Einliegerwohnung - Definitionsfrage

[Calli47]

Erhöht sich der Wert des Hauses nicht durch die potentielle Miete?

Um es kurz zu machen, es geht um ein Einfamilienhaus, das immer ein Einfamilienhaus war, nie mit "Einliegerwohnung" vermietet und das jetzt nach einem Erbfall plötzlich viel mehr wert sein soll als vorher eben wegen dieser "Einliegerwohnung".

 

[nordanney]

Erhöht sich der Wert des Hauses nicht durch die potentielle Miete?

Nein, der Wert des Hauses wird nun auf zwei Wohnungen verteilt. Vorher ein Haus mit 200qm Wohnfläche = vermietet zu 10€ den qm = 2.000€ mtl.
Mit Einliegerwohnung ebenfalls 200qm Wohnfläche = vermietet 160qm zu 10€ und 40qm zu 10€ = 2.000€ mtl.

Welches Haus ist mehr wert? Vielleicht hilft Dir dieses Beispiel.
Natürlich mag es aktuell attraktiv sein für Käufer, ein etwas größeres Haus zu kaufen, bei dem ein Teil vermietet ist und diese Miete aufgrund des Zinsniveaus einen größeren Batzen der Finanzierung bedienen kann. Aber das war es dann auch schon.

Wenn Du ein Haus mit 200qm baust, gibst Du Geld für 200qm aus (mit echter Einliegerwohnung etwas mehr, da zweites Bad, etwas andere Elektrik usw. - ist aber nicht die Welt). Warum soll das Haus dann mit Einliegerwohnung plötzlich so viel mehr Wert sein, als dasselbe Haus, in dem nur eine Partei alleine wohnt.

 

[ypg]

Mir geht es weniger um die potentielle Vermietung dieser Räume, mir geht es eher um die Einschätzung, ob das Einliegerwohnungen wären.

Und bei einzelner Untervermietung von separaten Zimmern handelt es sich um ein Hotel oder Pension?
200qm bleiben 200qm.
Da eine Einliegerwohnung im Haupthaus gesetzlich nicht abgeschlossen sein muss (im Gegensatz zu einem 2-Familien-Haus), könnte das DG wohl als Einliegerwohnung vermietet werden. Macht das Haus aber nicht attraktiver oder wertiger, da es sich nicht um eine eigenständige Wohnung handelt. Solche Einliegerwohnung sind nicht mehr gesucht. Eine Küche muss dort auch nicht sein, ein Gaskocher reicht. Aber wer will das schon?
Ein Keller, also ein stinknormaler abschließbarer Keller, der muss erstmal Aufenthaltsräume nach Definition und Rechtsprechung vorweisen. Aber auch dann lässt sich anzweifeln, ob hier eine nette Miete das Haus wertsteigern lässt.
Es liest sich nicht so.
Gegen eine kleine wertsteigernde Miete spricht wieder das Gefühl, nicht allein im Haus zu sein, wie @nordanney es ja auch sagt.
Ja, und dann noch die Zielgruppe dieser Räumlichkeit im DG (Keller schalte ich mal aus): wer sich nichts anderes leisten kann und mit Gaskocher auskommt, Teller und Tassen in der Dusche abspülen mag, der wertet sicherlich nicht das Haus auf.

 

[quisel]

Nein, der Wert des Hauses wird nun auf zwei Wohnungen verteilt. Vorher ein Haus mit 200qm Wohnfläche = vermietet zu 10€ den qm = 2.000€ mtl.
Mit Einliegerwohnung ebenfalls 200qm Wohnfläche = vermietet 160qm zu 10€ und 40qm zu 10€ = 2.000€ mtl.

Welches Haus ist mehr wert? Vielleicht hilft Dir dieses Beispiel.

Naja, etwas komplexer ist die Mietpreisbildung dann schon. Man wird eine 200 qm Wohnung nicht zum selben Quadratmeterpreis vermieten können wie eine 150 qm Wohnung bzw. umgekehrt. Stichwort: Abnehmender Grenznutzen. Gleichzeitig kann sich die Einliegerwohnung natürlich positiv oder negativ auswirken. Die Vermietbarkeit wird sich m.E. definitiv auf die Bewilligungsbereitschaft einer Bank für einen Kredit positiv auswirken.

Letztendlich ist es eine sehr individuelle Betrachtung, die maßgeblich davon abhängt, wie der Wohnungsmarkt bei euch gestrickt ist: Es gibt Leute die sagen, oh wow, mit der Wohnung kann ich das Haus einfacher abbezahlen. Auf der anderen Seite gibt es Käufer die sagen, ääääh ne, ich kaufe ein Haus, damit ich eben gerade niemand fremden mit drin habe.

Um zur Ausgangsfrage noch was beizutragen: Als solche Bewerben würde ich die Wohnung nur, wenn sie auch tatsächlich einer vollwertigen Wohnung nahekommt. Im Keller ist das auf keinen Fall gegeben. Im DG könnte man das unter Umständen durch Einbau einer Küchenzeile erreichen. Ob sich das dann "gewinnbringend" vermieten lässt, hängt dann wieder davon ab, ob die Wohnung mit ihren Eigenschaften zur Nachfrage am Wohnungsmarkt bei euch passt.

Beispiel Region Rhein-Main / Großraum Frankfurt: Hier kannst du dir selbst mit einem spärlich eingerichteten Wohnklo mit Kochnische eine goldene Nase verdienen. In Regionen mit geringerer Wohnraumknappheit und Zahlungsbereitschaft mag das anders aussehen.

 

[Calli47]

Danke für eure Antworten, das hilft mir schon mal sehr viel weiter.

Wie gesagt, mir geht es nicht darum, den Wert des Hauses zu steigern, ich habe auch gar nicht vor, die "Einliegerwohnung" zu vermieten, mir geht es eher darum, Argumente zu sammeln, die darlegen, dass es sich eben nicht um eine Einliegerwohnung handelt wie die Gegenseite behauptet, und damit massiv den Wert des Hauses erhöht.

Kein Vermieter, der einigermaßen klar bei Verstand ist, würde diese Räume vermieten, da seine eigenen Räume und damit all seine Wertsachen frei zugänglich wären. Ganz zu schweigen von der Privatsphäre, die dann perdu wäre.

Hätte diese Wohnung einen komplett eigenen Eingang, dann wäre es also ein Zweifamilienhaus, ganz egal wie groß oder klein diese Wohnung wäre?

 

[cschiko]

Also da ich mich seit kurzem in dem Bereich bewege, also der Betrachtung des Grundstücksmarkt (nein kein Makler oder so). Kann ich dazu beisteuern, das im Kreise der Gutachter im Allgemeinen von etwa 10% ausgegangen wird, die ein Haus mit Einliegerwohnung weniger wert ist im Vergleich zu einem Haus ohne Einliegerwohnung (bei ansonsten identischen Rahmenbedingungen). Fakt ist aber das es im Einzelfall immer ganz anders aussehen kann!