Bestehendes Haus erwerben. Bitte um Bewertung des Angebotes

[BatzDD]

Hallo zusammen,

wie so viele, planen wir, ein bestehendes Haus zu erwerben. Wir haben ein Finanzierungsangebot vorliegen, welches ich gern von Euch bewertet hätte. Im Folgenden erst einmal alle nötigen Fakten:

Allgemeines zu uns:

Wir sind verheiratet, 35 und 36 Jahre alt, haben drei Kinder, weitere sind nicht geplant. Ich bin angestellter Informatiker mit 35 Wochenstunden, meine Frau Beamtin mit 36 Wochenstunden Arbeitszeit.

Einkommen- und Vermögenssituation:

Unser Netto-Einkommen beträgt samt Kindergeld 6100€. Als Eigenkapital wollen bzw. können wir 50.000€ einbringen.

Ausgabensituation:

Wir haben alle Buchungen der letzten 2,5 Jahre kategorisiert und großzügig gerechnet. Abzüglich von Sparraten und Nebenkosten, welche für das Haus anfallen, haben wir als monatliche Rate einen Betrag von bis 1600€ zur Verfügung.

Allgemeines zur Immobilie:

Es handelt sich um ein Ferttigteilhaus in Holztafelbauweise von 1993. Das Grundstück beträgt 540m², dazu gehört eine Doppelgarage.

Bau- oder Kaufkosten:

Der Kaufpreis für das Haus beträgt 372.000€. Dazu kommen veranschlagte Umbaukosten von 115.000€, wovon 15.000€ als Eigenleistung einfließen sollen. Die Nebenkosten betragen zusammen 42.594€.
Kostenzusammenstellung:

Somit ergibt sich eine Gesamtsumme von knapp 530.000€ und abzüglich des Eigenkapitals von 50.000€ und der Eigenleistung von 15.000€ eine Finanzierungssumme von 465.000€.

Notwendige Kreditangaben:

Uns wurde nun folgendes Angebot gemacht:

Baustein 1: Tilgungsausgesetztes Darlehen

Darlehensbetrag: 338.000€
Sollzins/Effektivzins: 2,20% / 2,32%
Zinsbindungsdauer: 15 Jahre
Monatliche Rate: 620€

Baustein 2: Annuitätendarlehen (AD)

Darlehensbetrag: 100.000€
Sollzins/Effektivzins: 1,92% / 1,96%
Tilgungssatz: 1,5%
Zinsbindungsdauer: 10 Jahre
Monatliche Rate: 285€
Optionale Sondertilgung: 5% p.a.
Kalkulatorische Laufzeit: 43 Jahre
Restschuld am Ende der Zinsbindung 83.326,37 €


Baustein 3: Allgemeinen Verbraucherdarlehen (AVD)

Darlehensbetrag: 27.000€
Sollzins/Effektivzins: 5,39% / 5,53%
Tilgungssatz: 4,346 %
Zinsbindungsdauer: 5 Jahre
Monatliche Rate: 220€
Kalkulatorische Laufzeit: 15 Jahre
Restschuld am Ende der Zinsbindung 20.283,44 €

Baustein 4: Bausparvertrag (Bausparvertrag)

Bausparsumme: 338.000€
Sparbeitrag fix: 425,00 €
Anvisierte Zuteilung: in 15 Jahren
Abschlussgebühr: 3.380,00 €
Weiter Informationen basieren nur auf mündlichen Aussagen: Die Zuteilung erfolgt wohl bei 30%, der Zinssatz nach der Zuteilung liegt wohl um die 2%.

Gesamtrate wären damit: 1550€.

Insgesamt fühle ich mich mit diesem Angebot nicht so ganz wohl. Mit den 425€ für den Bausparvertrag kommt man ohne Sonderzahlung gerade mal auf ~22% zum anvisierten Zuteilungszeitpunkt, was bedeutet, dass definitiv Sonderzahlungen getätigt werden müssen, um nach 15 Jahren bei dem tilgungsausgesetzten Darlehen nicht in eine "Zinsfalle" zu tappen. Ebenso ist die kurze Zinsbindungsdauer bei dem AVD von 5 Jahren und einer Laufzeit von 15 Jahren meiner Meinung nach ein Risiko. Ähnlich gestaltet es sich bei dem AD mit der Zinsbindung von 10 Jahren, wobei hier die Laufzeit von 43 Jahren mich eher stutzig macht.
Sehe ich das alles zu kritisch? Ich bitte um Meinungen. Vielen Dank!

