnstrasse und sehr zentral auf angenehmer Weise. Es gibt keine Neubauten, sondern fast alle Häuser wurden saniert in der Straße und Umfeld.
Das Haus frei. Es ist Unsinn das Haus unbewohnt zu lassen, es gibt aber auch kein sinvolles Investment für den Verkaufserlös. Man könnte die 5-6 Jahre bis zur Rente praktisch abzahlen, steuerfrei mit zusätzlichen Abschreibungen hätte man einen jetzt einen schönen Steuervorteil. Also sagen wir mal einen Vorteil mit denn KFW BAFA Zulagen von 35- 40 K. So ist von der Substanz ok, in 5 Jahren könnte das Haus weiter so betrieben werden oder ggf. auch verkauft. Klar ist, bei direkten Verkauf würden wohl 100 K. sich nicht wertsteigernd im Verkaufserlös realisieren lassen, das geht nur langfristiger. Damit könnte ich aber leben.

Es ist klar, dass ich ohne einen Energieberater und genauere Zahlen mich im Kreis bewegen werde um ein mach oder mach nicht zu entscheiden. Abschließend, danke an Euch, Ihr seht es auch so kritisch wie ich - aber natürlich ist so Tematik im Netz immer schwierig zu behandeln. Ggf. hätte ich noch mehr Nachfragen zu einzelnen Punkten der Bausubstanz erwartet, aber es ist ja auch immer Zufall wer gerade mitließt. Ich werde sicher noch viele Fragen stellen und dann abschließend berichten, zu welcher Entscheidung ich gekommen bin...

 

[Tassimat]

Das Haus frei. Es ist Unsinn das Haus unbewohnt zu lassen, es gibt aber auch kein sinvolles Investment für den Verkaufserlös. Man könnte die 5-6 Jahre bis zur Rente praktisch abzahlen, steuerfrei mit zusätzlichen Abschreibungen hätte man einen jetzt einen schönen Steuervorteil. Also sagen wir mal einen Vorteil mit denn KFW BAFA Zulagen von 35- 40 K. So ist von der Substanz ok, in 5 Jahren könnte das Haus weiter so betrieben werden oder ggf. auch verkauft. Klar ist, bei direkten Verkauf würden wohl 100 K. sich nicht wertsteigernd im Verkaufserlös realisieren lassen, das geht nur langfristiger. Damit könnte ich aber leben.

Das liest sich schwierig, kann ich nicht nachvollziehen. Deswegen frage ich direkt nach: Das Haus ist heute 100.000€ wert, oder?

200.000 Euro geplant Sanierung

Ok, aber das ist wie mit dem Neupreis eines Autos, einen Kilometer gefahren (durch Mieter einen Monat bewohnt) und es ist nur noch die Hälfte wert.

Verkauf des Hauses bringt ca. 350-380 K

100k Wert + 200k Sanierung ist nicht gleich 350k.

Wo ist mein gedanklicher Fehler?

 

[Luci-baut]

Der Wert des Hauses wurde von der Immobilienabteilung Bank 350 - 380 K geschätzt. Das Grundstück ist schon 200 k Wert nach Bodenrichtwert. Das entspricht sicher nicht dem aktuellen Verkaufswert, der etwas höher liegen wird.
Der Wald wo das Garten ist anstößt ist das kleine beschauliche Naherholungsgebiet Nachtigallntal. In 5 Minuten ist man auf der Autobahn, im EKZ Essen oder im Reinruhrzentrum. Besser geht es nicht...
Die Obere Wohnung wurde schon saniert. Daher hat es mich gewundert, das der Beitrag von "Galdreth" mit sein 120 m², Kaufsumme , kleineren Grundstück, nicht in einer Großstadt liegend und doch aufwendigen Sanierungen vom fasten allen so positiver bewertet wurde als meine Anfrage. Es geht hier um eine Investition von Privatgeld 170-180 Summe + Fördermittel-25-35. die das Aus im Wert deutlich über 500 k bringt...

 

[Luci-baut]

Leider ist die Treppe um Dachboden nicht breit genug mit 75 cm um eine DIN Wohnfläche zu werden. Die Sanierungskosten sind aber auch schon so, dass die Miete + Umlagekosten von 8 % von einem Mieter nicht verlangt werden können - dann wird die Miete zu hoch. Trotzdem ist der Raum ganz schön mit direkte Zugang von der Wohnung über diese Treppe. Den jetzt nicht gleich mit einzuplanen wäre doch doof. Der Dachboden hat Estrich und 10 cm Styropor und dann Holz, darauf sollte man direkt Laminat oder Teppich verlegen können. 5 cm Styropor hätten wohl auch ausgereicht, aber das hatte einer nicht richtig bedacht. Der Notausstieg auf das Dach / Gauben ich ja dann möglich, das hat eine Begehung schon gezeigt. Ob nun Laminat oder Teppich, dass ist dann Sache des Mieters...