Einschätzung/Bewertung der Architektenarbeit bei Haussanierung

[r.dahlhausen]

Hallo Community,

meine Haussanierung läuft seit 1/2022, und wird seitdem auch von einem Architekten begleitet. Es war ein beschwerlicher Weg, doch wir ziehen nun in ca. 4 Wochen dort ein.

Der Architekt hat durchaus auch einige Sachen in die richtigen Bahnen gelenkt, aber es gab auch Punkte, die nicht meinen Erwartungen entsprachen. Hier bin ich unsicher, ob dies bei einer solchen Altbausanierung, bei der man nicht alles genau planen kann, "halt dazugehört" und hinzunehmen ist, oder ob das eigentlich hätte besser sein können. Konkret würde mich eure Einschätzung zu folgenden Fragen interessieren: (Weiter unten dann eine chronologische Schilderung der Sanierung)

1. Hätte die Koordinierung der Gewerke besser sein sollen?
* z.B. früher erkennen, dass die fehlenden Elektrikarbeiten andere Gewerke ausbremsen
* früher Angebote z.B. für Malerarbeiten einholen
* es wurde kein Zeitplan der Gewerke aufgestellt. Kein Bautagebuch geführt
* die Sanierung hat insgesamt jetzt 18 Monate gedauert. Hätte das eurer Meinung nach auch etwas schneller gehen können?

2. Der Trockenbauer hat ohne Angebot, auf Zuruf des Architekten, nach Stundensatz und Materialverbrauch, meist mit 1-2 Mann und vielen Unterbrechungen gearbeitet (auf Rechnung, keine Schwarzarbeit). Hier waren die finalen Kosten leider nie absehbar, und am Ende bei ca. 55.000 EUR.
Die Trockenbaufirma hat für die Arbeiten sehr lange gebraucht. Hierdurch wurden immer wieder andere Gewerke ausgebremst, z.B. Malerarbeiten, weil die Verkofferung von Rohrleitungen mit Rigips noch nicht fertigstellt war. Der Malermeister hat sich bitter über den Architekt bei mir beklagt.

Hätte man für die Trockenbauarbeiten nicht eine schriftliche Ausschreibung machen müssen, und eine (evtl. größere) Firma beauftragen müssen?

3. Ich hätte mir eine bessere Beratung über entstehende Kosten gewünscht. Als wir z.B. vor der Frage standen, den Wintergarten mit Einbau eines Stahlträgers umzubauen, hat er die Kosten auf 14.000 EUR geschätzt. Dies waren jedoch nur die Kosten für den Einbau des Stahlträger. Dass da noch einige weitere Kosten, etwa für Verkleidung mit Rigips und Neuabhängung der Decke hinzukommen, ist für den Bauprofi vielleicht selbstverständlich, dem Bauherrn, der sich zum ersten Mal in seinem Leben mit einer Renovierung beschäftigt jedenfalls nicht auf den ersten Blick ersichtlich.

4. Der Parkettboden im Wohnzimmer wurde bei Beginn der Arbeiten 1/2022 zum Schutz mit Pappe abgedeckt. Über die Monate/Jahre hat sich die Pappe immer mehr aufgelöst, und den Boden nicht mehr ausreichend vor Schrammen, Farbklecksen etc. geschützt. Auch hier hätte man wohl früher erkennen können, dass ein besserer Schutz, etwa mit HDF-Platten besser geeignet wäre.

5. Keine Ausschreibungen für die Gewerke. Fast alle Gewerke haben nach Angeboten gearbeitet, die ich eingeholt habe.

5. Wegen des abgesprungenen Elektrikers habe ich einen Anwalt befragt, der mir in dem Zusammenhang sagte:
Handwerker und Architekt haften gesamtschuldnerisch. Ist der Architekt Eurer Meinung nach seiner Aufgabe gerecht geworden?

Es handelt sich um ein Reihenmittelhaus, Baujahr 1927, Stadt im Ruhrgebiet. Die meisten wesentlichen Renovierungen waren ca. 1975 durchgeführt worden.

