Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung möglich?

[MJK2012]

Hallo liebe Forengemeinde,

meine Frau (32), unser Sohn (8) und ich (30) möchten ein Haus mit Einliegerwohnung bauen. In die Einliegerwohnung würden meine Eltern ziehen.
Wir sind grad auf der Suche nach Grundstücken im Landkreis Neu-Ulm.
Ich weiß von einigen Bekannten die in letzter Zeit gebaut haben, dass sie ihre Grundstücke zu ca. 260 €/qm bekommen haben.
Ich werde unsere Situation etwas näher erläutern, da sie etwas anders ist als normal.
Wir wohnen aktuell in einer Doppelhaushälfte, die ich 2013 gekauft habe für 180.000€. Diese werden wir dieses Jahr verkaufen und mietfrei in die Wohnung meines Schwiegervaters ziehen, damit wir noch Eigenkapital ansparen können (1500€ pro Monat) bis wir ein Grundstück finden. Diese Wohnung werden wir, wenn wir dann ins Haus ziehen vermieten. Das rechne ich aber nicht ins Einkommen mit rein. Es gab noch eine andere Wohnung die meine Frau von ihrer Oma bekommen hatte, diese wurde jedoch verkauft (unser Eigenkapital+angespartes) da wir nur Stress hatten mit asozialen Mietern. Wir haben die Doppelhaushälfte sehr günstig damals bekommen, da der vorherige Besitzer in Magdeburg mitten im Hausbau war und ihm das Geld ausgegangen ist. Wir haben einen Makler beauftragt, der die Doppelhaushälfte auf ca 370.000€ schätzt. Nach Abzug der Vorfälligkeit und begleichen der Restschuld würden uns ca. 200.000€ (Eigenkapital)bleiben.

Wir haben also ca. 980€ im Monat übrig nach allen Kosten die kalkulierbar sind wenn ich nicht Mist gebaut habe.


Eigenkapital:
70.000€ vom Wohnungsverkauf
30.000€ Gespartes - 30.000€ Autokredite = 0€
1xx.xxx€ von dem was von der Doppelhaushälfte übrig bleibt.
Schulden:
Autokredit 1: 300 € Rate im Monat; der Kredit wird vom Eigenkapital getilgt
Autokredit 2: 179€ Rate im Monat; der Kredit wird vom Eigenkapital getilgt

Darlehen:
Wir gehen davon aus das wir noch ca 36 Monate brauchen um Grundstück+Haus zu kaufen. Rechnen tun wir mit 200.000€ für das Grundstück und 450.000€ das Einfamilienhaus+Einliegerwohnung. Die Kosten würden sich dann auf ca. 750.000€ inkl. Puffer belaufen. Wenn ich unser Eigenkapital (70.000€+200.000€+36 Monate*1500€) abziehe wäre noch eine Finanzierungssumme von 425.000€ offen.

Hab ich mir das jetzt schön gerechnet mit den Kosten für Grundstück+Hausbau oder kommt das ungefähr hin?
Das Haus sollte 150-170qm+60qm Einliegerwohnung haben. Garage ist nicht geplant. Wenn dann ein Carport oder so.

Hoffe mein Beitrag ist verständlich und freue mich schon auf eure Antworten.

Grüße

MJK2012

 

[HilfeHilfe]

Hallo ich glaube da solltest du Puffer einbauen . Was spart ihr den aktuell mit dem Einkommen über 4.700€ ? Mieteinnahmen für die Wohnung würden auch fließen ?

 

[MJK2012]

Hallo ich glaube da solltest du Puffer einbauen . Was spart ihr den aktuell mit dem Einkommen über 4.700€ ? Mieteinnahmen für die Wohnung würden auch fließen ?

Gespart wird aktuell 650€. Die Sparrate würde ich auf 1500€ erhöhen nach dem Umzug in die Wohnung, weil nach dem Hausbau wäre die Kreditrate 1300€+400€ Nebenkosten. Kann man sich dran gewöhnen. Ja die Wohnung wird von uns dann vermietet. Eine 70qm Wohnung geht bei uns im Ort für ca 650€ kalt. Der Gesamtbetrag von 750.000€ ist inkl. Puffer von 650.000€x1,15.

Grüße

MKJ2012

 

[apokolok]

Ja, du hast dir das schön gerechnet.
150 - 170m² + 60m² Einliegerwohnung kosten dich deutlich mehr als die veranschlagten 450.000€.
Bei insgesamt 220² würde ich mal von 550k ausgehen.
Das wird dann knapp mit dem Gehalt, bzw. unmöglich.
Lasst die Einliegerwohnung weg. Verstehe ich eh nicht, warum jemand, der schon ausreichend schlechte Erfahrung mit Vermietung gesammelt hat dann eine Einliegerwohnung plant.

 

[FloHB123]

170m² für 3 Personen finde ich schon recht viel. Ihr müsstest doch auch mit 120m² auskommen können oder falls noch weitere Nachwuchs geplant ist, mit 140m². Dann sollte es wieder etwas günstiger werden.

 

[RomeoZwo]

Verstehe ich eh nicht, warum jemand, der schon ausreichend schlechte Erfahrung mit Vermietung gesammelt hat dann eine Einliegerwohnung plant.

Weil da die Eltern einziehen sollen. Auch wenn ich mir eine solche Nähe weder zu meinen Eltern noch Schwiegereltern wünschen würde, glaube ich dennoch, dass die dadurch entstehenden Probleme nicht mit fremden "schwierigen" Mietern vergleichbar sind. Bei dem Alter des TE kann man auch davon ausgehen, dass die Eltern noch ein paar Jahre leben werden.

Wird die Einliegerwohnung an die Eltern vermietet? --> Mieteinnahmen
Bekommt ihr die Miete für die Wohnung des Schwiegervaters? --> Mieteinnahmen

Auch wenn ihr die nicht zu 100% einrechnet würden die beiden Mieten eure Monatsrate vermutlich in einen realistischeren Bereich für die 750k€ + X Investment bringen.