 

[apokolok]

Ne das siehst du nicht zu kritisch, das Angebot ist Mist.
Aber noch ein paar Fragen zu der Ausgangssituation:
Was wollt ihr denn in einem Haus von 1993 für 115000€ Sanieren / umbauen? Das ist ja schon nahe an der Kernsanierung, die sollte doch eigentlich nicht notwendig sein.
Was ist in den Nebenkosten alles drin? Steuer, Makler, Notar, Grundbuch?

 

[Zaba12]

Warum lässt Du dir nicht ein stink normales Annuitätendarlehen rechnen, dass was dir vorliegt ist doch Schwachsinn hoch 3.
Wer kommt den auf die Idee eines Tilgungsausetzungsdarlehens bei der höhe der Gesamtsumme. Wer hat Euch das vermittelt?

 

[BatzDD]

Danke für Eure Einschätzungen! Also hat mich mein Bauchgefühl nicht getäuscht...

@apokolok: Ja, die Nebenkosten beinhalten Makler, Grundbuch, Steuer und Notar. Das Haus wird derzeit noch teilweise als Pension genutzt, wodurch einige Umbauarbeiten notwendig sind.

 

[86bibo]

Postbank???
Hatten wir auch 2 Gespräche, waren die unflexibelsten, hochnäsigsten und mit Abstand schlechtesten Angebote.

Ich würde mich auf keinen Fall auf diese Verbraucherdarlehen einlassen. Schneller kann man sein Geld nicht verbrennen. Zumal du nur 5 Jahre Zinsbindung hast und dann gar nicht weißt, wie die Konditionen sind. Wenn sowas wirklich nicht zu vermeiden ist, dann Tilgung in 5-8 Jahren. Alles andere macht keinen Sinn.

Zum Thema Bausparvertrag gibt es viele Meinungen. Ich habe auch einen über eine Teilsumme um eine gewisse Zinssicherheit zu haben über die gesamte Laufzeit zu haben. Dafür zahlt man aber auch. Muss man für sich selbst abwägen. Wir haben dazu recht gute Konditionen für das Annuitätendarlehen bekommen, die wir für ein reines Annuitätendarlehen nicht bekommen hätten, was die Mehrkosten etwas auffängt.

Was neben dem Verbraucherdarlehen auffällt:
Bausparvertrag:
- Du willst einen Bausparvertrag Abschließen und weißt gar nicht genau den Zinssatz nach Zuteilung? Das ist doch gerade der Parameter, weshalb man überhaupt einen Bausparvertrag abschließt. Wenn du da bei 2,5% oder höher landest, dann kannst du das direkt vergessen
- Wenn die Zuteilung erst bei 30% erfolgt, dann brauchst du genau 20 Jahre. Das heißt du hast eine Zinsunsicherheit von 5 Jahren dazwischen, wo du die vollen 338.000€ Zwischenfinanzieren musst. Das ist der 2. Punkt, wo der Bausparvertrag in dieser Konstellation überhaupt keinen Sinn macht, also entweder 20J Zinsbindung, höhere Rate oder frühere Zuteilung (20% oder 25%)
- Wie lange soll die gesamte Finanzierung des Bausparvertrag dauern? Nach 20 Jahren hast du 30% abbezahlt, Dann seit ihr Mitte 50. Wenn ihr es bis 70 abgezahlt haben wollt, müsst ihr dann wohl schon mindestens die doppelte Rate aufbringen (also 2000€ anstatt grob 1000€).