Folgende Renovierungsarbeiten waren 10/2021 mit dem Architekt verabredet worden:
- neue Fenster
- neue Elektrik
- neue Heiz- und Wasserleitungen
- (nicht-tragende) Wand zwischen Küche und Esszimmer rausnehmen
- Umbau des Wintergartens mit Einbau von 3 Stahlträgern. Hierfür musste eine Statik berrechnet, und eine Baugenehmigung eingeholt werden.
- Terrassenanbau (Stahlgerüst) hinter der Küche
- Wiederherstellung der Garagenöffnung mit Garagentor (Garageneinfahrt war 1980 zugemauert worden)
- Renovierung:
* Badezimmer neue Fliesen und Installationen
* Streichen
* Fussböden

Es wurde ein Angebot nach HOAI erstellt: Honorarzone III, Mittelsatz, Umbauzuschlag 10% über die Leistungsphasen 1-8. Die (anrechenbaren) Kosten wurden auf 280.000 EUR geschätzt, wobei schon damals eigentlich klar war, dass dieser Rahmen nicht ganz eingehalten werden kann. Darauf angesprochen, sagte er, dass sein Honorar sich nicht erhöhen würde, sollten die Gesamtkosten nachher höher sein.

Nach Abriss von Wandverkleidungen, im Zuge der genaueren Auseinandersetzung mit der alten Bude, und auch aufgrund des zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Gaspreises, wurden die geplanten Maßnahmen erweitert um:
- energetische Verbesserung:
* Zwischensparrendämmung im Dachgeschoss, Dämmung der letzten Geschossdecke
* 6 cm-Innendämmung der Außenwände
- 6 Vorsatzschalen (Rigips) zwischen Zimmern zur Verbesserung des Schallschutzes

Sanierungsverlauf:
Die ersten Aufträge wurden an einen ihm bekannten "Personalvermittler/Generalunternehmer" vergeben, mit dem er zuvor schon ein paar Haussanierungen gemacht habe. Abrissarbeiten, Trockenbauer, Elektriker und Heizungsbauer wurden (über den Personalvermittler) 12/2021 beauftragt.
2/2022 begannen die Arbeiten. Bis auf die Abrissarbeiten ging es sehr schleppend voran. Der Elektriker hat 5/2022 einige Schlitze und Kabel gelegt (max. 15% der Arbeiten), hat den Architekt wohl immer wieder vertröstet, teilte dann 12/2022 dem Architekt mit, dass er keine weiteren Kapazitäten habe, die Arbeiten fertigzustellen. Daraufhin suchte ich händeringend nach einer neuen Elektro-Firma, und konnte noch Ende 12/2022 jemanden beauftragten, der dann ab Anfang 3/2023 mit den Elektroarbeiten weitermachen konnte. Hierdurch entstand eine Verzögerung der weiteren Gewerke, etwa konnten die Trockenbauer in den Badezimmern keine Verkleidungen machen bis die Leitungen lagen.

Die Dampfsperre in den Dachschrägen war nicht sachgerecht angebracht worden (etwa über spitze Nägel drübergelegt, so dass sie gleich wieder undicht war; kein ordentlicher, luftdicher Wandanschluss). Dass dies nicht hinnehmbar ist, hat der Architekt dann auch eingesehen. Ab 10/2022 wurden diese Arbeiten von einer anderen Firma (Trockenbau-/Mauererfirma) übernommen, die der Architekt angesprochen hatte. Es dauerte dann aber bis Ende 4/2023, bis die Dachschrägen und Dachgauben mit Steinwolle und Rigips versehen waren. Weitere Arbeiten, etwa verschließen von Kabelschlitzen, Verkofferung von Rohrleitungen, Abhängen von Decken, Trockenbau in Badezimmer etc. wurde immer wieder zwischendurch erledigt.

9/2022-1/2023 wurde der Stahlträger im Wintergartenbereich eingebaut.

