Beste Option für kurzlaufende Grundstücksfinanzierung

[Schnubbihh]

Hallo zusammen,

folgendes Szenario:
Wir würden gerne zunächst ein Grundstück kaufen und uns anschließend in Ruhe um Hausplanung, Baugenehmigung + weitere Ansparung von Eigenkapital kümmern.
Nun stellt sich ein wenig die Frage, welche Finanzierung für uns die sinnvollste wäre.

Von 2 verschiedenen Vermittlern habe ich zunächst folgende Varianten bekommen:
(1) Variables Darlehen: 6,62%
(2) Zinsbindung 1 Jahr: 6,28%
(3) Zinsbindung 2 Jahre: 5,09%
(4) Zinsbindung 3 Jahre: 4,87%
(5) Zinsbindung 4 Jahre: 3,71%
(6) Zinsbindung 5 Jahre: 3,62%

Alle Angebote beinhalten einen Tilgungssatz von 1-1,5%.

Mir scheint der Zinssatz für das variable Darlehen + 1 Jahr Zinsbindung unverhältnismäßig hoch.
Im Umkehrschluss könnten wir dann natürlich erst nach frühestens 2 Jahren bauen.
Ist es zwischen 2-5J also letztlich eine Abwägung zwischen Flexibilität für den Baubeginn und den Zinskosten?

Könnte es Sinn machen bspw. einen 5J-Kredit bei einer namenhaften Bank aufzunehmen mit der theoretischen Option auch innerhalb der Laufzeit mit dieser Bank eine Finanzierung fürs Haus auszuhandeln?

Natürlich haben wir irgendwo auch das Ziel so schnell wie möglich zu bauen, da wir sonst eine lange Zeit Miete zahlen + zusätzlich die Finanzierung fürs Grundstück.
Wie seht Ihr das? Gibt es noch Alternativen?

Beste Grüße!

 

[nordanney]

1. Zins auch abhängig von der Kredithöhe
2. Beleihungsauslauf?
3. inverse Zinskurve = kurzfristige Kredite sind teurer als längerfristige
4. variabler Zinssatz ist gut
5. was am Ende passend ist, liegt an Euch. Wie lange muss tatsächlich das Grundstück finanziert werden?
6. 5 Jahre ist eher Mist, da du dann an deine Bank gebunden bist, wenn du in zwei Jahren bauen willst. Oder es ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig (hat aber kein Recht zur Kündigung, das kann die Bank auch verweigern - eher theoretisch als dass es praktisch vorging)

Und ganz ehrlich? Wenn interessiert ernsthaft der Zins für variabel bis zwei Jahre. Rechne mal Unterschiede in € aus und setze es in Relation zum Gesamtinvest. Dafür hast du maximale Flexibilität.

 

[Schnubbihh]

Und ganz ehrlich? Wenn interessiert ernsthaft der Zins für variabel bis zwei Jahre. Rechne mal Unterschiede in € aus und setze es in Relation zum Gesamtinvest. Dafür hast du maximale Flexibilität.

Ich sag mal so, wenn wir aus welchen Gründen auch immer erst in 2 Jahren zum Bau kommen, hätten wir beim variablen Darlehen ca. 10,5k€ zusätzliche Zinskosten gezahlt und haben zusätzlich noch das Zinsänderungsrisiko (kann natürlich auch positiv sein).

Bezgl. der Option vorm Auslauf der Zinsbindung mit dem Hausbau zu beginnen, hatte ich eher den Gedanken, heute bereits bei der Commerzbank oder ING den Grundstückskredit aufzunehmen und dann hoffentlich zu einigermaßen fairen Konditionen das Haus nachzufinanzieren als Plan B.
Plan A bleibt natürlich nach Ablauf der Zinsbindung alles auf einem Schlag zu (re-)finanzieren.

 

[nordanney]

Ich sag mal so, wenn wir aus welchen Gründen auch immer erst in 2 Jahren zum Bau kommen, hätten wir beim variablen Darlehen ca. 10,5k€ zusätzliche Zinskosten gezahlt und haben zusätzlich noch das Zinsänderungsrisiko (kann natürlich auch positiv sein).

Ja. Bei rd. T€ 170 Darlehen. Aber baust du in zwei Jahren, bekommst du für das Baudarlehen einen schlechten Zins (der erste Rang ist ist ja noch blockiert). Das können 0,20% oder was auch immer sein und frisst über die Zeit wieder alles auf.
Bis du sicher, so lange warten zu wollen, dann solltest du von Anfang an anders arbeiten. 5 Jahre fest mit maximaler Tilgung = Ansparung Eigenkapital

Willst du in zwei Jahren bauen ==> passend finanzieren mit maximal zwei Jahren Bindung
Willst du in fünf Jahren bauen, dann natürlich fünf Jahre Bindung.

 

[kbt09]

Und was ist damit, jetzt alles vorhandene Eigenkapital in den Grundstückskauf zu stecken? Wäre doch eine gute Eigenkapital-Verzinsung und hält das Darlehen dann vielleicht sehr klein. Bezahltes Grundstück zählt ja später beim Hypotheken-Darlehen auch als Eigenkapital.

 

[Schnubbihh]

Und was ist damit, jetzt alles vorhandene Eigenkapital in den Grundstückskauf zu stecken? Wäre doch eine gute Eigenkapital-Verzinsung und hält das Darlehen dann vielleicht sehr klein. Bezahltes Grundstück zählt ja später beim Hypotheken-Darlehen auch als Eigenkapital.

Da spricht gar nichts gegen und werde ich auch so machen, insb. bei Zinsen > 4%. Der Grundstückspreis übersteigt das Eigenkapital jedoch deutlich. Dies ist auch einer der Gründe mit dem Hausbau noch etwas zu warten, was eine Wartezeit >= 2Jahre empfiehlt.

Wie wird das bei einem späterer Finanzierung dann eigentlich als Eigenkapital gewertet?
Eigenkapital = Kaufpreis minus Restschuld oder Eigenkapital = Marktwert (an Stichtag X) minus Restschuld?