Die Qual der Wahl

[Musketier]

Die Antwort von "Musketier" im Zusammenhang mit Steuerersparnis/erbrachter Leistung/BT vergißt Du am Besten ganz schnell, denn sie stimmt so nicht. Du zahlst als Endkunde immer die volle MwSt mit;

Irrtum, Grunderwerbsteuerpflichtige Geschäfte sind von der Umsatzsteuer ausgenommen.

wir alle sind verpflichtet, Dir als Privatkunden "Brutto"-Beträge zu benennen.

Das bestreitet auch keiner. Brutto heißt ja nur Endbetrag und den bekommt man vom Bauträger genannt. Bei Bauträger ist Netto = Brutto.

Da der Bauträger selbst die Umsatzsteuer aus den Vorleistungen und aus dem eingekauften Material nicht vom Finanzamt wiederholen darf, muß der Bauträger für seine Kalkulation den Bruttobetrag (inkl. UST) als Kosten ansetzen. Dies legt er natürlich auf den Endkunden mit um. Für den eigentlichen Gewinn des Bauträgers und die Lohnleistung muß aber keine UST abgeführt werden.
Du kannst ruhig einem Steuerexperten mal was glauben. :)


Um das mal am Beispiel zu rechnen:

Fremdleistungen von Subs 100T€ + 19T€ UST
Material 50T€ + 9,5T€ UST
Erbringung Leistungen durch eigenes Personal 50T€
Gewinn 20T€
Grundstückswert 100T€


Kalkulation vom Bauträger
Fremdleistungen 119T€
Material 59,5T€
eigene Lohnleitungen 50T€
Gewinn 20T€
Preis Haus 248,5T€
+ Grundstück 100T€
Gesamtpreis 348,5T€

+darauf Grunderwerbsteuer (5%) 17.425 €
=Gesamtkosten 365.925€



Kalkulation für GÜ/GU
Fremdleistungen 100T€
+Material 50T€
+eigene Lohnleistungen 50T€
+Gewinn 20T€
=Nettobetrag 220T€
+UST 41,8T€
=Preis für Endkunde 261,8T€

+ Grundstück 100T€
+ Grunderwerbsteuer 5T€
= 366.800€


Je höher die Grunderwerbsteuer (3,5-5%) und je mehr Leistungen durch Subs erbracht werden, desto eher lohnt sich die GU/GÜ/ Architektenvariante.

 

[Bauexperte]

Hallo,

Du kannst ruhig einem Steuerexperten mal was glauben. :)

Oups, sorry ! Kommt davon, wenn ich zwischen "Tür und Angel" antworte ... :-( Es sollte natürlich heißen "vergißt Du am Besten ganz schnell, denn sie ändert nicht viel für Dich. Und das mir, als gelernte Debitoren-/Kreditorenbuchhalterin :o

Denn Nachfolgendes:

Je höher die Grunderwerbsteuer (3,5-5%) und je mehr Leistungen durch Subs erbracht werden, desto eher lohnt sich die GU/GÜ/ Architektenvariante.

ist der Casus Knaktus dabei ;)

Freundliche Grüße

 

[Teufelchen1985]

Hallo zusammen,

zunächst einmal möchte ich mich recht herzlich bei allen Bedanken, die sich an diese Diskussion beteiligen. So langsam wird unsere Entscheidung immer deutlicher...

Folgend die Beantwortung der an mich gestellten Fragen:

Wo ist dieses Neubaugebiet?

Es liegt in NRW (Niederrhein)

Ein gern betriebenes Spiel - nicht selten können Interessenten die Grundstücke auch direkt von der jeweiligen Kommune erwerben, weil gerade nicht seitens des BT gekauft sondern lediglich reserviert wurde !

Das besagte Grundstück wurde uns von RAG leider nicht benannt. Und zum Zeitpunkt der Vergabe haben wir es ja auch nicht gekriegt, obwohl es auf unserer Wunschliste stand. Naja, und nun wurden uns von RAG einige andere Grundstücke angeboten, bei denen die Reservierungsgebühr wohl nicht gezahlt worden ist. Und das unserer Ansicht nach schönste, ist das in Variante 2 beschriebene.