20.3.-27.3.2023 wurden die neuen Fenster eingebaut. Ende 4/2023 wurden dann die Innendämmung angebracht. Ab Ende 5/2023 dann Fliesenarbeiten in Küche und Bad. Am 13.4.2023 wurden die Malerarbeiten beauftragt, die dann ab Ende 7/2023 ausgeführt wurden.

 

[leschaf]

2. Der Trockenbauer hat ohne Angebot, auf Zuruf des Architekten, nach Stundensatz und Materialverbrauch, meist mit 1-2 Mann und vielen Unterbrechungen gearbeitet (auf Rechnung, keine Schwarzarbeit). Hier waren die finalen Kosten leider nie absehbar, und am Ende bei ca. 55.000 EUR.

Hier habt ihr Trockenbauwände vor die Innendämmung bekommen oder woher kommt die Summe? 55.000€ ist extrem viel. Wir haben jetzt ein paar Kleinigkeiten auch auf Zuruf machen lassen, aber bei dem Umfang hätte ich auf jeden Fall ein Angebot eingefordert

3. Ich hätte mir eine bessere Beratung über entstehende Kosten gewünscht. Als wir z.B. vor der Frage standen, den Wintergarten mit Einbau eines Stahlträgers umzubauen, hat er die Kosten auf 14.000 EUR geschätzt.

14.000€ nur für Stahlträger erscheint mir auch sehr viel. Das ist fast die Hälfte unserer Kosten und wir haben fast 15 Stahlträger neu bekommen, auch mit 5m Länge...

Dass da noch einige weitere Kosten, etwa für Verkleidung mit Rigips und Neuabhängung der Decke hinzukommen, ist für den Bauprofi vielleicht selbstverständlich, dem Bauherrn, der sich zum ersten Mal in seinem Leben mit einer Renovierung beschäftigt jedenfalls nicht auf den ersten Blick ersichtlich.

Das war bei uns als Extrapunkt mit in der Kostenschätzung der Architektin, allerdings stark unterschätzt (2000€ eingeplant, werden fünfstellig landen).

4. Der Parkettboden im Wohnzimmer wurde bei Beginn der Arbeiten 1/2022 zum Schutz mit Pappe abgedeckt. Über die Monate/Jahre hat sich die Pappe immer mehr aufgelöst, und den Boden nicht mehr ausreichend vor Schrammen, Farbklecksen etc. geschützt. Auch hier hätte man wohl früher erkennen können, dass ein besserer Schutz, etwa mit HDF-Platten besser geeignet wäre.

Sehe ich auch so.

5. Keine Ausschreibungen für die Gewerke. Fast alle Gewerke haben nach Angeboten gearbeitet, die ich eingeholt habe.

Das geht gar nicht, wenn ihr Leistungsphase 1-8 bezahlt habt.

Die große Zeitverzögerung scheint mir hauptsächlich beim ersten Elektriker zu liegen?

Insgesamt wurden und werden bei unserem Umbau auch viele Sachen spontaner gemacht, als ich mir das vorgestellt hatte. Z.B. wo Leitungen lang geführt werden wird erst nach Einbau der Stahlträger entschieden, ob man bestimmte Decken abhängt erst kurz bevor der Maler anfängt (weil durch die Elektro- und Wasserarbeiten vorher noch einiges an Erschütterungen durchs Haus geht...). Viele Sachen gehen auch scheinbar zufällig weiter (der Elektriker ist mal 3 Wochen nicht da, dann 2 Tage, dann wieder 2 Wochen nicht), das ist aber glaube ich normal.