Annuitätendarlehen
- Der Zinssatz scheint erstmal o.k., zumal ihr wenig tilgt (unter 3% ist der Zinssatz oft schlechter).
- Wie du schon richtig gesehen hast, ist die Laufzeit mit 43 Jahren rel. Lang (dann seid ihr fast 80!!!!) und das bei nur 10 Jahren Zinssicherheit. Sollten sich die Zinsen in 10 Jahren auf 3% erhöhen (gerade mal 1 Prozentpunkt), zahlt ihr bei gleicher Rate 53 Jahre ab. Also dann wohl eher eure Kinder
- Nach den 10 Jahren Zinsbindung, habt ihr von den 100.000€ noch eine Restschuld von 83.300€!

Rechnen wir doch mal ganz einfach eure ersten 15 Jahre als konstant (also 15 Jahre Zinsbindung).
Dann habt ihr in der Zeit 130.000€ getilgt und noch 335.000€ offen. Davon sind nur 250.000€ zinslich abgesichert (die 70% des Bausparvertrag). In diesen 15 Jahren habt ihr 150.000€ Zinsen gezahlt!!!!!!! Ich denke spätestens hier muss klar, sein, dass ihr nicht in die Zinsenfalle tappen könnt, ihr seid von Anfang an drin. Zudem stellt sich für mich die Frage, wie ihr in den folgenden 15 Jahren (dann fängt nämlich schon die Rente an) die restlichen 70% abzahlen wollt. Da müssen schon ordentliche Gehaltssteigerungen kommen.

Das Hauptproblem ist aus meiner Sicht, dass ihr mehr Geld aufnehmen wollt, wie das Haus kostet. In der Regel werden Modernisierungskosten nicht 1:1 als Wertsteigerung anerkannt. Das Haus ist hinterher daher für die Bank niemals 500t€ wert. Ihr habt also trotz Eigenkapital eine 100% oder gar 110% Finanzierung. Wenn ihr davon nicht weg kommt, werden die Angebote rel. schlecht ausfallen und es kommt zu solch Konstrukten wie dem oben. Hier lohnt es sich aber viele Banken anzulaufen, da der angesetzte Immobilienwert bei Sanierungen sehr unterschiedlich ist. Ich halte es aber für extrem schwer nachzuvollziehen, wie ein Haus aus 1993, was jetzt einen Wert von 370t€ hat durch zusätzliche 115t€ DEUTLICH an Wert zulegen sollte. Wenn ihr darauf keine Antwort findet, die die Bank überzeugt, werden ihr nicht weit kommen.

Grundsätzlich:
Ist die Rate von 1550€ eure Schmerzgrenze? Wenn ja, würde ich mir das Unterfangen nochmal gut überlegen. Wie ihr an den obigen Rechnungen sehen könnt, geht die Finanzierung so nicht auf. Wenn ich mal mit 2% Zinsbindung kalkuliere (wird für euch sehr schwer zu erreichen sein), dann könntet ihr mit einer Tilgungsrate von 2,8% nach 27 Jahren durch sein. Das wäre eine Rate von 1850€. Wenn ihr auf 31 Jahre finanziert, wären das dann 2,4% Tilgung und 1700€. Dann bist du aber Punkt Renteneintritt fertig (nix mit vorzeitigem Ruhestand). Unter normalen Umständen wären 3% Tilgung sinnvoll, aber dann liegt ihr bei ca. 2000€ Rate. Lasst euch das mal durch Kopf gehen, was ihr euch tatsächlich leisten könnt. In den 30 Jahren kommen ja auch noch die eine oder andere Investition im und am Haus dazu. Heizkosten werden sich trotz Modernisierung nicht auf das Niveau von heutigen Niedrigenergiehäusern senken (wir haben schon Nebenkosten von mind. 500€ im Monat (Baujahr 1988)).

 

[Alex85]

Das Kreditvolumen ist für die angestrebte Rate zu hoch.
Der Rest ist nur die logische Folgerung daraus.
Bei 6100€ pM Liquidität kann man imho auch ein paar Hunderter mehr pro Monat hinlegen, aber das müsst ihr selber wissen.
Dazu das niedrige Eigenkapital bei dem Volumen ... führt zu schlechten Konditionen.

Schraubt die Rate spürbar hoch oder lasst das Vorhaben sein und baut Eigenkapital auf.