Welche Bedenken und wie wurden sie beseitigt?

in der Beschreibung wurde z.B. geschrieben, dass der AG für das Aufstellen der Bauzäune zuständig ist. Angeblich könnten wir dies von unserer Liste streichen, das dies von der Rohbaufirma getragen werden würde. ein weiteres Beispiel sind die Fallrohre

Was wird denn seitens der Kommune als neue Anpflanzung vorgegeben? Und wie viel von den lfd. Metern wird von Fußgängern tatsächlich genutzt?

Es ist halt eine Spielstraße, die zu den restlichen 12 Grundstücken führt und dort mit einem Wendehammer endet. So viel wird es wohl vermutlich nicht sein.

in der fälligen Grunderwerbsteuer 5% auf Grundstück und Haus beim BT
und zum Anderen

das Grundstück wird ja von RAG verkauft und der BT fungiert hierbei als "Vermittler". Fällt die Grunderwerbsteuer dann trotzdem auch für das Haus an? So hatte er uns das bisher nicht gerechnet!

Lieben Gruß
Teufelchen

 

[Bauexperte]

Hallo,

Es liegt in NRW (Niederrhein)

In meinem Gebiet :-)

in der Beschreibung wurde z.B. geschrieben, dass der AG für das Aufstellen der Bauzäune zuständig ist. Angeblich könnten wir dies von unserer Liste streichen, das dies von der Rohbaufirma getragen werden würde. ein weiteres Beispiel sind die Fallrohre

Letztlich zählt nach Vertragsunterzeichnung ausschließlich die Baubeschreibung (BB) und hier gilt immer und überall: was nicht in der BB steht, gilt als nicht gekauft! Heißt, wenn der Anbieter es Dir zugesagt hat, muß er es auch schriftlich fixieren, sonst hast Du das Nachsehen.

das Grundstück wird ja von RAG verkauft und der BT fungiert hierbei als "Vermittler". Fällt die Grunderwerbsteuer dann trotzdem auch für das Haus an? So hatte er uns das bisher nicht gerechnet!

Dann handelt es sich nicht um einen BT, sondern um einen sogenannten Baubetreuer und Du kannst - sorry Musketier, obgleich Du in der Sache natürlich Recht hast :-) - seine Anführungen tatsächlich ganz vergessen.

Wenn der Baubetreuer Dir das Grundstück nur "vermittelt", wenn Du mit ihm baust, fallen 5% Grunderwerbsteuer an! Immer!

Freundliche Grüße

 

[Musketier]

Ich denke es kommt hier etwas auf die Vertragsgestalltung an. Steht im Grundstückskaufvertrag irgendwas drin, dass du nur mit dem Bauunternehmen bauen darfst, oder bezahlt die RAG Vermittlungsgebühren, dann ist auf jeden Fall Grunderwerbsteuer fällig.

Besteht keine Rechtsbeziehung zwischen zwischen RAG und Bauunternehmen und steht nichts zur Baufirma im Grundstückskaufvertrag und man läßt dann noch zwischen Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag ein paar Wochen vergehen, dann soll das Finanzamt erst einmal eine Grunderwerbsteuerpflicht nachweisen.

 

[Häuslebauer40]

Besteht keine Rechtsbeziehung zwischen zwischen RAG und Bauunternehmen und steht nichts zur Baufirma im Grundstückskaufvertrag und man läßt dann noch zwischen Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag ein paar Wochen vergehen, dann soll das Finanzamt erst einmal eine Grunderwerbsteuerpflicht nachweisen.

Schaffen die. Zumindest werden sie es vehement versuchen. Du bist ja nun vom Fach und Finanzämter sind verschieden. Ich kann nur für unser örtlich zuständiges sprechen. Da ist ne halbe Abteilung nur damit beschäftigt, landesweit Zeitungsannoncen zu studieren, die herauszusuchen und zu archivieren, in denen sinnbildlich mit "Grundstück und Haus" aus einer Hand geworben wird.
Die werden dann mit eingehenden Grundstückskäufen verifiziert und wer dann meint, mit einer zwielichtigen Vertragskonstellation um die Grunderwerbsteuer auf die ganze Summe drum rum zukommen, der ist schief gewickelt bzw. kommt nicht ohne Rechtsmittel daraus, weil die auf ihrem Standpunkt beharren.
Mir Gott sei Dank so nicht widerfahren, weil ich tunlichst auf eine Trennung achtete, aber dem ein oder anderen Nachbarn in unserem Baugebiet so ergangen. ;)