 

[11ant]

Also das ist "bei aller Liebe" wohl ein schlechter Witz. Also, die Leistungsphase 1 bis 8 hat der Architekt definitiv nicht erbracht: in der Leistungsphase 1 sind die Grundlagen zu ermitteln, das ist das Gegenteil davon, sich "nach Abriss von Wandverkleidungen mit der alten Bude auseinanderzusetzen". Ein Anstückeln mit Abrechnung nach Menge und Zeit kann es auch nicht geben, wenn die Leistungsphase 5 (Detailplanung) geleistet wurde. Und zu einer Vorbereitung (6) und Durchführung (7) einer Ausschreibung gehört - selbst wenn einige oder alle Lose an einen GU vergeben werden - Angebote aller Gewerke auf Basis der Leistungsbeschreibung und Ermittlung von Mengen und Massen. Und selbstverständlich hätte der Architekt in der Leistungsphase 5 auch einen Bauzeitenplan zu machen gehabt. Einen Arbeitnehmerüberlasser - ibs. der seinerseits Subunternehmer für nur einen Teil der Aufgaben "an der Hand" hat und wesentliche (meisterpflichtige) Gewerke garnicht mit leisten kann - als Generalunternehmer zu akzeptieren, hat an sich schon ein Gschmäckle. Viel mehr kann ich aufgrund Sprachlosigkeit garnicht dazu sagen. Im Raum Mainz (und m.W. auch teilweise zu Fernkonsultationen fähig und bereit) gibt es eine einschlägig erfahrene Rechtsanwältin, gugele mal nach "Bauglück" / Reibold-Rolinger. Da würde ich mit einem "hausärztlichen" Rechtsanwalt garnicht erst dran herumbasteln. Gehe mit der Fachfrau gleich das Thema form- und fristgerechtes Rügen an. P.S.: ach ja, und wo Du sagst "in vier Wochen einziehen": auch das Thema "konkludente Abnahme".

 

[ypg]

Von HOAI haben andere hier mehr Ahnung als ich.
Aber mich wundert, warum man nach 1 1/2 Jahre … oder einem Jahr seit Beginn von Ärger… zum großen Umschlag in einem Forum greift und mit „Hätte hier“ und „hätte dort“ kommt.
Ein Hausbau ist kein Spaziergang. Da wird immer etwas sein, was unrund läuft. Und bei einer Sanierung kann man mit einigen Stolpersteinen rechnen. Die räumt man gemeinsam weg. Das bedeutet nicht, dass das Bücken zu genau 50% aufgeteilt wird. Der eine wird dafür bezahlt, der andere hat als Eigentümer Interesse.
Aber man muss den Frust dann eben beizeiten erwähnen und nicht hinterher mit „hätte, hätte“ kommen. Auch muss man sich freimachen von dem Gedanken, dass der Architekt der Chef der Handwerker ist.
Was war mit den Angeboten, die Du statt des Architekten eingeholt hast? Warum hat nicht er? Du hast es geduldet, in dem Du eine große Aufgabe von ihm übernommen hast.

Ja, der Architekt hat wohl einiges nicht getan.
Aber bevor ich vor aufgelöster Pappe und auf meinem blanken Parkettboden stehe, sorge ich selbst dafür, dass das Parkett nicht (weiter) beschädigt wird. Ob ich selbst Pappe auslege oder es dem Architekt oder Handwerker sage… ich würde wohl diesen Punkt nie später ernsthaft kritisieren.
Wenn es anfangs schleppend geht, könnte man nachfragen. Viele Bauherren fragen hier schon _vor_ Baubeginn, weil sie Respekt vor der Dauer haben… sofern ich mich erinnere, war auch das Jahr 2022 davon gekrönt, dass es Handwerkermangel gab… Insofern hätte ich mir jetzt so einen Beitrag gespart.
Ich weiß, so etwas will man dann auch nicht hören. Aber es gehört halt nicht zum Leben, erst hinterher versuchen aufzukehren als den Mist dann zu vernichten, wenn er auftritt.

 

[NatureSys]

In Ergänzung zu dem, was @11ant geschrieben hat, solltest du dich allerdings auch darauf einstellen, dass du gewisse Ansprüche durch konkludentes Handeln und unterlassen einer zeitnahen Rüge evtl. schon lange verwirkt hast.

Generell ist es nie ratsam, die Dinge erstmal so laufen zu lassen und diese erst viel später hochzuholen. Wenn Dinge stören oder inakzeptabel erscheinen, sollte man dies frühzeitig in einer kooperativen und lösungsorientierten Weise ansprechen.